Haus­ver­kauf auf Ra­ten

Ein Haus- oder Grundstücksverkauf auf Raten birgt Risiken für den:die Verkäufer:in. Er bringt jedoch auch steuerliche Vorteile und ermöglicht zudem, schnell eine:n Käufer:in zu finden. Hier erfahren Sie mehr über die verschiedenen Formen des Ratenverkaufs, die Vorteile an der Zusammenarbeit mit einem:einer Makler:in und über die Kosten für den Hausverkauf. Außerdem verraten wir Ihnen, wie Sie beim Immobilienverkauf auf Raten die Spekulationssteuer sparen können.

• Der:die Verkäufer:in wohnt beim Miet- oder Ratenkauf ab Vertragsbeginn in der Immobilie und zahlt monatlich seine:ihre vereinbarten Raten (Rate plus Zins) ab.
• Alternativ kann der:die Verkäufer:in im Rahmen einer Leib- oder Zeitrente noch für einen definierten Zeitraum im Haus wohnen bleiben, während der:die Käufer:in den Kaufpreis bereits Raten zahlt oder ebenfalls in das Haus einzieht.
• Aufgrund der Risiken für den:die Verkäufer:in ist es wichtig, mit einem:einer erfahrenen Makler:in und Fachanwaltsexperten:innen zusammenzuarbeiten.
• Während der Ratenzahlung gilt die Immobilie als vermietet, weshalb es möglich ist, die Spekulationsfrist von zehn Jahren zu erfüllen und dementsprechend keine Spekulationssteuer auf den Verkauf (Kaufpreis) zahlen zu müssen.
• Ein:e kompetente:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Anstatt eine Immobilie, wie eigentlich üblich, direkt zur vollen Summe eines Verkaufspreises an eine:n Käufer:in abzugeben, können Sie sich auch für eine Form des Ratenverkaufs entscheiden.

Es gibt den

• Ratenkauf,
• den Mietkauf
• und die Leibrente oder Zeitrente,

bei der Sie als Verkäufer:in noch für eine festgelegte Zeit in der Immobilie wohnen und eine Zahlung des:der Käufer:in erhältst. Beim Mietkauf ist die monatliche Miete nicht in voller Höhe als Rate zu verstehen, sondern je nach Vertrag nur zu 80 oder 90 Prozent. Das ist für Käufer:innen allerdings weniger attraktiv als die Ratenzahlung.

Der Ratenverkauf birgt einige Risiken, weshalb es hier besonders wichtig ist, die passende Zielgruppe zu finden. Dies sind Käufer:innen, die ohne viel Eigenkapital oder aufgrund einer Selbständigkeit nicht ohne weiteres ein Darlehen von der Bank erhalten können. Dementsprechend kann es allerdings sein, dass der:die Käufer:in während der Ratenzahlung zahlungsunfähig wird.

Ein bebautes oder unbebautes Grundstück auf Raten zu verkaufen, ist kein risikofreies Vorhaben. Um das Risiko zu minimieren, ist es empfehlenswert, eine:n erfahrene:n Makler:in zu beauftragen. Diese:r kennt sich mit der Zahlungsmodalität in Raten aus und weiß, worauf es zu achten gilt.

Zudem kann der:die Makler:in Sie in allen organisatorischen und rechtlichen Fragen beraten und Empfehlungen darüber abgeben, ob Sie einen Mietkauf, einen Ratenkauf oder eine Leib- und Zeitrente verlangen sollten. Auch bei der Höhe der Raten hilft Ihnen der:die Makler:in.

Darüber hinaus ist es beim Immobilienverkauf auf Ratenzahlung besonders wichtig, einen professionellen und detaillierten Vertrag abzuschließen. Dafür sollten Sie eine:n Fachanwält:in engagieren. Dies sind die wichtigsten Aspekte des Kaufvertrags:

• die Laufzeit der Ratenzahlung
• der Anteil monatlicher Raten des Kaufpreises
• eine Rücktrittsklausel für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des:der Käufers:in

Wie bei jedem Immobilienverkauf kommen auf Sie als Verkäufer:in einige Kosten zu. Ihnen sollte bewusst sein, dass Sie beim Ratenverkauf länger auf die Verkaufssumme bzw. den Kaufpreis warten müssen und Investitionen wie Reparaturen daher erst später erstattet bekommen. Auf der anderen Seite bringt Ihnen die Ratenzahlung monatlich ein sicheres Einkommen.

