Wie er­folgt die Be­rech­nung der Spe­ku­la­ti­ons­frist bei Im­mo­bi­li­en?

Um die Spekulationsfrist für Ihre Immobilie zu berechnen, sollten Sie die 10-Jahres-Grenze berücksichtigen. Darüber hinaus ist es möglich, mithilfe von Eigennutzung die Frist außer Kraft zu setzen. In diesem Ratgeber lesen Sie, wann die Spekulationsfrist genau beginnt und endet, wie Sie sie umgehen können und wie Sie die Spekulationssteuer berechnen, falls Sie die Frist doch unterschreiten. 

• Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie das Haus gekauft haben. 
• Nach den 10 Jahren können Sie Ihre Immobilie ohne Spekulationssteuer verkaufen.  
• Alternativ ist es möglich, die Eigennutzung in den beiden letzten Jahren sowie im Verkaufsjahr zu beweisen, um die Steuer zu vermeiden. 
• Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von Ihrer persönlichen Steuerklasse ab.
• Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen. 

Die Spekulationsfrist gilt nicht nur auf Immobilien, sondern auch auf andere wertvolle Objekte wie Münzen oder Aktien. Sie soll verhindern, dass Verkäufer:innen durch Spekulation je nach Marktschwankungen Gewinne erzielen und dadurch den Markt aus der Balance bringen.  

Für die Immobilien Spekulationsfrist Berechnung ist die 10-Jahres-Grenze relevant: Sie müssen für ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung, die Sie vor weniger als 10 Jahren erworben haben, beim Verkauf Spekulationssteuer zahlen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn Sie das Objekt in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben. 

Für die Berechnung der Immobilien Spekulationsfrist sind dabei auch die Randjahre relevant. Sie können also Ende 2021 ein Objekt beziehen, das Ihnen schon länger gehört, um es Anfang 2023 zu verkaufen. So erreichen Sie zwar nicht die 10-Jahres-Grenze, können aber durch die eigene Nutzung des Objekts die Frist außer Kraft setzen und die Spekulationsfrist umgehen. 

Für die Fristberechnung der Spekulationsfrist ist das Kaufdatum der Immobilie ausschlaggebend. Das ist fast immer das Datum, an dem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben und dieser notariell beurkundet wurde. Sie können die Immobilien Spekulationsfrist online berechnen, aber auch anhand der einfachen Regel „zehn Jahre + ein Tag“.

• Beispiel: Sie haben Ihre Immobilie am 1. Juli 2011 gekauft. Das ist das Datum des Kaufvertrags. Ab dem 2. Juli 2021 können Sie sie ohne Spekulationssteuer weiterverkaufen, da Sie die Spekulationsfrist erfüllt haben. 

Alternativ können Sie die Spekulationsfrist durch die Eigennutzung der Immobilie umgehen. Indem Sie nachweisen, dass Sie selbst oder Ihre Kinder in den beiden Jahren vor Verkauf zu eigenen Wohnzwecken in der Immobilie gelebt haben, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls. Dabei zählen auch Randjahre. Eine Vermietung an andere Personen wird nicht als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gezählt. 

• Beispiel: Sie beziehen Ihre Immobilie am 30. Dezember 2020 und bewohnen sie ab dieser Zeit. Ab dem 1. Januar 2022 können Sie sie verkaufen, ohne dabei Spekulationssteuer zahlen zu müssen. 

Sollte es Ihnen allerdings nicht gelingen, die Spekulationsfrist für Immobilien zu umgehen, müssen Sie damit rechnen, dass sich der Gewinn aus dem Hausverkauf um etwa 40 Prozent schmälert. Die genaue Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Gewinn und von Ihrer persönlichen Steuerklasse ab. Sie können die Spekulationssteuer online berechnen.  

In dieser Beispielrechnung erhalten Sie ebenfalls eine Vorstellung davon, welche Steuer auf Ihre private Veräußerung anfallen kann: