Im­mo­bi­lie oh­ne Grund­buch­ein­trag ver­kau­fen

Mit der Frage, ob man eine Wohnung ohne Grundbucheintrag verkaufen kann, sehen sich vor allem Erben und Erbengemeinschaften häufig konfrontiert. Hin und wieder kann es aber auch vorkommen, dass man eine neu erworbene Immobilie kurz nach dem Kauf wieder veräußern möchte, noch bevor man als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Im folgenden Artikel informieren wir Sie, ob und unter welchen Umständen es möglich ist, einen Immobilienverkauf ohne Grundbucheintrag zu forcieren.

• Ein Grundbucheintrag ist wichtig, um sich als offizieller Besitzer und Eigentümer einer Immobilie ausweisen zu können – besonders beim Verkauf dient diese Eintragung als Sicherheit für Käufer und Verkäufer.
• In Ausnahmefällen, etwa bei einer Erbschaft, ist es möglich, eine Wohnung zu verkaufen – auch ohne Grundbucheintrag. Die Rechtmäßigkeit muss jedoch durch beglaubigte Dokumente wie Kaufverträge oder einen Erbschein belegt werden.
• Ein Immobilienverkauf ohne Grundbucheintrag erfolgt innerhalb eines kürzeren zeitlichen Rahmens: Wenn bei Erwerb oder Nachlasserhalt bereits klar ist, dass ein baldiger Weiterverkauf geplant ist.
• Unter den genannten Bedingungen ist der Verkauf einer Immobilie auch als Erben- oder Eigentümergemeinschaft möglich, ohne dass einer oder gar alle Erben oder Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
  
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Grundsätzlich erfolgt ein Grundbucheintrag immer dann, wenn Sie in den Besitz einer Immobilie gelangen. Bei dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung veranlasst der Notar zunächst die sogenannte Auflassungsvormerkung. Damit vermerkt das Grundbuchamt Sie als zukünftigen Eigentümer. Darüber soll sichergestellt werden, dass der Verkäufer keine betrügerischen Absichten verfolgt und das Haus mehreren Interessenten zum Kauf anbietet. Nach Bezahlung aller Kosten, inklusive des Kaufpreises für Ihre neue Immobilie, lässt der Notar Sie endgültig als neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen. Der Ablauf der Besitzübertragung ist folgendermaßen geregelt:

• Nach der Vertragsunterzeichnung ist der Verkäufer immer noch Eigentümer und Besitzer des Hauses.

• Nachdem Sie den Kaufpreis beglichen haben, gelten Sie als Besitzer, der Verkäufer aber weiterhin als Eigentümer der Immobilie.

• Erst, wenn schließlich die Änderung im Grundbuch erfolgt ist, sind sie per Gesetz Eigentümer und Besitzer des von Ihnen erworbenen Objektes.

Auch, wenn Sie den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung planen, ist ein Grundbucheintrag wichtig. Für den Käufer ist dies ein Nachweis darüber, dass Sie die Immobilie rechtmäßig veräußern dürfen. Jede Eintragung, Änderung und Löschung im Grundbuch ist mit Kosten verbunden. In aller Regel gehen die gesamten Gebühren zulasten des Käufers und betragen im Schnitt rund 0,5 Prozent des Verkaufspreises der Wohnung oder des Hauses. Bei einem regulären Kauf oder Verkauf läuft dieser administrative Aufwand über den Notar, welcher zusätzlich circa einen Prozent des Verkaufspreises als Honorar einfordert.

Im Erbschaftsfall ist dies ein wenig anders geregelt. Als Erbe einer Immobilie können Sie beim Grundbuchamt auch ohne einen Notar einen sogenannten Umschreibungsantrag stellen. Tun Sie dies innerhalb von zwei Jahren nach Erhalt des Erbes, ist der Eintrag Ihrer Person als Eigentümer ins Grundbuch kostenfrei. Allerdings müssen Sie durch die Vorlage eines Erbscheins Nachweis erbringen, dass Sie rechtmäßiger Erbe des Hauses oder der Wohnung sind, deren Besitz Sie eintragen lassen möchten. Dieser Erbschein ist gebührenpflichtig beim Nachlassgericht erhältlich.

