Im­mo­bi­lie im Al­ter ver­kau­fen

Das Eigenheim ist einfach zu groß oder die Rente reicht nicht mehr aus – der Immobilienverkauf für Senioren kann verschiedenste Gründe haben. Der Verkauf der eigenen vier Wände ist auch immer eine sehr emotionale Angelegenheit, da er meist mit einem Umzug einhergeht. Was bei einem Hausverkauf im Alter zu beachten ist und wie Senioren dennoch in dem Haus wohnen bleiben können, erfahren Sie hier.

• Mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht können Sie das Eigenheim verkaufen und trotzdem weiterhin darin wohnen bleiben.
• Ist eine Person aufgrund einer Erkrankung nicht in der Lage die eigene Immobilie zu verkaufen, benötigt es eine Genehmigung eines Vormundschaftsgerichts .
• Wenn eine Immobilienfinanzierung noch nicht abgeschlossen ist und kein Sonderkündigungsrecht besteht, kann bei einem Verkauf des Eigenheims eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Ein Immobilienverkauf für Senioren hat meist finanzielle Motive. Besonders dann, wenn die Immobilienfinanzierung im Rentenalter noch nicht abgeschlossen ist, geraten Rentner schnell in einen finanziellen Engpass. Die Rente reicht nicht mehr, um alle Kosten zu decken, und der Haus- bzw. Wohnungsverkauf im Alter wird notwendig.

Es kommt aber auch vor, dass Senioren im Alter ihr Haus verkaufen und in eine Wohnung ziehen wollen. Denn das Eigenheim ist schlicht zu groß und sie schaffen es körperlich nicht mehr, das Haus und den dazugehörigen Garten ausreichend zu pflegen.

Auch wenn eine ernstere Erkrankung und damit eine ständige medizinische Versorgung die Unterbringung in einem Pflegeheim notwendig macht, kann es zu einem Hausverkauf im Alter kommen. Hierbei ist zu klären, inwiefern die Erkrankung des Immobilieneigentümers der Unterstützung von Familienangehörigen oder eines gesetzlichen Betreuers, der unter Aufsicht eines Vormundschaftsgerichts die gesetzliche Vertretung übernimmt, bedarf.

Ohne eine Genehmigung des Vormundschaftsgerichts ist kein Hausverkauf durchführbar. Das heißt, dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden müssen, damit ein zuständiger Betreuer einen Immobilienverkauf für geschäftsunfähige Senioren auch wirklich tätigen kann. Der Betreuer kann mittels eines formlosen schriftlichen Antrags beim Vormundschaftsgericht den Verkauf der Immobilie des Betroffenen beantragen.

Grundsätzlich sind dafür folgende Unterlagen erforderlich:

• Ein Wertgutachten der zu verkaufenden Immobilie eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

• Ein ärztliches Attest , aus dem in begründeter Art und Weise hervorgehen muss, dass die Unterbringung des Betroffenen in ein Pflegeheim unumgänglich ist

• Ein Grundbuchauszug

• Ein notariell beglaubigter Kaufvertrag mit Auflassung

• Ein schriftlicher Antrag eines Verfahrensbeteiligten

Erst nach Erteilung der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts gibt es beim Hausverkauf keine rechtlichen Bedenken und Hindernisse mehr.

Der Verkauf des Eigenheims bedeutet nicht immer, dass man aus den eigenen vier Wänden ausziehen muss. Es gibt verschiedene Alternativen, wie Senioren ihr Haus verkaufen, aber dennoch weiterhin darin wohnen bleiben können – bis zum Lebensende. Auch eine sogenannte Immobilienrente kann eine Verkaufsoption für Senioren sein.

Ein Haus- oder Wohnungsverkauf im Alter bedeutet nicht zwangsläufig, dass der Verkäufer auch aus der Immobilie ausziehen muss. Man kann beispielsweise das eigene Haus verkaufen und zur Miete wohnen bleiben. Die Immobilie wird dann meist unter dem eigentlichen Verkehrswert verkauft. Dafür erhält der Verkäufer ein sogenanntes Wohnrecht und zahlt entweder nur eine geringe oder gar keine Miete .

