Im­mo­bi­lie an Ehe­part­ner ver­kau­fen: Das müs­sen Sie be­ach­ten

Die Beweggründe, eine Immobilie an den:die Ehepartner:in zu verkaufen, sind vielschichtig. Für viele ist es eine Möglichkeit, die Haftung des Familienvermögens auszuschließen. Andere wollen steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten optimal ausschöpfen. In diesem Beitrag erhalten Sie einen Überblick über die Optionen und erfahren zugleich, was Sie für die steuerliche Anerkennung beachten sollten.

• Bei einem Verkauf der Immobilie zwischen Eheleuten fällt keine Grunderwerbssteuer an.
• Der Verkauf einer Immobilie an den:die Ehepartner:in kann eine Option sein, Vermögen vor fremdem Zugriff zu sichern.
• Insbesondere bei vermieteten Immobilien ergeben sich durch den Verkauf an den:die Ehepartner:in Steuervorteile.
• Der Verkauf einer Immobilie ermöglicht die Ablösung der bestehenden Finanzierung.
• Für die steuerliche Anerkennung muss der Verkauf einer Immobilie an den:die Ehepartner:in dem Fremdvergleich (Verkauf an Fremde) standhalten.

Ob und inwiefern der Immobilienverkauf an den:die eigene:n Ehepartner:in vorteilhaft oder überhaupt sinnvoll ist, hängt von Ihren persönlichen Lebensumständen sowie der Verkaufsabsicht ab:

• Unternehmer:innen gehen unter Umständen ein hohes Risiko ein, wofür sie oft mit ihrem privaten Vermögen haften. Ein rechtzeitiger Verkauf an den:die Ehepartner:in schützt das Vermögen in solchen Fällen.
• Bei vermieteten Objekten, die sich bereits länger in Besitz finden, kann durch einen Verkauf die Abschreibung angehoben werden.
• Die Umwandlung eines alten, hoch verzinsten Darlehens in eine Finanzierung zu aktuell niedrigen Zinsen kann sich trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnen. Ein Verkauf der Immobilie ermöglicht rechtlich den Ausstieg aus dem Darlehen.
• Mit dem Verkauf unter Eheleuten vor einer geplanten Scheidung lässt sich oft die Finanzierung geschickt regeln.
• Eine geerbte Immobilie an den:die Ehepartner:in zu verkaufen, kann steuerliche Vorteile bringen.

Eine Immobilie an den:die Ehepartner:in zu verkaufen, scheint zunächst ein sonderbares Vorhaben zu sein. Jedoch gibt es mehrere Anhaltspunkte, die ein solches Vorhaben durchaus sinnvoll gestalten.

Wer nicht wagt, der nicht gewinnt. So lautet die Devise im unternehmerischen Alltag. Um im Worst-Case die eigene Immobilie aus Haftungsgründen nicht zu verlieren, übertragen Unternehmer:innen oft ihre Immobilien an den:die Ehepartner:in. Sofern darstellbar, kommt ebenso ein Verkauf infrage. Achtung: Sie sollten die Angelegenheiten rechtzeitig regeln und nicht erst, wenn eine Insolvenz des Unternehmens eingetreten ist. Dann ist es zu spät und rechtlich unzulässig.

Grundstücksverkäufe unter Eheleuten sind beliebte Steuergestaltungsmodelle. Insbesondere wenn die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben wurde und damals der Kaufpreis unter dem heutigen Verkehrswert lag. Dies dürfte aktuell mehr als wahrscheinlich sein.

Oft wurden die Immobilien aus der vorherigen Generation übertragen und sind daher bereits lange abgeschrieben. Wichtig: Durch Beachtung der zehnjährigen Frist wird die Spekulationssteuer vermieden. Durch den Verkauf an den:die Ehepartner:in zum aktuellen Wert erhöht sich deutlich die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Das dadurch erhöhte Abschreibungsvolumen führt durch die Verringerung des zu versteuernden Einkommens zu direkten Steuerersparnissen.

