Haus mit Vor­sor­ge­voll­macht ver­kau­fen

Wer sich und Angehörigen im Alter bei Fürsorgebedürftigkeit Nachteile und Kosten ersparen will, sollte rechtzeitig an eine Vorsorgevollmacht denken. Dadurch kann vermieden werden, dass ein Betreuungsgericht mit Kosten einen Betreuer einsetzt, um zum Beispiel bei finanziellem Bedarf das eigene Haus zu verkaufen. Was eine Vorsorgevollmacht ist, worauf zu achten ist und wann Sie damit ein Haus verkaufen lassen können, lesen Sie hier.

Immer häufiger müssen Immobilienbesitzer aus gesundheitlichen Gründen in ein Alten- oder Pflegeheim ziehen. Die Betroffenen sind dann aufgrund der oft recht hohen Pflegekosten und finanziellen Belastungen für ihre Angehörigen gezwungen, das Immobilienvermögen zu liquidieren. Wenn die Betroffenen dann sehr krank und pflegebedürftig sind, können sie den Immobilienverkauf meist nicht mehr selber durchführen.

Nicht selten wird von den Betroffenen zwar rechtzeitig im Voraus für diese Situation gesorgt. So werden immer wieder in guter Absicht handschriftliche Vollmachten oder Generalvollmachten für die Angehörigen hinterlegt. Damit soll dann auch vermeintlich der Fall geregelt sein, später einmal von den eigenen Kindern die Immobilie verkaufen lassen zu können.

Es kommt aber ebenso oft vor, dass gar nichts geregelt ist, weil sich die Betroffenen im Irrglauben befinden, dass zum Beispiel der Ehepartner gesetzlicher Vertreter ist und in dieser Situation alles für sie regeln kann.

Leider ist das nicht richtig oder völlig unzureichend. Weder genügt eine handschriftliche Generalvollmacht, mit der zum Beispiel der Sohn oder die Tochter für die Betroffenen die Immobilie verkaufen kann. Noch kann es der Ehepartner ohne eine ausdrückliche Vollmacht. Denn Ehepartner sind grundsätzlich keine gesetzlichen Vertreter. Auch sie brauchen eine entsprechend qualifizierte Vorsorgevollmacht, um das Haus verkaufen zu können.

Genau in diesen Fällen des Lebens ist eine Vorsorgevollmacht das richtige Mittel. So erlaubt sie, für die eigene Zukunft Vorkehrungen zu treffen, wenn jemand anderes zum Beispiel das eigene Haus verkaufen und alle damit zusammenhängenden Entscheidungen treffen muss. Der Bevollmächtigte ist auf diese Weise in der Lage, alle Rechtsgeschäfte und Erklärungen vorzunehmen, für die das Gesetz eine Stellvertretung erlaubt.

Um ein Haus mit Vorsorgevollmacht zu verkaufen, wird grundsätzlich eine vertraute Person bevollmächtigt, den Vollmachtgeber im Fall der Fürsorgebedürftigkeit bei allen zuständigen Behörden zu vertreten. Diese Person trifft alle in diesem Zusammenhang anstehenden Entscheidungen und nimmt die entsprechenden Dokumente entgegen.

Damit eine Vorsorgevollmacht rechtswirksam ist, bedarf es beim Vollmachtgeber des freien Willens. Er muss daher geschäftsfähig sein (§ 104 BGB).

Die Vorsorgevollmacht, um ein Haus zu verkaufen, kann grundsätzlich formfrei erteilt werden. Allerdings nur theoretisch ist sie damit auch mündlich zulässig. Problematisch ist jedoch, dass dies einem Missbrauch Tor und Tür öffnet und sie dann nur schwer einem Beweis zugänglich (gerichtsfest) ist. In der Regel wird also im allgemeinen Rechtsverkehr die Schriftform vorausgesetzt.

Die rein schriftliche Vorsorgevollmacht genügt allerdings nicht, wenn die Vollmacht für Immobilien- und Grundstücksgeschäfte bestimmt ist. Denn sollen zum Beispiel mit dieser auch Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden, ist eine zumindest öffentlich beglaubigte oder am besten notariell beurkundete Unterschrift des Vollmachtgebers erforderlich. Und nur wenn diese entsprechend beglaubigte oder beurkundete Vollmacht ausdrücklich die Anweisung zu Immobilien- und Grundstücksgeschäften enthält, kann der Bevollmächtigte das Haus verkaufen oder ein Grundstück belasten.

