Son­der­kün­di­gungs­recht für Dar­le­hen bei Haus­ver­kauf

Sie haben für den Erwerb oder Bau Ihrer Immobilie einen Finanzierungskredit aufgenommen und möchten Ihr Haus nun gerne noch während der Kreditlaufzeit verkaufen? Alternativ haben Sie in ein Haus als Kapitalanlage investiert und möchten dieses nun gewinnbringend veräußern. Wir verraten Ihnen, was mit Ihrem Darlehen beim Hausverkauf passiert, ob Sie Anspruch auf ein Sonderkündigungsrecht haben und wie Sie dieses gegebenenfalls geltend machen können.

• Der Gesetzgeber gesteht Ihnen grundsätzlich die Möglichkeit zu, Ihr Darlehen bei Hausverkauf per Sonderkündigungsrecht vorzeitig zu kündigen.
• Erst nach einer Finanzierungslaufzeit von mindestens zehn Jahren darf Ihre Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr verlangen, wenn Sie von Ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen.
• Wenn Sie die zehnjährige Mindestlaufzeit, die Inanspruchnahme des Sonderkündigungsrechtes generell und auch die eventuelle Zahlungspflicht einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden möchten, können Sie Ihr Darlehen mit dessen Einverständnis auf den Käufer Ihres Hauses übertragen.
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Ein Haus zu verkaufen, während bei der Bank noch die Finanzierung läuft, ist grundsätzlich möglich, aber unter Umständen mit ein paar Hürden verbunden – denken Sie etwa an die Vorfälligkeitsentschädigung oder die Gewinnschmälerung für den Erlös aus dem Hausverkauf.

Wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung noch während der Laufzeit kündigen, weil Sie Ihr Haus verkaufen müssen oder möchten, kann es sein, dass die Bank verlangt, dass Sie die noch offene Summe direkt oder aus dem Erlös des Hausverkaufes begleichen. Nicht selten berechnen sie dafür eine zusätzliche Vorfälligkeitsentschädigung. Diese fällt umso höher aus, je länger Ihre restliche Kreditlaufzeit beträgt. Mit dieser wollen Banken ihren Verlust schmälern, den sie durch den Wegfall der langfristigen Zinszahlungen verbuchen. Mit dem Sonderkündigungsrecht für Ihr Darlehen bei einem frühzeitigen Hausverkauf können Sie die Kostenfalle Vorfälligkeitsentschädigung jedoch umgehen.

Das Sonderkündigungsrecht (auch: außerordentliches Kündigungsrecht) ist in § 489 BGB verankert. Es besagt, dass beiden Parteien, in dem Fall Ihnen als Kreditnehmer und der Bank als Darlehensgeber, grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht zusteht, über das Sie einen Kreditvertrag vor Ende der vereinbarten Laufzeit kündigen können.

Allerdings verlangt § 489 BGB auch die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen, damit das Gesetz greifen kann. Für Sie als Darlehensnehmer bedeutet das, dass Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Die Konditionen variieren je nachdem, wie lange Ihre Finanzierung bereits läuft, oder ob es eine feste Zinsbindung gibt.

• § 489 BGB besagt, dass Sie bei Hausverkauf das Sonderkündigungsrecht für Ihr gesamtes oder teilweises Darlehen mit einer Frist von einem Monat geltend machen können, wenn die Zinsbindungszeit endet und nicht rechtzeitig eine neue Vereinbarung über den weiteren Zinssatz getroffen wurde.

• Läuft Ihre Immobilienfinanzierung bereits seit mindestens zehn Jahren, können Sie mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist vorzeitig aus Ihrem Darlehensvertrag heraus. In diesem Fall sind Sie verpflichtet, Ihre Restschuld innerhalb von 14 Tagen zu begleichen. Die Bank darf hierbei keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

• Für ein Immobiliendarlehen ohne Zinsbindung besteht laut Sonderkündigungsrecht eine Frist von drei Monaten, nach der die vorzeitige Darlehenskündigung gültig wird. Einen solchen Kreditvertrag mit veränderlichem Zinssatz können Sie jederzeit außerordentlich kündigen.

Wenn Sie Ihr Haus noch während der Darlehenslaufzeit veräußern möchten, haben Sie zwar jederzeit die Möglichkeit, von Ihrem Sonderkündigungsrecht für die Finanzierung Gebrauch zu machen, allerdings können kurze Rückzahlungsfristen sowie die eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung der Bank den Gewinn aus dem Hausverkauf schmälern.

Einzig, wenn Sie Ihren Kreditvertrag außerordentlich kündigen, wenn er bereits seit zehn Jahren besteht, darf Ihr Darlehensgeber diese Vorfälligkeitsentschädigung nicht verlangen. Erreicht Ihre Finanzierungsvereinbarung diese Marke in Kürze, können Sie durch das Sonderkündigungsrecht viel Geld sparen. Planen Sie Kreditlaufzeiten bei der Planung Ihres Hausverkaufs also unbedingt mit ein. Überlegen Sie, ob Sie eventuell noch etwas länger warten können, bis Sie den Verkaufsvertrag unterzeichnen. Bedenken Sie außerdem, dass auch der Hausverkauf längere Zeit in Anspruch nehmen kann. Auch dieser Faktor kann Ihnen bei der Einhaltung der Laufzeit von zehn Jahren entgegenkommen.

Um sowohl die Vorfälligkeitsentschädigung als auch die Inanspruchnahme des außerordentlichen Kündigungsrechtes sowie die Beachtung der Zehnjahresfrist zu umgehen, können Sie sich mit dem Käufer Ihrer Immobilie auch darauf einigen, dass dieser Ihr bestehendes Darlehen übernimmt.