Eventuell zusätzlicher Effekt: Durch die Übernahme von bestehenden Darlehen werden bei ausgefeilter Gestaltung aus privat veranlassten Finanzierungskosten abzugsfähige Werbungskosten.

Beim aktuell niedrigen Zinsniveau lohnt sich der Vergleich von Konditionen für eine Umfinanzierung. Bei Verkauf einer Immobilie haben Darlehensnehmer:innen ein gesetzliches Kündigungsrecht.

Die derzeit attraktiven Konditionen für Baufinanzierungen lassen sich ebenso auf eine andere Weise nutzen. Selbstständige wissen, dass die Zinsen für Betriebsmittelkredite oder Unternehmenskäufe recht hoch sind. Wird der Verkaufserlös beim Verkauf unter Eheleuten beispielsweise für die Finanzierung einer neuen Lagerhalle verwendet, ergeben sich durch günstigere Konditionen zusätzliche Spareffekte.

Im Zuge von Scheidungen muss das gemeinsame Vermögen aufgeteilt werden. Gehört zum ehelichen Vermögen eine Immobilie, kann ein Verkauf unter Eheleuten sinnvoll sein. Handelt es sich um das selbst genutzte Haus und einer soll dort weiterhin wohnen bleiben, stellt sich die Frage der finanziellen Möglichkeiten.

Es sollte immer versucht werden, die Übertragung der Immobilie vor der eigentlichen Scheidung zu regeln. Reichen die finanziellen Mittel nicht zur Zahlung des hälftigen Anteils, können folgende Wege überlegt werden:

• Unterhalt anpassen: Ist der:die kaufwillige Ehepartner:in unterhaltsberechtigt, kann alternativ über eine einmalige Abfindung verhandelt werden. Diese wird dann in einer Summe oder in Raten auf den Kaufpreis angerechnet.
• Zugewinn: Sind weitere nennenswerte Vermögensteile vorhanden, die im Zuge des Zugewinnausgleichs ausgeglichen werden müssen, lässt sich auch hier ein Verzicht zugunsten des zustehenden Immobilienanteils vereinbaren.
• Versorgungsausgleich: Auch ein kompletter oder teilweiser Verzicht auf den Versorgungsausgleich (Ausgleich der Rentenansprüche) kann dazu genutzt werden, die Übernahme der Immobilie zu finanzieren. Wichtig: Der Verzicht muss immer vom Familiengericht genehmigt werden.
• Ist absehbar, dass der:die kaufende Ehepartner:in in nächster Zeit in der Lage sein wird den Kaufpreis zu zahlen, kann im Kaufvertrag eine Kaufpreisstundung vereinbart werden.

Erbt einer der Eheleute eine vermietete Immobilie, gilt es hier ebenso die Gestaltungsmöglichkeiten geschickt zu nutzen. Vererbter Grundbesitz wurde häufig sehr lange von dem:der Erblasser:in gehalten und ist steuerlich oft komplett abgeschrieben. Die Fakten in diesem Fall sind:

• niedriger Buchwert
• Immobilie bereits abgeschrieben
• vereinnahmte Mieten müssen versteuert werden

Die sich ergebenden Vorteile entsprechen denen, die mit Verkauf unter Eheleuten entstehen. Die Abschreibungsbasis erhöht sich und führt zu Steuervorteilen.

Hier lautet das Stichwort: Fremdvergleich. Da Vermögensverlagerungen häufig im Rahmen der steuerlichen Beratung vorzufinden sind, muss mit einer kritischen Prüfung der Finanzverwaltung gerechnet werden.

Zur Anerkennung muss der Verkauf an den:die Ehepartner:in rechtlich wirksam sein und er muss wie vereinbart tatsächlich durchgeführt werden. Es stellt sich dabei immer die Frage: Würde der Kaufvertrag exakt so mit einem Dritten durchgeführt worden sein? Daneben sollten nachfolgende Punkte besonders beachtet werden:

Zwei praktische Musterfälle veranschaulichen dir die Gestaltungsmöglichkeiten: