Der Verkauf eines Hauses ohne notarielle Beurkundung des Kaufvertrages ist in Deutschland nicht gültig. Bei Geschäften mit unbeweglichen Sachgütern wie Immobilien greifen besondere gesetzliche Vorgaben, die insbesondere die Eigentumsübertragung betreffen. Welche Rolle Notar:innen beim Hausverkauf spielen und was es mit dem Abstraktionsprinzip in Bezug auf den Kaufvertrag auf sich hat, lesen Sie hier.
In Deutschland kann ohne Notar:in kein rechtsgültiger Kaufvertrag über den Verkauf einer Immobilie abgeschlossen werden.
Zwar kann rein theoretisch der Kaufvertrag ohne Notar:in abgeschlossen werden, jedoch ist für die Eigentumsübertragung eine entsprechende Auflassung und Eintragung im Grundbuch ein:e Notar:in erforderlich.
Das Abstraktionsprinzip unterscheidet beim Immobilienkaufvertrag zwischen dem Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) und dem Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung im Grundbuch). Letzteres kann nur von Notar:innen veranlasst werden.
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Der Kaufvertrag beim Hausverkauf kann zwar theoretisch ohne Notar:in geschlossen werden, jedoch muss laut § 311b Abs. 1 S. 2 BGB im Nachgang eine Auflassung sowie die spätere Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgen, damit der Vertragsinhalt gültig wird:
„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.“ - § 311b Abs. 1 BGB
In Deutschland kann die Eigentumsübertragung ausschließlich durch Notar:innen veranlasst werden. Daher ist der Hausverkauf ohne Notar:in in letzter Konsequenz rechtlich nicht gültig. Grundsätzlich ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Kaufverträge über Immobilien eine notarielle Beurkundung benötigen, so wird es explizit in § 311b Abs. 1 S. 1 BGB festgelegt.
Auch wenn Verkäufer:innen die Notariatskosten beim Hausverkauf scheuen, sind sie es in jedem Fall wert. Denn in den Kosten enthalten ist nicht nur die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs, sondern auch die rechtliche Beratung zu den enthaltenen Vertragsinhalten. Notar:innen setzen den Vertrag so auf, dass etwaige Komplikationen wie beispielsweise ein plötzlicher Rücktritt einer Vertragspartei auch entsprechende Rechtsfolgen (z.B. Schadensersatz oder Nutzungsentschädigung) mit sich bringt.
Bezüglich der Notariatskosten, die bei etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises liegen, können Sie als Verkäufer:in ohnehin beruhigt sein. Im Regelfall übernehmen Käufer:innen die Kosten, denn andernfalls würden diese Kosten auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden und zu höheren Grunderwerbsteuern führen.
Der Vertrag über einen Immobilienverkauf ist grundsätzlich gültig, solange er alle Anforderungen für einen Vertrag erfüllt. Mit dem Hausverkauf untrennbar verbunden ist jedoch die Eigentumsübertragung zugunsten der Käufer:innen. Diese kann jedoch nur erfolgen, wenn eine Auflassungsvormerkung und später eine Grundbucheintragung erfolgen und dies wiederum geht nur mithilfe eines notariell beurkundeten Kaufvertrags.
Ein Kaufvertrag ohne Notar:in abzuschließen, ermöglicht keine Eigentumsübertragung. Für einen rechtlich unanfechtbaren Kaufvertrag ist also notarielle Unterstützung notwendig.
Zu den Aufgaben von Notar:innen beim Hausverkauf zählen folgende Punkte:
- Rechtlich korrekte Gestaltung des Kaufvertrags
- Unparteiische Rechtsberatung für Verkäufer:in und Käufer:in
- Überprüfung der vorhandenen Eintragungen im Grundbuch
- Veranlassen der Auflassungsvormerkung und der späteren Grundbucheintragung
- Löschung von Grundstücksbelastungen
- Erstellen eines Vorvertrages zum Immobilienkauf
- Erstellung, Verlesung und Beurkundung des Kaufvertrags
- Sicherung für Verkäufer:in bei Bezahlung der Immobilie
- Sicherung für Käufer:in bei Übertragung der Immobilie
Anhand der notariellen Aufgaben erkennen Sie bereits, wie wichtig Notar:innen für eine rechtssichere Abwicklung eines Hausverkaufs sind. Daher sollten Sie Überlegungen, ein Hausverkauf ohne Notar:in durchzuführen, verwerfen.
Weitere Informationen zu den Aufgaben von Notar:innen und Gründe dafür, warum die notarielle Unterstützung für den Kaufvertrag unverzichtbar ist, finden Sie in diesem Beitrag.
Falls Sie sich dennoch dafür entscheiden, Ihr Haus zu verkaufen und beim Kaufvertrag ohne Notar:in auszukommen, sollten Sie das Abstraktionsprinzip kennen. Dieses besagt, dass für eine Eigentumsübertragung sowohl ein Verpflichtungs- als auch ein Verfügungsgeschäft nötig ist.
Der Kaufvertrag stellt das Verpflichtungsgeschäft dar, während die eigentliche Übertragung im Grundbuch dem Verfügungsgeschäft, also der Eigentumsübertragung entspricht. Allerdings gilt auch hier, dass die notwendige Auflassungsvormerkung von einer zulässigen Stelle veranlasst werden muss – und hierfür kommen nur Notar:innen in Frage.
Verlassen Sie sich beim Hausverkauf auf die Unterstützung von Notar:innen, Rechtsanwält:innen und anderen Profis wie Makler:innen. Dafür zahlen Sie zwar einen gewissen Preis, aber anders als beim Hausverkauf ohne Notar:in sind Sie rundum abgesichert.
Der Kaufvertrag über einen Hausverkauf ist wirksam, wenn alle rechtlichen Anforderungen an einen Vertrag erfüllt sind. Dazu gehört beispielsweise, dass anhand des Vertragsinhalts sowie des Vertragsgegenstandes ohne Zweifel erkennbar ist, welche Motive beide Vertragsparteien verfolgen. Zwingend erforderlich ist gemäß § 311b BGB die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages, ohne die die Eigentumsübertragung zugunsten der Käufer:innen nicht erfolgen kann.
Die Erstellung eines Immobilienkaufvertrages sollte grundsätzlich von Notar:innen vorgenommen werden, um rechtsunsichere Vertragsvereinbarungen zu vermeiden. Sie stellen sicher, dass alle Vertragsinhalte geltendes Recht einhalten und der Verkauf ohne weitere Komplikationen erfolgt.
FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf ohne Notar
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Kann man ein Haus ohne Notar:in verkaufen?
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Auch wenn ein Kaufvertrag ohne Notar:in thereotisch geschlossen werden kann, bedarf es für die Rechtsgültigkeit des Vertragsinhaltes eine Auflassungsvormerkung und Eintragung ins Grundbuch zugunsten der Käufer:innen. Dieser erforderliche Vorgang kann jedoch ausschließlich mit einem:einer Notar:in durchgeführt werden. In Deutschland ist es also ausgeschlossen, sein Haus ohne Notar:in zu verkaufen.
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Ist ein Vorvertrag ohne Notar:in gültig?
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Es ist zwar grundsätzlich möglich, ein Vorvertrag ohne Notar:in zu schließen. Jedoch ist der Vertragsinhalt ohne notarielle Beurkundung nicht rechtsgültig und verpflichtet keine der beiden Vertragsparteien zur Einhaltung der Vertragsvereinbarungen. Bei Immobiliengeschäften ist es grundsätzlich sinnvoll als auch notwendig, notarielle Unterstützung hinzuzuziehen. Ob Vorvertrag oder Kaufvertrag: In Deutschland ist es nicht möglich, ein Haus ohne Notar:in zu verkaufen.
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Wann ist eine Notar:in notwending?
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Eine Notar:in ist im Zuge eines Hausverkaufs spätestens für die Eigentumsübertragung zugunsten der Käufer:innen zwingend notwendig. Nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages veranlasst der:die Notar:in eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, auf die zum späteren Zeitpunkt die Eintragung ins Grundbuch folgt. Grundsätzlich ist auch beim Aufsetzen des Kaufvertrages sowie bei der Zahlungsabwicklung die notarielle Begleitung sinnvoll, um Komplikationen oder negative Überraschungen zu vermeiden.
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Kann man ein Grundstück ohne Notar:in verkaufen?
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In Deutschland kann man kein Grundstück ohne Notar:in verkaufen. Dies liegt daran, dass gemäß des Abstraktionsprinzips das sogenannte Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung im Grundbuch) zwingend mit einem:einer Notar:in durchgeführt werden muss. Die hierfür notwendige Auflassung und Eintragung im Grundbuch kann nur er:sie veranlassen. Das Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) hingegen ist zwar theoretisch ohne Notar:in möglich, jedoch nicht zu empfehlen.
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Wer macht den Vertrag beim Hausverkauf?
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Üblicherweise liegt die Erstellung des Kaufvertrages im Aufgabenbereich von Notar:innen. Doch der Vertrag beim Hausverkauf kann beispielsweise auch von einem:einer Rechtsanwältin erstellt werden. Wichtig ist, dass die vertraglichen Inhalte und Vereinbarungen rechtssicher formuliert sind. Da der Kaufvertrag über Immobiliengeschäfte gemäß § 311b BGB ohnehin einer notariellen Beurkundung bedürfen, sollte die Vertragserstellung auch von dem:der Notar:in vorgenommen werden.
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