Beglaubigungen für Vorsorgevollmachten nehmen allerdings nicht nur Notare, sondern unter anderem auch städtische Betreuungsbehörden vor. Jedoch ist es nach wie vor die Erfahrung, dass eine notariell beglaubigte Vollmacht allgemein als beweiskräftiger gilt und eine größere Akzeptanz hat.

Wie könnte eine Vorsorgevollmacht für den Zweck der Vertretung in Immobilien- und Grundstücksgeschäften lauten? Ein entsprechender Text würde typischerweise so lauten:

„Ich, (Name, Anschrift, Geburtsdatum und Geburtsort des Vollmachtgebers), ernenne hiermit Herrn/Frau (Name, Anschrift, Geburtsdatum und Geburtsort des Vollmachtnehmers) zu meinem Vertreter für den Verkauf von Immobilien und Grundstücken aus meinem Vermögen und Besitz. Herr/Frau x ist mit dieser Vollmacht befugt, alle im Zusammenhang mit den vorgenannten Rechtsgeschäften notwendigen und zweckmäßigen Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben. Ebenso ist Herr/Frau x zur Entgegennahme von Unterlagen berechtigt.

Diese Vollmacht ist einmalig (oder: fortwährend) für die genannten Rechtsgeschäfte gültig. Diese Vollmacht ist befristet bis zum (Datum) gültig. Sie verliert danach ihre Wirksamkeit, ohne dass es einer Rückgabe dieses Dokuments bedarf.“

Daran sollten Sie denken, wenn Sie eine Vorsorgevollmacht selber schreiben wollen:

• Vollmachtgeber und Vollmachtnehmer sind präzise und vollständig mit Vornamen, Nachnamen, Geburtsort und Geburtsdatum, Adresse und ggf. Personalausweisnummer zu benennen.

• Erwähnen Sie konkret, in welcher Weise Ihr Bevollmächtigter tätig werden darf und was er nicht tun soll.

• Die Bevollmächtigung muss vom Umfang ausreichend sein, um zum Beispiel die Immobilien- und Grundstücksverkäufe komplett erledigen zu können.

• Legen Sie - wenn es sinnvoll und gewünscht ist - eine Dauer für die Gültigkeit fest.

• Vergessen Sie nicht eine genaue Datierung der Vollmacht.

Wenn die Vorsorgevollmacht von einem Notar beurkundet werden soll, wird er darüber hinaus im amtlichen Interesse noch diese Leistungen erbringen:

• Er stellt die Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers fest

• Er berät über Vorsorgemaßnahmen

• Der Notar setzt den Willen des Vollmachtgebers in eindeutige und rechtssichere Formulierungen um

• Sichert dadurch die Akzeptanz der Vollmacht bei Behörden und vor Gericht

Für seine Tätigkeit wird er Gebühren zuzüglich Mehrwertsteuer berechnen. Die Notargebühren bei einer Vorsorgevollmacht richten sich nach dem Geschäftswert. Dieser bestimmt sich aus dem Aktivvermögens des Vollmachtgebers. Zum Aktivvermögen zählen in der Summe alle Vermögensgegenstände wie Immobilien, Grundstücke, Spar- und Bankguthaben sowie Wertpapierdepots ohne Abzug von Schulden und Verbindlichkeiten. Für die nur einmalig anfallenden Notargebühren hier ein paar typische Kostenbeispiele inklusive Auslagen, Mehrwertsteuer sowie Beurkundung einer Patientenverfügung (Geschäftswert 5.000 €):

Soll die Vorsorgevollmacht im Zentralen Vorsorgeregister eingetragen werden, so fallen einmalig und für eine dauerhafte Registrierung diese Gebühren an:

• Online-/Internet-Meldegebühr: 18,50 Euro/3,00 Euro für elektronische Übermittlung/2,50 Euro für Lastschriftzahlung

• Papier-/Telefax-Meldegebühr: 18,50 Euro/2,50 Euro für Lastschriftzahlung

Welche Gebühren städtische Betreuungsbehörden für die Beglaubigung von Vorsorgevollmachten berechnen, sollte im Einzelfall vor Ort erfragt werden.