Jetzt ver­kau­fen – oder lie­ber doch nicht?

Dass der Abschwung kommt, ist gewiss – nur wann, weiß niemand. Wir zeigen, welche Zeichen der Immobilienmarkt aussendet und was das für die weitere Preisentwicklung bedeuten könnte.

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Es ist ganz interessant, einmal zu lauschen, für welche Städte sich Immobilienexperten aussprechen, wenn sie Investoren einen Tipp geben. Solche Hinweise können auch für Verkäufer wichtig werden, falls sie eine Immobilie in einer entsprechenden Region besitzen und mit dem Gedanken spielen, zu verkaufen. Rainer Braun vom Beratungsunternehmen Empirica warnt beispielsweise vor dem Immobilienerwerb in sogenannten Ausweichstädten. Dabei handelt es sich um Städte wie Chemnitz, Heilbronn oder Pforzheim, in die Menschen ziehen, für die nahe gelegene Metropolen zu teuer sind. Braun mutmaßt, dass solche „Leute wieder zurück in die nahe gelegenen Metropolen ziehen, sobald sie sich das Wohnen dort wieder leisten“ könnten. Deswegen rät er eher zu jenen Ballungszentren, die heute wie auch in Zukunft boomen werden, wie zum Beispiel Leipzig und Stuttgart.

Manfred Neuhöfer von F+B stößt ins gleiche Horn: „Wer in den sieben Topstädten investiert ist, sollte seine Wohnung halten“. Dazu gehören Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Ältere Immobilien auf dem Land, womöglich in strukturschwacher Region werden aber wohl den Bach runtergehen. Der Rat des Experten: Schnellstmöglich verkaufen, denn „es wird dort nicht besser, eher noch schlechter.“

In Metropolen wie Hamburg hat sich der Preis für ein neues Einfamilienhaus seit 2007 nahezu verdreifacht. Das verrät der Wohnimmobilienindex IMX von ImmobilienScout24. Zwei Trends zeigen sich auch hier, wenn man nur auf das Jahr 2019 blickt: Die Entwicklung der Mietpreise hat sich auf breiter Basis abgeschwächt; für Kaufpreise von Wohnungen und Häusern gilt dies indessen gar nicht.

Bei Eigentumswohnungen im Bestand stiegen die Preise seit Jahresstart um 5,2 Prozent, bei Neubauwohnungen sogar um 7,2 Prozent. „Solange das günstige Zinsumfeld und die generell wirtschaftlich gute Lage anhalten, erwarten wir keine signifikanten Veränderungen“, kommentiert ImmobilienScout24-Geschäftsführer Ralf Weitz die Ergebnisse. Eigentumswohnungen sind im Langfristvergleich vor allem in Berlin sehr beliebt. Ihre Preise haben sich in der Hauptstadt seit 2007 sogar nahezu vervierfacht. Die Attraktivität und der starke Zuzug an die Spree sorgen für galoppierende Preise in diesem Segment. Da kann selbst das teure Pflaster München nicht mithalten: Hier sind es im Bereich der Eigentumswohnungen in 12 Jahren „nur“ knapp 290 Prozent.

Die niedrigen Zinsen sind schuld. Auf der Pressekonferenz des Statistischen Bundesamtes (Destatis) am 4. Dezember 2019 erklärte Destatis-Präsident Georg Thiel: „Niedrige Zinsen und günstige Kredite steigerten in den vergangenen Jahren die Attraktivität eines Immobilienerwerbs.“

Und mit der steigenden Attraktivität erhöhten sich auch die Preise. Gleichzeitig sank die Quadratmeterzahl, die pro Person zur Verfügung steht, im Vergleich zum Vorjahr um 1,7 Quadratmeter. Das gilt wohlgemerkt nur für die Metropolen, denn dort wird es immer enger. Obwohl sich die Baugenehmigungen seit 2009 nahezu verdoppelt haben, kommt die Baubranche nicht hinterher. Die 375.000 geplanten Wohnungen für 2018 wurden um 88.000 Wohnungen verfehlt; nur 287.000 wurden fertiggestellt.

Der Immobilienindex des Beratungsunternehmens F+B zeigt im dritten Quartal 2019 deutlich einen aktuellen Trend: Mietpreise und Verkaufspreise verlaufen nicht parallel. Konkret bedeutet dies: Der Preisauftrieb von Mieten verlangsamt sich, Kaufpreise steigen weiter an. Wobei „verlangsamt“ schon untertrieben ist: Im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 veränderten sich die gemessenen Neuvertragsmieten gar nicht. Bei den Preisen hingegen ging es solide aufwärts. Eigentumswohnungen verteuerten sich um 1,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Binnen eines Jahres stiegen die Preise in diesem Segment um ordentliche 5,9 Prozent. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern verlief der Preisanstieg insgesamt moderater: Hier sind es 0,9 Prozent mehr im Vergleich zum Vorquartal und 4,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Irrtum vorbehalten. Geändert am 10. Dezember 2019