Haus ver­kau­fen vor Privatinsolvenz

Im Zuge einer Privatinsolvenz erhält ein Insolvenzverwalter die Verfügungsgewalt und Verwaltungsbefugnis über die Insolvenzmasse. In diesem Artikel erfahren Sie, was mit ihrer Immobilie passieren kann und ob Sie das Haus vor der Privatinsolvenz verkaufen können.

Bis auf unpfändbare Gegenstände umfasst ein Insolvenzverfahren das gesamte Vermögen eines Schuldners. Zu den unpfändbaren Gegenständen gehören beispielsweise:

• Haus- und Küchengeräte

• Wohnungseinrichtung wie Schränke, Bett und Tisch

• Technikgeräte wie Telefon, Armbanduhr und Fernseher

Immobilien werden allerdings nicht unter diesen besonderen Schutz gestellt und sind deshalb pfändbar, ebenso wie Sparbücher oder Versicherungen. Ein solches Verfahren wird dementsprechend auch in das Grundbuch eingetragen.

Der zuständige Insolvenzverwalter trifft im Endeffekt die Entscheidung darüber, was mit der Immobilie während des Insolvenzverfahrens geschehen soll. Er kümmert sich darum, dass alle Gläubiger zufrieden gestellt werden. Gegebenenfalls wird er beantragen, dass die Immobilie zwangsversteigert oder verkauft wird. Auch die Gläubiger müssen dem Verfahren zustimmen und können ihrerseits die Zwangsversteigerung beantragen. Der Insolvenzverwalter kann außerdem beschließen, dass die Immobilie vermietet wird, um den Erlös auf Dauer zu maximieren.

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung werfen Immobilien oft einen geringeren Erlös ab, als es bei einem regulären Hausverkauf vor der Privatinsolvenz der Fall wäre. Schuld daran ist oft der Zeitdruck, der eine sorgfältige Suche nach Interessenten erschwert.

Räumt der bisherige Eigentümer die Immobilie im Falle einer Zwangsversteigerung nicht, kann ein Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung vollstrecken.

Immobilien, die nur noch einen sehr geringen Wert haben oder sehr marode sind, können meist nicht mehr zur Tilgung der Schulden genutzt werden. Der Aufwand in Verbindung mit einem Verkauf beziehungsweise einer Versteigerung würde Kosten verursachen, die die Insolvenzmasse letztlich nur senken würden. Insolvenzverwalter können dann die Immobilie aus der Insolvenzmasse herauslösen und sie an den Schuldner zurückgeben.

Aber: Geht die Immobilie zurück an den Schuldner, ist er auch weiterhin für die Instandhaltung und die damit verbundenen Kosten verantwortlich. Dies lohnt sich, insbesondere bei bestehenden Schulden, im Grunde nie.

Es ist außerdem möglich, das Haus aus der Insolvenzmasse freizukaufen. Wird der Wert der Immobilie durch einen Gutachter beispielsweise auf 150.000 Euro geschätzt und ist mit „nur“ 80.000 Euro belastet, ergibt sich theoretisch ein Überschuss von 70.000 Euro. Als Ausgleich kann dieser Betrag in die Insolvenzmasse eingezahlt werden.

Alternativ können Schuldner das Haus vor der Privatinsolvenz – nicht jedoch vor dem Insolvenzantrag – gewinnbringend verkaufen.

Es ist nicht zu empfehlen, ein Haus noch schnell zu verkaufen, bevor der Antrag zur Privatinsolvenz gestellt wurde. Schuldner können sich damit in arge Bedrängnis bringen, denn nach §133 Insolvenzordnung liegt hier eine vorsätzliche Benachteiligung der Gläubiger vor, also de facto eine Straftat. Für diesen Sachverhalt sind die letzten zehn Jahre vor dem Antrag zur Privatinsolvenz maßgeblich. Wurden Vermögensgegenstände – wie eben eine Immobilie – in diesem Zeitraum übertragen, kann es zu einer Anfechtung kommen. Der Verkauf müsste dann rückgängig gemacht werden und es könnte zu Schadenersatzforderungen kommen. Im Ernstfall, wenn der Verkauf zum Beispiel unmittelbar vor oder während des Verfahrens durchgeführt wurde, wird der Schuldner sogar strafrechtlich belangt.