Im­mo­bi­lie an Aus­län­der ver­kau­fen: Was es zu be­ach­ten gilt

Deutsche Bundesbürger:innen dürfen nicht in jedem Land eine Immobilie kaufen. Doch wie sieht es umgekehrt aus? Deutschland steht im Fokus vieler weltweiter Investoren. Was bei einem Immobilienverkauf an Ausländer:innen zu beachten ist, welche steuerlichen Regelungen berücksichtigt werden müssen und welche Rolle der Güterstand spielt, erfahren Sie hier.sieht es umgekehrt aus? Was ist zu beachten, wenn eine Immobilie an einen Ausländer verkauft werden soll?

• Ausländer:innen dürfen in Deutschland Immobilien kaufen.
• Das ist unabhängig davon, ob es sich um eine private Person oder um eine juristische Person handelt.
• Vor Beurkundung des Kaufvertrages mit ausländischen Käufer:innen sollte der Güterstand geklärt werden und ob ausländisches Recht Anwendung findet.
• Notar:innen achten bei der Beurkundung der Kaufverträge darauf, ob die Deutschkenntnisse ausländischer Käufer:innen ausreichen, um die wesentlichen Inhalte zu verstehen.
• Gute Makler:innen erzielen für Sie den optimalen Verkaufspreis. Hier können Sie sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen.
  

In den letzten Jahren kommen in Deutschland immer wieder Diskussionen auf, ob ausländische Käufer:innen vom Wohnungsmarkt ausgeschlossen werden sollen, um den weiteren Anstieg der Kaufpreise und Mieten durch Spekulationskäufe entgegenzuwirken.

Ein generelles Verbot für ausländische Interessent:innen, Immobilien in Deutschland zu erwerben, dürfte voraussichtlich bereits am EU-Recht scheitern. Demnach gehört zur „Freizügigkeit der Arbeitnehmer:innen“ auch die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben. Ebenso können nach der sogenannten europäischen Kapitalverkehrsfreiheit auch Nicht-EU-Bürger:innen in hiesige Immobilien investieren.

In Deutschland ist der Verkauf einer Immobilie an Ausländer:innen klar geregelt: Der Erwerb ist problemlos möglich. Im internationalen Vergleich sind die Regeln bezüglich des Immobilienverkaufs kaum in einem anderen Land so locker wie in Deutschland. Wer daher als Ausländer:in eine Immobilie in Deutschland erwerben möchte, kann dies ohne Einschränkungen tun.

Trotzdem sind einige Besonderheiten zu beachten. In Deutschland gibt es bezüglich des Erwerbs keinen Unterschied, ob es sich um eine natürliche oder um eine juristische Person handelt. Dabei spielt weder die Staatsbürgerschaft noch die Herkunft eine Rolle. Auch der Aufenthaltsstatus der Person, die in Deutschland eine Immobilie kauft, ist unwichtig. Allerdings führt der Immobilienerwerb auch nicht dazu, dass Käufer:innen einen Aufenthaltsstatus erhalten.

Anders als Bürger:innen aus Nicht-EU-Ländern können Menschen aus der EU problemlos eine Immobilie in Deutschland erwerben und darin wohnen. Es ist lediglich erforderlich, dass beim Einwohner:innenmeldeamt eine Anmeldung erfolgt. In der EU existieren in dieser Hinsicht keine Grenzen.

Insbesondere in grenznahen Gegenden wurde davon in den letzten Jahren reichlich Gebrauch gemacht. Für niederländische Arbeitnehmer:innen beispielsweise gilt der deutsche Immobilienmarkt als lukrativ, zumal in bestimmten Fällen dabei in den Niederlanden die Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden können.

Etwas anders sieht es aus, wenn eine Immobilie an jemanden verkauft wird, der:die nicht aus der EU stammt. Diese:r ist zwar ebenfalls berechtigt, das Objekt zu erwerben, allerdings darf er:sie darin nicht ohne Weiteres wohnen. Denn der Besitz ändert nichts an seinem:ihrem Aufenthaltsstatus.

Wird daher eine Immobilie an eine Privatperson verkauft, muss diese entweder eine Aufenthaltsgenehmigung haben oder über ein Visum verfügen. Dies ist erforderlich, damit Ausländer:innen nach Deutschland einreisen dürfen.

Damit Sie nicht das Risiko einer Anfechtung des notariellen Kaufvertrages eingehen, sollten Sie diesen Punkt beim Verkauf Ihrer Immobilie an ausländische Käufer:innen ernst nehmen. Denn möglicherweise gelten im Herkunftsland oder Geburtsland der Käufer:in andere Regeln als in Deutschland. Dies betrifft vor allem die Frage, wie Vermögensgegenstände den Ehepartner:innen zuzurechnen sind.

In Italien gilt beispielsweise grundsätzlich die eheliche Gütergemeinschaft. Dies bedeutet in der Praxis, dass ein italienisches Ehepaar Ihr Grundstück nur gemeinsam kaufen kann. Das gemeinsame Eigentum ist jedoch beim Erwerb einer Immobilie nicht immer gewünscht. In vielen Fällen soll nur eine:r der Ehepartner:innen der:die Käufer:in und anschließende:r Eigentümer:in sein.

Um den Kaufvertrag für beide Parteien rechtssicher abzuschließen, ist in solchen Fällen ein Ehevertrag zu vereinbaren. In diesem Vertrag muss die Abweichung vom ausländischen Recht konkret geregelt werden, damit die Ehepartner:innen auch einzeln Immobilien kaufen und besitzen können.

Grundsätzlich gilt: Haben Kaufinteressierte in Deutschland geheiratet, kommt in der Regel das deutsche Recht zur Anwendung. Schließlich ist dann die Ehe vor einem deutschen Standesamt geschlossen worden.

Kreditinstitute planen im Zuge von Immobilienfinanzierungen immer mit dem Worst-Case-Szenario: die Zwangsversteigerung. Dazu werden einerseits sofort vollstreckbare Grundschulden eingetragen. Andererseits muss die Bank jederzeit in der Lage sein, einen Titel überhaupt erst rechtswirksam zuzustellen. Was passiert also, wenn ausländische Immobilienbesitzer:innen sich längere Zeit im Ausland aufhalten?

Um Mahnverfahren zu veranlassen oder gar das Darlehen fällig zu stellen, muss den Schuldner:innen der Titel rechtswirksam zugestellt werden. Das ist jedoch zunächst nicht möglich, wenn sich diese nicht mehr in Deutschland befinden. Aus diesem Grund wurde das Instrument der Zustellungsvollmacht geschaffen. Mit dieser Vollmacht wird eine vertrauenswürdige Person bevollmächtigt, Zustellungen entgegenzunehmen und an die Vollmachtgeber:innen weiterzuleiten, falls ihr dies möglich ist.

Eine Zustellungsvollmacht hat nichts mit Haftung zu tun. Sie dient den Banken lediglich dazu, ihren Kund:innen jederzeit wichtige Post zustellen zu können und damit eventuell notwendige Verfahren nicht verzögern zu müssen. Als Zustellungsbevollmächtigte:n akzeptieren die Banken in der Regel jede:n, der:die im Besitz der deutschen Staatsangehörigkeit ist – mit Ausnahme des:der eigenen Ehepartners:in.

Während der Beurkundung des Kaufvertrages überzeugt sich der:die Notar:in davon, dass Ihre ausländischen Käufer:innen die deutsche Sprache soweit beherrschen, dass sie die wesentlichen Inhalte des Kaufvertrages verstehen. Ist dies nicht der Fall, müssen ihnen Übersetzer:innen, wie beispielsweise vereidigte Dolmetscher:innen, diese erklären.

Banken wollen meistens ebenso sicherstellen, dass ihre Darlehensnehmer:innen die deutschen Vertragstexte verstanden haben. Die Institute gehen allerdings äußerst unterschiedlich damit um. Nicht immer wird der Einsatz eines:einer Dolmetschers:in oder der Nachweis über die Beherrschung der deutschen Sprache gefordert. Einige begnügen sich mit einer gesonderten Erklärung, dass den Kund:innen die Vertragsinhalte, auch die des Darlehensvertrages, unmissverständlich klar sind.