Soll­te man ei­ne neue Im­mo­bi­lie vor oder nach Ver­kauf er­wer­ben?

Ob es sinnvoller ist, eine neue Immobilie vor oder nach dem Verkauf eines alten Objektes zu erwerben, erklären wir dir in diesem Beitrag. Hier erfährst du, welche Möglichkeiten dir hinsichtlich der Finanzierung offenstehen und worauf du außerdem noch achten solltest. Du bekommst einen Überblick darüber, was bei dem Verkauf einer Immobilie, die noch abbezahlt wird, wichtig ist. 

• Es gibt Übergangslösungen (Zwischenfinanzierung, variables Darlehen), um eine Immobilie vor dem Verkauf des alten Objektes zu kaufen.
• Bei alten Immobilien, auf die noch ein Kredit läuft, gibt es die Möglichkeit des Objekttauschs, um Vorfälligkeitsentschädigungen zu sparen und den Kredit zu bisherigen Konditionen weiter abzuzahlen.
• Wer im Vorfeld die Immobilie verkaufen und woanders unterkommen kann, spart sich notwendige Zwischenfinanzierungen für den Kauf des neuen Hauses.
• Kompetente Makler:innen erzielten für dich einen guten Verkaufspreis. Hier kannst du dir eine:n Makler:in aus deiner Region empfehlen lassen.

Die Gründe für den Verkauf der alten Immobilie und den Kauf eines neuen Objektes können von unterschiedlicher Natur sein. Mögliche Gründe sind beispielsweise:

• Die Familie ist gewachsen und das alte Haus ist plötzlich zu klein. 
• Aufgrund eines Jobwechsels steht ein Umzug an. 
• Die Kinder sind ausgezogen und das Haus ist plötzlich zu groß. 

In jedem Fall sollte das weitere Vorgehen gut überlegt sein. Wie sieht es hinsichtlich der Finanzierung aus? Läuft noch ein Kredit auf die alte Immobilie oder ist dieser schon abgezahlt? Mit welchen Zusatzkosten musst du rechnen? Diese und weitere Fragen werden in den folgenden Abschnitten beantwortet. 

Natürlich ist es vorteilhaft, vor dem Kauf eines neuen Hauses oder einer Wohnung das alte Objekt verkauft zu haben. Du hast dank des vorzeitigen Verkaufs die nötigen finanziellen Mittel für das neue Zuhause zur Hand und sparst dir somit eine Zwischenfinanzierung. Allerdings ist es nicht immer möglich, zuerst die alte Immobilie zu verkaufen.  

Es kommt darauf an, ob du für die Zwischenzeit eine Möglichkeit zum Wohnen hast. Eine ganze Familie bei Verwandten und Bekannten unterzubringen, stellt sich meistens als schwierig heraus. Wer jedoch die Möglichkeit hat, sollte diese Variante in Erwägung ziehen. 

Ansonsten bleibt nur die Option, erst das neue Objekt zu kaufen und danach den Verkauf der alten Immobilie vorzugsweise mit einem/einer Immobilienmakler:in für einen guten Verkaufspreis zu veranlassen.  

Verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, um eine neue Immobilie zu kaufen, bevor die alte verkauft ist, werden dir im folgenden Abschnitt vorgestellt. 

Hinsichtlich der Finanzierung für den Kauf der neuen Immobilie solltest du einige Faktoren berücksichtigen. Meist muss zuerst der Kaufpreis bezahlt werden, bevor die finanziellen Mittel aus dem Immobilienverkauf des alten Hauses zur Verfügung stehen. Ein nahtloser Übergang von der alten zur neuen Immobilie ist zwar wünschenswert, doch in der Realität gestaltet sich dies häufig anders. Um unnötig hohe Zusatzkosten zu vermeiden, kann eine Übergangslösung Abhilfe schaffen. 

Ist der Immobilienkredit der alten Immobilie noch nicht abgezahlt, müssen weitere Faktoren berücksichtigt werden. Handelt es sich um ein Objekte, das schon abgezahlt ist, sind folgende Varianten interessant: 

• Zwischenfinanzierung 
• variable Darlehen 

Aber worin bestehen die Unterschiede und auf welche Dinge musst du achten, wenn du dich für eine der Übergangslösungen entscheidest? Um eine gute Lösung zu finden, solltest du einen Kreditvergleich starten und checken, wie die Konditionen aussehen. Auch online hier auf unserer Seite ist der Kreditvergleich möglich. Aber was genau die beiden Varianten besagen und wann sich welche Übergangslösung optimal anbietet, erläutern wir jetzt erst einmal hier. 

Die Zwischenfinanzierung bietet sich gut als zur Überbrückung an. Schließlich muss nur der Zeitraum überbrückt werden, bis du den Erlös aus dem Verkauf der Immobilie erhältst. Solch eine Zwischenfinanzierung ist für kurzfristige Liquiditätsengpässe bis zu einem Maximalzeitraum von 24 Monaten gedacht. Banken erkennen eine Immobilie, die verkauft werden soll, in der Regel als Absicherung an, sodass es diesbezüglich keine Probleme geben sollte. Eine Zwischenfinanzierung läuft wie folgt ab: 

• Der Kreditbetrag wird von der Bank bereitgestellt. 
• Es werden nur Zinsen gezahlt. 
• Tilgungszahlungen fallen anfangs nicht an. 
• Die komplette Tilgung erfolgt dann, wenn der Betrag aus dem Verkauf verfügbar ist. 

Ist vorhersehbar, dass das alte Domizil innerhalb eines überschaubaren Zeitfensters verkauft wird, ist die Zwischenfinanzierung eine gute Option. Besonders erwähnenswert ist der Punkt, dass bei der vollkommenen Tilgung keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Bei anderen Finanzierungen ist es so, dass die Bank eine Entschädigungsleistung für die entgangenen Zinsen bei vorzeitiger Ablösung fordert. Folgende Vor- und Nachteile bringt die Zwischenfinanzierung mit sich: 

Natürlich gibt es bei der Zwischenfinanzierung auch einige Nachteile wie ungünstigere Konditionen und Zinssätze. Bei einem Vergleich der Finanzierungsvarianten wirst du schnell feststellen, dass der Zinssatz meistens höher ist als bei normalen Immobiliendarlehen. Dies ist der Fall, weil die Banken ein gewisses Ausfallrisiko einkalkulieren. Es könnte beispielsweise passieren, dass der Privatverkauf der Immobilie länger andauert, einen niedrigen Verkaufspreis erzielt oder sogar komplett platzt.  

Banken haben auch bei Zwischenfinanzierungen einen ähnlichen Aufwand wie bei herkömmlichen Finanzierungen. Allerdings verdienen die Banken an Zwischenfinanzierungen im Gegensatz zu anderen Finanzierungsvarianten relativ wenig. Dies wirkt sich auf die Gesamtkosten aus, weil Geldinstitute möglicherweise separate Bearbeitungsgebühren verlangen. 

Die zweite Variante, das variable Darlehen, bietet sich in ungewissen Situationen an. Wer noch nicht genau weiß, wann und ob das alte Objekt verkauft werden soll, trifft mit einem variablen Darlehen eine gute Entscheidung. Variable Immobiliendarlehen bieten den Vorteil, dass keine Laufzeit festgelegt ist. Die Unterschiede zur Zwischenfinanzierung sind folgende: 

• Es kommt immer zu einer Grundschuldeintragung im Grundbuch. 
• Sondertilgungen sind ebenfalls möglich, aber in der Regel mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. 
• Die Kosten sind noch höher als bei der Zwischenfinanzierung. 

Möchtest du das variable Darlehen kündigen, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Nur die Kündigungsfrist muss eingehalten werden, bevor es getilgt werden kann. Der Zinssatz wird alle drei bis sechs Monate neu bestimmt. Das heißt, dass die Zinsen entweder höher oder niedriger ausfallen. Banken berechnen eventuell auch hier Bearbeitungsgebühren. 

Immobilienfinanzierungen laufen meistens über viele Jahre. Wer jedoch innerhalb des Finanzierungszeitraums die alte Immobilie verkauft und eine neue Wohnung beziehungsweise ein Haus kaufen möchte, der muss einige Dinge beachten. 

