Haus ver­kau­fen trotz Kre­dit: Das sind Ih­re Mög­lich­kei­ten

Sie möchten Ihr Haus verkaufen, haben aber einen laufenden Kredit? Dann gibt es einige Aspekte zu beachten. Dazu zählt zum Beispiel die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank oder die Frage danach, ob der laufende Kredit möglicherweise auch von den neuen Eigentümer:innen übernommen werden kann. In diesem Ratgeber erläutern wir die wichtigsten Punkte zum Hausverkauf trotz Kredit.

Ein Hausverkauf ist auch bei einer laufenden Finanzierung möglich. Jedoch sind Sie, genauso wie die Bank, an den Darlehensvertrag gebunden. Hier sind Kündigungsfristen festgelegt und in den meisten Fällen wurde vereinbart, dass bei frühzeitigem Austritt aus dem Vertrag eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden muss. In der Regel können Sie Darlehensverträge mit Zinsbindung zehn Jahre nach Vertragsabschluss auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

In der Regel können Sie Darlehensverträge mit Zinsbindung zehn Jahre nach Vertragsabschluss auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 Abs.1 Nr.2 BGB). Bedenken Sie jedoch bezüglich des Sonderkündigungsrecht für Darlehen beim Hausverkauf, dass es dabei nur ein begrenztes Kündigungszeitfenster von sechs Monaten gibt.

Als Verkäufer:in haben Sie mehrere Möglichkeiten, den Verkauf der Immobilie mit laufendem Darlehen zu gestalten. Die beste Variante hängt von verschiedenen Faktoren und von den Konditionen Ihres Kredits ab. Überlegen Sie, welche dieser Möglichkeiten sich am besten für sich eignet:

1. Haus verkaufen und den Kredit auf Neufinanzierung übertragen:
   Verkäufer:innen, die in eine andere Immobilie investieren möchten, können den laufenden Darlehensvertrag häufig auf die neue Finanzierung übertragen, sodass keine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht. Die zu finanzierende Immobilie wird „ausgetauscht“. Hierfür wird die alte Immobilie aus dem Grundbuch gelöscht und die neue als Kreditsicherheit eingetragen.
2. Haus verkaufen und den Kredit auf den:die Käufer:in übertragen:
   Als Alternative zur Auflösung des Darlehensvertrages kann – bei Zustimmung der Bank – auch der:die Käufer:in die laufende Finanzierung übernehmen. Für Sie entfällt in diesem Fall die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Der:die Käufer:in muss in diesem Fall den Vertrag zum Darlehen jedoch zu den gleichen Konditionen weiterführen wie Sie als Verkäufer:in der Immobilie.
3. Haus verkaufen und neues kaufen: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und dafür ein neues Haus kaufen möchten, sollten Sie zunächst mit der Bank sprechen, mit der Sie die Finanzierung für das neue Objekt angehen wollen. Hierbei können Sie klären, ob und inwiefern die Restschuld durch das neue Darlehen abgelöst werden kann.
4. Haus verkaufen und Restschuld begleichen: Sie können mit dem Geld aus dem Hausverkauf auch einfach die Restschuld aus dem Kredit begleichen. Diese Methode ist unkompliziert. Jedoch fällt dabei häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Eventuell lohnt es sich, den Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen. So können Sie in den Genuss des gesetzlichen Sonderkündigungsrechtes kommen und somit eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.
5. Sonderkündigungsrecht nutzen: Laut § 489 Abs.1 S.1 BGB haben Sie nach Ablauf der Zinsbindungszeit ein Sonderkündigungsrecht und können dieses mit einer Frist von einem Monat gültig machen, sofern keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz mit der Bank getroffen wurde. Bei Krediten mit variablem Zinssatz können Sie jederzeit innerhalb von drei Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung ansteht. Grundsätzlich besteht bei Darlehen mit einem gebundenem Sollzinssatz nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht (§ 489 Abs.1 S.2 BGB). Das Kündigungsfenster beträgt hierbei insgesamt sechs Monate.
6. Kredit vorzeitig kündigen und Vorfälligkeitsentschädigung zahlen: Sie können den Kredit auch mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig kündigen. Die Entschädigungszahlung an die Bank wird fällig, weil ihr durch die außerplanmäßige Begleichung der Restschuld Einnahmen durch Zinszahlungen entgehen. Werfen Sie bereits vor dem Hausverkauf einen Blick in Ihren Kreditvertrag, um zu sehen, was dort in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung geregelt ist.

1. Aktiv-Aktiv-Methode: Hier geht die Bank davon aus, dass sich der Kredit sofort an eine:n andere:n Kreditnehmer:in weitergeben lässt. Der Zinsverlust berechnet sich aus der Differenz zwischen dem aktuellen Zinssatz und dem Zinssatz der abgelösten Baufinanzierung. Wenn die Zinsen gestiegen sind, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
2. Aktiv-Passiv-Methode: In diesem Szenario geht die Bank davon aus, dass sich die Kreditsumme nicht direkt weitergeben lässt. Stattdessen legt sie das Geld in sicheren Wertpapieren an, um den Kredit abzusichern. Die Rendite dieser Pfandbriefe dient dann als Vergleichswert für die entgangenen Zinsen. Diese Methode wird häufig genutzt.

Wenn Sie zum Beispiel eine Baufinanzierung von 170.000 Euro mit einer Zinsbindung von zehn Jahren haben, ergeben sich bei einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent und einem Sollzins von 2,3 Prozent nach acht Jahren diese Werte:

• Restschuld: 123.203,51 Euro
• Restlaufzeit: 24 Monate
• Zinssatz: 2,3 Prozent

Gemäß der Aktiv-Passiv-Methode würden der Bank in der Restlaufzeit Zinsen von 5.391,21 Euro zustehen. Mit allen Abzügen und fälligen Gebühren würde die Vorfälligkeitsentschädigung in diesem Beispiel bei etwa 4.881,56 Euro liegen.

Der abgezinste Zinsverlust sowie ein möglicher Zinsverschlechterungsschaden wurden in der Beispielrechnung nicht abgebildet. Sie würden die Entschädigungszahlung aber noch einmal um einen bestimmten Betrag erhöhen.

Gerade wenn sich die familiäre oder wirtschaftliche Situation ändert, kann ein Hausverkauf trotz laufendem Kredit nötig werden. Wenn die Immobilie nach einer Scheidung von keinem:keiner der beiden Partner:innen mehr getragen werden kann, ist der Verkauf im Regelfall die einzige Option.

Weitere Gründe für den Hausverkauf sind ein beruflich bedingter Umzug oder eine wohnliche Vergrößerung. Auch wenn sich die finanzielle Situation ändert, beispielsweise durch den Verlust der Arbeitsstelle oder durch eine schwerwiegende Erkrankung, kann ein Verkauf der eigenen Immobilie notwendig werden.

Trotzdem ist es jederzeit möglich, das Haus trotz laufender Finanzierung zu verkaufen. Lassen Sie sich dazu am besten von Expert:innen beraten, um zu ermitteln, ob sich der Verkauf trotz Darlehen lohnt.

Jedoch ist es möglich, das Haus trotz laufender Finanzierung zu verkaufen. Lassen Sie sich dazu am besten von Expert:innen beraten, um zu ermitteln, ob sich der Verkauf trotz Darlehen lohnt.

Die folgende Tabelle zeigt Ihnen, wann sich der Verkauf trotz Kredit lohnt und wann nicht:

Die Restschuld wird nach einem Hausverkauf mit einem Teil des Verkaufspreises auf einen Schlag getilgt. Wenn kein Sonderkündigungsrecht greift oder auch keine anderweitige Vereinbarung getroffen wurde, wird sehr wahrscheinlich eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig. Sie sollten daher beim Hausverkauf trotz laufendem Kredit darauf achten, dass Sie einen guten Verkaufspreis erzielen, um alle noch bestehenden Verbindlichkeiten begleichen zu können.