Sie können einen Immobilienverkauf auch dann veranlassen, wenn Sie sie bis dato noch ohne Grundbucheintrag besitzen. Üblicherweise tritt ein solcher Fall bei Erbschaften auf und ist formaljuristisch nicht nur durchaus üblich, sondern auch sehr wohl gesetzeskonform. Aber auch, wenn Sie eine Immobilie erworben haben, die Sie weiterverkaufen wollen, noch bevor die entsprechende Grundbuchänderung vorgenommen wurde, können Sie die Wohnung ohne Grundbucheintrag verkaufen.

Der Gesetzgeber interpretiert die Unterzeichnung des Kaufvertrages ihrerseits so, dass Sie sich gegenüber dem Käufer verpflichten, diesem das Objekt zu übereignen. Darum ist ein Immobilienverkauf ohne Grundbucheintrag in Ausnahmefällen problemlos möglich. Tatsächlich müssen Sie die fehlende Eintragung ins Grundbuch – sowohl als Erbe, als auch als Besitzer, der Sie nach Bezahlung des Kaufpreises unmittelbar sind – aber durch die Vorlage anderer beglaubigter Dokumente kompensieren. Im Erbschaftsfall etwa durch den Erbschein, ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, einschließlich einer Niederschrift über die Eröffnung des letzten Willens.

Den Eintrag als Eigentümer ins Grundbuch können Sie bei einer erworbenen Immobilie, die Sie alsbald weiterverkaufen möchten, vermeiden, wenn Sie mit dem Käufer einen Verkaufsvorvertrag abschließen. Aus diesem sollte hervorgehen, dass der Käufer in Kürze Eigentümer und Besitzer der von Ihnen verkauften Immobilie sein wird. Eine lückenlose Dokumentation über die Eigentumsverhältnisse der zu veräußernden Immobilie müssen Sie aber dennoch gewährleisten. Hierzu sind folgende Dokumente ratsam:

• Historie der Grundbucheinträge zum Objekt

• Kaufvertrag

• Zahlungsbelege an den Vorbesitzer

• Auflassungsvormerkung (falls bereits veranlasst)

Am Prinzip des Ablaufs ändert sich nichts – egal, ob Sie als Einzelperson oder als Eigentümergemeinschaft eine Wohnung verkaufen wollen, ohne einen Grundbucheintrag zu veranlassen. Die Nachweise und Urkunden, die die Rechtmäßigkeit der Besitzverhältnisse und des Verkaufs belegen, werden von Einzelerben und Erbengemeinschaften sowie bei Käufen von Einzelbesitzern und Besitzgemeinschaften (etwa als Ehepaar) gleichermaßen gefordert. Als Paar oder Gruppe haben Sie allerdings verschiedene Möglichkeiten, den Immobilienverkauf ohne Grundbucheintrag durchzuführen.

Die einfachste Möglichkeit ist, alle Besitzer, Erben und Eigentümer im Verkaufsvertrag anzuführen und unterschreiben zu lassen. In diesem Fall teilt sich die Gruppe den Erlös aus dem Verkauf entweder zu gleichen oder zu im Vertrag festgelegten Teilen. Eine andere Vorgehensweise ist die, alle anderen Parteien vor dem Verkauf der Wohnung oder des Hauses auszuzahlen und dann als Einzelperson den Verkauf abzuwickeln. Ebenso kann vertraglich geregelt werden, dass die Beteiligten nach der Veräußerung ihre Anteile erhalten und Sie zum Verkauf der Immobilie berechtigen.

Ist eine Nachlassgemeinschaft bereits im Grundbuch eingetragen, muss die geerbte Immobilie aber vor einem möglichen Verkauf in Stand gesetzt werden, kann man seine Anteilsauszahlung rechtlich absichern. Auch in diesem Fall ist es nicht nötig, den Grundbucheintrag nochmalig auf den verbleibenden Erben zu ändern, solange die Auszahlung des Anteils dokumentiert und nachvollziehbar ist.