Im­mo­bi­lie in­ner­halb der Spe­ku­la­ti­ons­frist ver­kau­fen

Sie haben vor weniger als zehn Jahren eine Immobilie erworben? Wenn Sie Ihr Grundstück innerhalb von zehn Jahren verkaufen möchten, Ihr Haus vermieten oder Ihre Wohnung nicht selbst nutzen, müssen Sie auf den Verkauf Spekulationssteuer zahlen, die den Gewinn empfindlich schmälern kann. Hier erfahren Sie, wann die Spekulationsfrist anfällt und was Sie tun können, um diese zu umgehen.

• Der Hausverkauf in der Spekulationsfrist ist steuerfrei möglich, wenn Sie das Objekt in den letzten beiden Jahren oder im Verkaufsjahr selbst genutzt haben. Alternativ ist es häufig sinnvoll, die 10-Jahres-Frist für den Immobilienverkauf abzuwarten.
• Die Höhe der Spekulationssteuer für den Verkauf von Grundstücken innerhalb der Spekulationsfrist bemisst sich in Abhängigkeit von Ihrem zu versteuernden Einkommen nach Ihrem persönlichen Steuersatz.
• Beschäftigen Sie sich auch mit Alternativen wie einer Schenkung oder dem Vorvertrag.
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Die gesetzlich vorgeschriebene Spekulationsfrist für Immobilien soll verhindern, dass Sie sich durch den häufigen An- und Verkauf von Immobilien bereichern. Daher wird eine hohe Spekulationssteuer fällig, wenn Sie beispielsweise den Verkauf eines Grundstücks innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf vornehmen möchten. Diese Frist besagt, dass Sie dann Steuern auf den erzielten Gewinn zahlen müssen, wenn:

• Sie die Immobilie mit Wertsteigerung verkaufen,
• Ihr Gewinn den Freibetrag von 600 Euro übersteigt,
• Sie den Immobilienverkauf vor Ablauf von 10 Jahren nach Erwerb vornehmen oder
• Sie das Objekt in den letzten drei Jahren nicht selbst genutzt haben.

Sollten Sie diese Frist nicht einhalten können und zum Beispiel aus Zeitnot Ihr Grundstück oder Ihre vermietete Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen müssen , müssen Sie mit der Spekulationssteuer rechnen. Diese hängt von der Höhe des Gewinns und Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Allerdings haben Sie mehrere Möglichkeiten, um Ihren Immobilienverkauf vor der Zehnjahresfrist durchzuführen, ohne Steuer zahlen zu müssen. Das geht am besten, indem Sie das Objekt selbst bewohnen (bei einem leerstehenden Grundstück ist dies natürlich nicht möglich). Dabei gelten auch die sogenannten Randjahre. Statt drei voller Jahre ist es ausreichend, wenn Sie beispielsweise ein Jahr und zwei Monate in der Immobilie wohnen, also beispielsweise ab Dezember 2017 bis Januar 2019. So können Sie die Spekulationssteuer umgehen. Das gilt auch dann, wenn Ihre Kinder das Objekt nutzen – allerdings müssen diese in der gesamten Zeit noch Kindergeld empfangen.

Häufig ist es auch sinnvoll, die 10-Jahresfrist abzuwarten. Denn bei einer Immobilie, die Sie vermieten, können Sie die Spekulationssteuer nicht durch Eigennutzung umgehen. Alternativ können Sie Ihr Objekt auch verschenken, zu Lebzeiten vererben oder mit einem Kaufinteressenten einen Vorvertrag abschließen.

Für Sie als Immobilienbesitzer ist die Schenkung an ein Familienmitglied von Vorteil. So können Sie den Hausverkauf in der Spekulationsfrist umgehen und zahlen keine Spekulationssteuer. Der Empfänger spart sich die Grunderwerbssteuer, muss aber mit einer Schenkungssteuer rechnen, falls der Wert der Immobilie den Freibetrag des Beschenkten überschreitet.

Ähnlich sieht es aus, wenn Sie die Immobilie zu Lebzeiten im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen. Allerdings können sowohl die Erbschaft als auch die Schenkung angefochten werden und führen häufig zu Streitereien. Deshalb entscheiden sich Immobilienbesitzer, die sichergehen möchten, dass ihr Haus im Familienbesitz bleibt, häufig für den Verkauf an Angehörige in der Spekulationsfrist.

Sie haben bereits einen Interessenten für Ihr Objekt, möchten aber den Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist vermeiden? Wenn Ihnen zum Beispiel nur eines oder zwei Jahre fehlen, um die 10-Jahresfrist zu überschreiten, können Sie mit dem Interessenten einen Vorvertrag abschließen. Dieser hält die Verkaufs- und Kaufabsicht beider Parteien schriftlich fest und muss von einem Notar beurkundet werden. Der Vorvertrag enthält bereits alle wesentlichen Bestimmungen für den Kauf, wie den Kaufpreis und den Übergabezeitpunkt. Der eigentliche Verkauf kann jedoch nur mit dem späteren eigentlichen Kaufvertrag abgeschlossen werden. Erklären Sie dem Interessenten daher Ihre Situation und hoffen Sie auf Geduld und Verständnis.

Mehr über den Hausverkauf mit Notar lesen Sie hier.