Der Ratenverkauf hat einige Vorteile, die sich auf Ihre Kosten beim Verkauf auswirken:

• Sie können die Immobilie als Mietobjekt steuerlich abschreiben, während der:die Käufer:in Raten bezahlt.
• Am Ende der Finanzierung erhalten Sie eine Abschlusszahlung.
• Der:die Käufer:in muss während der Ratenzahlung eventuelle Mängel selbst bezahlen, obwohl er:sie noch nicht der:die rechtliche Eigentümer:in der Immobilie ist.

Dennoch sollten Sie damit rechnen, vor dem Verkauf in einen Energieausweis, anstehende Reparaturen und in die nötigen Unterlagen für den Verkauf investieren zu müssen.

Falls Sie eine Grundschuld auf Ihrer Immobilie lasten haben, müssen Sie diese auf eigene Kosten vor dem Verkauf bei dem:der Notar:in löschen lassen (ca. 200 Euro). Eventuell fällt auch die Spekulationssteuer an.

Bei allen Immobilien gilt, dass Sie auf den Gewinn aus dem Verkauf Steuer zahlen müssen, falls Sie das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen. Sollten Sie die Immobilie allerdings vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, aber in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben, kommen Sie um die Spekulationssteuer herum.

Beispiel:
Bewohnen Sie ab Dezember 2019 die Immobilie, können Sie diese im Januar 2021 ohne Entrichtung einer Spekulationssteuer verkaufen.

Ein wichtiger Vorteil am Immobilienverkauf auf Raten: Die Immobilie gilt erst dann als verkauft, wenn Sie alle Raten erhalten haben. Durch einen Ratenzahlraum von mehreren Jahren können Sie die Zehnjahresgrenze daher überschreiten.

Sollten Sie die Frist allerdings nicht einhalten, müssen Sie mit der Zahlung einer Spekulationssteuer rechnen, die je nach Ihrer persönlichen Steuerklasse um die 40 Prozent vom Kaufpreis beträgt und den Gewinn aus dem Verkauf dementsprechend empfindlich schmälert.

In dieser Beispielsrechnung können Sie sich eine Vorstellung der Auswirkungen der Spekulationssteuer machen:

Sie benötigen die üblichen Unterlagen für den Verkauf, die Sie entweder bereits vorliegen haben oder bei den entsprechenden Ämtern gegen eine Gebühr neu beantragen können. Am teuersten ist mit bis zu 500 Euro der Energieausweis, den nur zugelassene Aussteller:innen ausgeben dürfen.

Der Grundbuchauszug aus dem Grundbuchamt kostet Sie nur 20 Euro, während Sie für den Lageplan mit Flurkartenauszug bis zu 60 Euro einkalkulieren sollten. Im Bauordnungsamt erhalten Sie Baupläne und Baubeschreibung, falls diese nicht mehr vorhanden sind.

Bis zu 250 Euro kostet es, wenn Sie die Wohnfläche, die Nutzfläche und den umbauten Raum noch einmal neu berechnen lassen müssen. Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis schlägt mit bis zu 50 Euro zu Buche. In jedem Bundesland gibt es eigene Verwaltungsgebührenordnungen für diese Unterlagen.

Für alle Besichtigungen sollte Ihre Immobilie sich natürlich im besten Zustand befinden. Seien Sie selbst auch vor Ort, um sicherzugehen, ob Sie dem:der Interessent:in vertrauen. Bei einer Ratenzahlung ist dies schließlich oft ausschlaggebend.

Wenn der:die Käufer:in schon bald einziehen soll, sollten Sie ihm:ihr auch Versicherungsurkunden, Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, Prüfprotokolle für die Heizung und den Schornstein, eventuelle Wartungsverträge sowie eine Aufstellung der Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen zukommen lassen.

Obwohl der Immobilienverkauf auf Ratenzahlung einige Risiken für den:die Verkäufer:in birgt, hat er auch große Vorteile. Neben den steuerlichen Vorteilen können Sie die Ratenzahlungen auch dafür nutzen, eine laufende Immobilienfinanzierung bei der Bank abzubezahlen.

Zudem ist es möglich, höhere Mietkosten als ortsüblich zu verlangen. Für den Verkauf ist es wichtig, dass Sie sich als Verkäufer:in flexibel zeigst und dem:der Interessent:in mehrere Optionen des Ratenkaufs anbieten.