Im­mo­bi­lie trotz Tes­ta­ment ver­kau­fen

Wer eine Immobilie erbt und diese verkaufen möchte, braucht dafür einen Erbschein. Hier erfahren Sie, wie der Hausverkauf mit Erbschein abläuft, ob Sie ein Haus trotz Berliner Testament verkaufen dürfen und ob es möglich ist, eine Immobile zu Lebzeiten der Erblasser zu veräußern.

• Für den Verkauf müssen Sie das Erbe offiziell antreten und sich einen Erbschein ausstellen lassen.
• Es ist auch möglich, trotz Berliner Testament eine Wohnung oder andere Immobilie zu verkaufen. Allerdings kann es sein, dass dann ein Pflichtteil an die Kinder oder andere nahestehende Erben zu entrichten ist,
• Mit Einverständnis und Vollmacht der Eltern dürfen Sie deren Haus auch vor Lebensende verkaufen.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Auch ein geerbtes Haus dürfen Sie verkaufen. Dafür ist es unerlässlich, einen Erbschein vorzuweisen, der Sie als rechtmäßigen Besitzer der Immobilie auszeichnet. Diesen müssen Sie nach der Annahme des Erbes beantragen. Achten Sie dabei aber darauf, dass Sie auch eventuell auf dem Haus lastende Schulden erben. Sie haben nach dem Tod des Erblassers sechs Wochen Zeit, um sich zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Nutzen Sie diese Zeit, um die folgenden Fragen zu klären:

• Würden Sie selbst in der Immobilie wohnen?

• Würden Sie die Immobilie vermieten?

• Gibt es andere gesetzliche Miterben an der Immobilie?

• Möchten Sie die Immobilie (eventuell gemeinsam mit den Miterben) verkaufen?

• Lasten noch Schulden auf der Immobilie?

• Lohnt sich der Verkauf?

So treffen Sie eine informierte Entscheidung darüber, was Sie am besten mit der geerbten Immobilie anstellen. Sie können sich auch von einem fachkundigen Makler beraten lassen. 

Sobald Sie sich dazu entscheiden, das Erbe anzutreten, sollten Sie einen Erbschein beim Amtsgericht des Wohnortes der verstorbenen Person beantragen. Diesen benötigen Sie beim Verkauf eines geerbten Hauses oder eines Erbteils. Für den Antrag benötigen Sie die Sterbeurkunde, Ihren Personalausweis, das öffentliche Testament, den Erbvertrag und gegebenenfalls auch Nachweise des Verwandtschaftsverhältnisses, zum Beispiel in Form des Familienstammbuchs.

Übrigens: Für den Erbschein fallen Gebühren an, die von der Höhe des Nachlasswertes abhängig sind. Bei einem Nachlasswert von 200.000 Euro kostet der Erbschein zum Beispiel 435 Euro, bei einem Wert von 500.000 Euro sind es 935 Euro.

Um ein geerbtes Haus oder eine Wohnung trotz Testament verkaufen zu können, müssen Sie zunächst einmal als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Dafür benötigen Sie den Erbschein. Sie können das Haus nur dann ohne Erbschein verkaufen, wenn Sie das Erbe durch das offizielle Testament oder einen Erbvertrag nachweisen können. Dennoch macht dies den Prozess deutlich komplizierter.

Der eigentliche Hausverkauf läuft wie gewohnt ab, sobald Sie als Eigentümer eingetragen sind. Achten Sie aber darauf, dass Sie nach Möglichkeit mit den Miterben kooperieren. Wenn Sie nur einen Erbteil verkaufen, beispielsweise eine Wohnung in einem Haus, das ansonsten von den Miterben bewohnt wird, ist das für Interessenten weniger attraktiv.

Eine besondere Art des Testaments ist das Berliner Testament, das von Eheleuten genutzt wird. Sie setzen das Dokument gemeinsam auf, entweder daheim oder beim Notar. Durch die Unterschrift beider Eheleute ist das Berliner Testament gültig. Es zeichnet sich dadurch aus, dass der länger lebende Ehepartner zunächst alles erbt. Erst, wenn er ebenfalls verstirbt, sind die Kinder oder anderen Erben an der Reihe. Sie sind daher die sogenannten Schlusserben.

Der hinterbliebene Ehepartner darf das gemeinsame Haus oder die Wohnung trotz Berliner Testament auf Wunsch verkaufen. Die Kinder oder andere nahestehende Erben haben einen sogenannten Pflichtteil daran, den sie allerdings einklagen müssen. Wie immer in Erbsituationen gilt hier, dass bei einer schwierigen Familiensituation schnell Probleme auftreten können. Normalerweise behält der Hinterbliebene die Immobilie allerdings und sie geht nach seinem Tod an die Kinder über. Hier erfahren Sie mehr zur Erbschaftssteuer bei Immobilien.

Als Erblasser, also als Person mit einem Testament, verfügen Sie zu Lebzeiten frei über Ihr Erbe. Häufig ist es der Fall, dass ältere Menschen Ihre Immobilie schon zu Lebzeiten veräußern, um die Kosten für das Pflegeheim zu decken. Das geht zum Beispiel, indem Sie Ihr Haus an Ihre Kinder verkaufen. Darüber gibt es in diesem Artikel weitere Informationen.

Außerdem dürfen Sie die Immobilie auch vor Lebensende verschenken und damit eine Überschreibung veranlassen. Normalerweise erhalten Sie dafür einen Vorteil wie etwa die Garantie, dass Ihre Kinder Sie pflegen, oder ein Mietrecht auf Lebzeit. Zudem können Sie so selbst ganz genau bestimmen, was mit Ihrem Haus geschieht.

Selbst, wenn Sie bereits im Pflegeheim sind, gilt, dass für den Verkauf Ihre Zustimmung nötig ist. Alternativ gilt eine notariell beglaubigte Vollmacht. Außerdem können Sie das Erbe zu Lebzeiten an die Erben „ausschütten“.