Im Jahr 2004 gab es ein BGH-Urteil, das in solchen Fällen relevant ist. Dank des Urteils ist es prinzipiell möglich, die Grundschulden bei der Bank auf ein anderes Objekt zu übertragen. Das bedeutet, dass keine Ablösung des bestehenden Kredites notwendig ist. Dadurch fällt auch keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Dieser Vorgang wird als Pfand- oder Objekttausch bezeichnet. Die Vertragsbedingungen des alten Vertrages bleiben bei dem Tausch bestehen. Oft ist der Pfandtausch jedoch an bestimmte Bedingungen gekoppelt. Deshalb sind individuelle Verhandlungen mit der Bank notwendig. Meist gelten folgende Bedingungen: 

• Die neue Immobilie muss den gleichen oder einen höheren Wert als die alte Immobilie haben. 
• Es muss ein berechtigtes Interesse an dem Objekttausch von dem:der Kreditnehmer:in nachgewiesen werden. 
• Der:die Darlehensnehmer:in muss die anfallenden Kosten des Tauschvorgangs übernehmen. 
• Alle Verwaltungskosten sind ebenfalls von dem:derr Darlehensnehmer:in zu zahlen. 

Eine Immobilie kann also verkauft werden, wenn aus bestimmten Gründen der Kauf einer neuen notwendig ist. In der Praxis läuft der Pfandtausch wie folgt ab: 

1. Übertragung des laufenden Kredites auf die neue Immobilie 
2. Abschluss einer Zwischenfinanzierung zur Begleichung des Betrages der neuen Immobilie 
3. Ablösung der Zwischenfinanzierung mit Erlös aus Hausverkauf 
4. alter Kredit läuft wie gehabt weiter 
5. neue Immobilie dient nun als Sicherheit 

Immobilienbesitzer:innen profitieren erheblich vom Pfandtausch. Denn die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen kann ziemlich hoch ausfallen. Wenn einfach nur der Kredit auf die neue Immobilie umgeschrieben wird, ist das eine relativ kostengünstige Lösung. Es kommen aufgrund der Änderungen im Grundbuch jedoch Grundbuchkosten auf dich zu. 

Bevor du deine alte Immobilie verkaufst, solltest du auf den richtigen Verkaufszeitpunkt achten. Unter Umständen ist die Zahlung der Spekulationssteuer notwendig, die einen hohen Kostenfaktor ausmachen kann. Die Spekulationsfrist dauert zehn Jahre. Verkaufst du die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist, kann die Steuer anfallen. Hast du die Immobilie in diesem Zeitraum oder zumindest in dem Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Jahren jedoch selbst genutzt, wird keine Spekulationssteuer fällig. 

Beispielrechnung für Spekulationssteuer

Musst oder möchtest du dir beispielsweise eine neue Immobilie nach neun Jahren kaufen und das alte Objekt verkaufen, kannst du ruhig die neue Immobilie erwerben, bevor du das alte Haus oder die Wohnung verkaufsten (sofern du es nicht selbst genutzt hast). Du sparst dir die hohen Steuern und kannst dank der Zwischenfinanzierung das neue Objekt erwerben. 

Wer die Möglichkeit hat, für einen bestimmten Zeitraum bei Freund:innen oder Verwandten unterzukommen, der kann sich die Kosten für eine Zwischenfinanzierung und entsprechende Nebenkosten wie Grundbucheintragungen und den:die Notar:in sparen. Das ist die wohl günstigste Variante, die jedoch oft nicht umsetzbar ist. Vielleicht ist nach Einigung und Absprache mit dem:der neuen Eigentümer:in doch ein nahtloser Übergang möglich. Hier ist organisatorisches Geschick gefragt. Meistens läuft es aber doch darauf hinaus, dass Immobilienbesitzer:innen schon vor dem Verkauf des alten Domizils das neue Haus oder die Wohnung kaufen müssen. Dank der Überbrückungsmöglichkeiten ist das kein Problem, bringt allerdings gewisse Kosten mit sich.