Häufig werden solche Immobilienverkäufe mit Zusicherung eines Wohnrechts innerhalb der eigenen Familie getätigt. So kann einerseits ein deutlich geringerer Kaufpreis gerechtfertigt werden und andererseits lassen sich so beispielsweise die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer vermeiden .

Das Wohnrecht an sich wird im Grundbuch eintragen und dadurch abgesichert. In den meisten Fällen einigt man sich hierbei auf ein lebenslanges Wohnrecht . Das heißt, erst mit dem Tod des Wohnungsberechtigten erlischt das Wohnrecht und das Haus oder die Wohnung kann uneingeschränkt vom Eigentümer genutzt werden.

Wenn die eigene Immobilie im Alter zu teuer wird und die Rente nicht mehr ausreicht, rücken die Gedanken an einen Hausverkauf immer näher. Das Haus zu verkaufen und in eine Mietwohnung zu ziehen, wäre emotional ein sehr schwieriger Schritt, hat man doch mindestens das halbe Leben im Eigenheim verbracht. Doch mit einer Umkehrhypothek lässt sich dieses Schicksal abwenden.

Bei einer Umkehrhypothek handelt es sich um eine Art der Immobilienverrentung. Die Immobilie wird mit einer Hypothek beliehen und das Darlehen wird in Form einer monatlichen Rente an den Darlehensnehmer ausgezahlt. Diese monatlichen Auszahlungen sind nach geltendem Recht steuerfrei und der Darlehensnehmer zahlt während des Auszahlungszeitraums weder Zins- noch Tilgungsraten an die Bank.

Ist die gesamte Darlehenssumme in Form einer monatlichen Rente gänzlich ausgezahlt, entscheidet im Regelfall der Darlehensnehmer darüber, wie die Rückzahlung beziehungsweise die Tilgung des offenen Darlehensbetrages und die Zahlung der Zinskosten erfolgt. Hier gibt es zwei mögliche Szenarien:

1. Der Darlehensnehmer verkauft die Immobilie und tilgt mit dem Erlös das Darlehen und bezahlt gleichzeitig seine Zinsschulden bei der Bank.
2. Die Immobilie geht in das Eigentum des Kreditinstituts über und der Darlehensnehmer zahlt dann die entstandenen Zinskosten ab.

Verstirbt der Darlehensnehmer, bevor das Hypothekendarlehen getilgt worden ist, entscheiden die rechtmäßigen Erben über das weitere Vorgehen. Entweder tilgen sie die Restschuld aus dem Hypothekendarlehen oder sie überlassen die Verwertung des Eigenheims der kreditvergebenden Bank und lassen sich die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und der Restschuld auszahlen.

Bei der Leibrente handelt es sich um eine spezielle Form des Hausverkaufs. Üblich ist normalerweise, dass ein festgelegter Verkaufspreis auf einen Schlag bezahlt wird und die erworbene Immobilie im Anschluss in den Besitz des Käufers übergeht.

Bei der sogenannten Immobilienrente findet zwar auch in gewisser Weise ein Verkauf statt, jedoch bleibt der Verkäufer im Regelfall bis zum Lebensende im Eigenheim wohnen und erhält vom Käufer statt einer bestimmten Kaufsumme regelmäßige Rentenzahlungen. Manchmal wird auch eine direkt zu zahlende, aber dafür geringe Kaufsumme vereinbart und im Anschluss die Höhe der Rate der Rentenzahlung ausgehandelt, die dann bis zum Tod des Verkäufers seitens des Erwerbers gezahlt werden muss.

Verstirbt der Verkäufer, enden auch die Rentenzahlungen seitens des Käufers. Die Immobilie ist dann abbezahlt und geht vollständig in den Besitz des Käufers. Die Immobilienleibrente hat spekulativen Charakter: Verstirbt der Verkäufer beispielsweise kurz nach einem solchen Verkauf gegen Leibrente, kann der Käufer sich über einen vergleichsweise geringen Gesamtkaufpreis freuen. Andersherum kann die Immobilie für den Käufer teurer werden, als er vielleicht vorab kalkuliert hatte.

Grundsätzlich sind folgende Anwendungsfälle bei einem Verkauf gegen Leibrente möglich:

• Der Eigentümer zieht aus der Wohnung oder aus dem Eigenheim aus und überlässt die Immobilie sofort dem zukünftigen Besitzer. Die Rentenzahlung erfolgt bis zum Lebensende des Eigentümers.
• Der Eigentümer verbleibt in den eigenen vier Wänden und der zukünftige Besitzer zieht nach dem Tod des Eigentümers in die Immobilie ein. Mit dem Tod des Eigentümers endet dann auch die Rentenzahlung.
• Die zukünftigen Besitzer beziehen einen Teil der Immobilie – zum Beispiel eine unbewohnte Etage der Immobilie – und leben bis zum Tod des Eigentümers mit ihm zusammen. Verstirbt der Eigentümer, wird der neue Besitzer alleiniger Bewohner der Immobilie und auch die getätigten Rentenzahlungen enden dann.

Die Zeitrente ist ähnlich wie die Leibrente. Auch hier wird anstelle einer eigentlich sonst üblichen Kaufsumme, die auf einmal entrichtet wird, eine Rentenzahlung vereinbart. Diese ist jedoch – im Gegensatz zur Leibrente – zeitlich begrenzt.

Häufig wird bei einer Zeitrente ein Zahlungszeitraum von 10, 15 oder 20 Jahren vereinbart, in denen der Käufer der Immobilie eine festgelegte Rente an den Verkäufer zahlt. Hierbei liegen die Raten der Rentenzahlungen in der Regel höher als bei einer Leibrente, da hier die Gesamtsumme der Zahlungen innerhalb des vereinbarten Zeitraums exakt feststeht. Diese orientiert sich im Regelfall am Verkehrswert der Immobilie.

Ein weiterer wichtiger Unterschied zur Leibrente besteht darin, dass der Tod des Verkäufers nicht dazu führt, dass die Rentenzahlungen enden. Bei dem vereinbarten Zahlungszeitraum handelt es sich um eine Rentengarantiezeit. Verstirbt also der Verkäufer innerhalb des vereinbarten Zahlungszeitraums, gehen die ausstehenden Rentenzahlungen an die rechtmäßigen Erben des Verkäufers.

1. Wer sein Haus verkaufen und in eine Mietwohnung ziehen will, sollte unbedingt darauf achten, dass zum Zeitpunkt Hausübergabe auch eine neue Wohnung in Aussicht ist und einzugsbereit ist.

2. Falls noch eine Immobilienfinanzierung läuft, kann es sein, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Da Banken hierbei häufig sehr hohe Summen verlangen, kann es sich im Einzelfall lohnen, zu warten und vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen . Zehn Jahre nach Vollauszahlung besteht das Recht einer außerordentlichen Kündigung für sechs Monate.

3. Falls eine Vorfälligkeitsentschädigung unumgänglich sein sollte, sollten Sie sich die Berechnung der Entschädigungssumme im Detail vorzeigen lassen . Es kommt immer wieder vor, dass Banken zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungssummen verlangen.

4. Wer unsicher ist und sich die Vermarktung und den Immobilienverkauf nicht zutraut, kann auf die Dienste eines ortskundigen Immobilienmaklers zurückgreifen.

5. Egal, ob mit oder ohne Makler: bis ein potentieller Käufer gefunden ist, der bereit ist, die gewünschte Kaufsumme aufzubringen, vergehen in der Regel einige Monate. Dieser zeitliche Aspekt sollte in der Planung immer berücksichtigt werden.