Wer eine:n Makler:in beauftragt, muss Maklerprovision bezahlen. Dennoch gibt es Möglichkeiten, die Maklerprovision zu umgehen oder zu reduzieren. Wer die Provision seit dem Maklergesetz von 2020 zu zahlen hat, was es mit der Widerrufsklausel auf sich hat, und was es sonst noch zu beachten gibt, erfährst du in diesem Ratgeber.
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Wird ein:e Makler:in beauftragt, erhält er:sie nach erfolgreicher Vermittlung die Maklerprovision in vereinbarter Höhe.
Provisionsteilung: Dabei teilen sich Käufer:innen und Verkäufer:innen nach dem neuen Maklergesetz von 2020 die Maklerprovision. Ein rechtsgütiger Maklerauftrag und weitere Voraussetzungen müssen dafür zutreffen.
Widerrufsrecht: Der Maklerauftrag kann, wenn er als Fernabsatzgeschäft zustande gekommen ist, widerrufen werden, sodass keine Maklerprovision fällig wird.
Provision verhandeln: Die Provisionshöhe lässt sich unter Umständen verhandeln, die Provision in einigen Fällen steuerlich absetzen.
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- Wie kann ich die Maklerprovision umgehen?
- Maklergebühr reduzieren: Gesetz von der Aufteilung der Maklergebühr
- Maklergebühr umgehen: Verkaufsabschluss nach Beendigung des Maklervertrags
- Maklergebühr vermeiden mittels Widerrufsrecht
- Fazit: Maklerprovision vermeiden, Maklergebühr reduzieren
- FAQ: Häufige Fragen zum Umgehen der Maklergebühren beim Hausverkauf
Nach erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie steht dem:der Immobilienmakler:in nach § 652 eine Provision zu. Es müssen aber auch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit die Maklerprovision fällig wird.
Die Zahlung einer Maklerprovision setzt Folgendes voraus:
Es wurde ein gültiger und schriftlicher Maklervertrag ohne unwirksame Klauseln geschlossen.
Der:die Makler:in hat die vereinbarte Dienstleistung nachweislich erbracht.
Es ist zum Abschluss eines Mietvertrages oder beurkundeten Kaufvertrages gekommen.
Die Tätigkeiten des:der Makler:in führten zum Vertragsschluss.
Es sind auch im Nachhinein keine Mängel entdeckt worden, die zu einer Unwirksamkeit des Vertrages geführt haben.
Im Umkehrschluss heißt das: Trifft einer dieser Punkte nicht zu, bist du auch nicht verpflichtet, eine Provision zu zahlen.
Du bietest ein Haus zum Kauf an und bist dir unsicher, ob sich die Investition in eine:n Makler:in lohnt, dann besuche unseren Beitrag Haus mit Makler verkaufen.
Unter bestimmten Umständen kannst du die Maklergebühr reduzieren oder umgehen, unabhängig davon, ob die Vermittlung erfolgreich war oder nicht.
Mit dem neuen Maklergesetz vom 23. Dezember 2020 besteht eine bundesweit einheitliche Regelung über die Höhe der Maklerprovision. Dieses Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beinhaltet Folgendes:
Käufer:innen und Verkäufer:innen teilen sich die Maklerprovision.
Käufer:innen zahlen maximal 50 Prozent, Verkäufer:innen mindestens 50 Prozent.
Zahlt beispielsweise der:die Verkäufer:in 3,5 Prozent Provision, darf die Provision für den:die Käufer:in auch maximal 3,5 Prozent betragen.
Der:die Käufer:in muss erst dann die Zahlung leisten, wenn der:die Verkäufer:in die Provision nachweislich gezahlt hat.
Die Neuregelung gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, aber nicht für gewerbliche Immobilien.
Der Maklervertrag bedarf der Schriftform.
Die einzelnen Regelungen dazu sind im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 656c und § 656d verankert worden. Sie betreffen ausschließlich Wohnungen und Einfamilienhäuser, während die Provision gewerblicher Immobilien in der Regel vom:von der Käufer:in zu zahlen ist.
Von diesem Teilungsprinzip abweichend sind auch andere Konstellationen möglich, wenn sie verhandelt und vertraglich fixiert worden sind. Denkbar ist auch eine reine Außenprovision, also eine Provisionszahlung ausschließlich durch den:die Käufer:in, oder eine reine Innenprovision durch den:die Verkäufer:in. Allerdings ist die Verteilung der Provision an beide Vertragspartner:innen die häufigste Form der Provisionsverteilung.
| Innenprovision durch Verkäufer | Außenprovision durch Käufer | Mischform von Außen- und Innenprovision |
| Nur Verkäuferprovision vorhanden | Käufer:in erteilt provisionspflichtigen Suchauftrag (wie Bestellerprinzip bei Vermietung - der bestellt, der bezahlt) | Maklercourtage wird auf beide Parteien aufgeteilt |
| Käufer muss keine Courtage zahlen | Käufercourtage ist verhandelbar und kann bis zu 50% der Gesamtkosten betragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. | Häufigste Form beim Immobilienverkauf. Beide Parteien teilen sich die Provision zu gleichen Teilen (50/50). |
| Provision ist verhandelbar | Verkäufer muss keine Courtage zahlen, wenn nur der Käufer den Makler beauftragt. | Beide Parteien müssen einen Teil zahlen. Die Aufteilung ist gesetzlich geregelt. |
„Das neue Maklergesetz schafft mehr Transparenz und Fairness bei der Provisionsaufteilung. Dennoch kannst du die Maklervprovision verhandeln, um die Verkaufskosten zu senken. Hat der:die Makler:in z.B. bei deiner begehrten Immobilie ein leichtes Spiel, kannst du in Abhängigkeit von den Maklerleistungen einen niedrigeren Provisionssatz als den sonst üblichen aushandeln.“
Viele Verkäufer:innen liebäugeln mit dem Gedanken, trotz Maklerauftrags das Haus privat zu verkaufen und somit die Maklerprovision zu sparen. Zugegeben, dieser Gedanke ist naheliegend und auf den ersten Blick attraktiv, aber leider nicht immer sinnvoll:
- Kann der:die Makler:in Erstkontakt zum:zu der Käufer:in nachweisen, hat er:sie sie Anrecht auf die Provision. Die Voraussetzung ist, dass der Kaufvertrag innerhalb der jeweils geltenden Bindungsfrist unterzeichnet wird. Diese wird vertraglich festgelegt und beträgt in der Regel drei bis sechs Monate.
- Selbst, wenn du den Maklervertrag gekündigt hast, kann es sein, dass der:die Makler:in durch die Bindungsfrist immer noch ein Anrecht auf die Maklerprovision hat. Mehr dazu liest du in unserem Beitrag Maklervertrag kündigen, wenn man selbst einen Käufer gefunden hat.
- Je nach Art des Maklerauftrags hast du das Recht die Vermarktung parallel zu den Bemühungen des:der Maklers:in selbst in die Hand zu nehmen. Das ist der Fall beim Allgemeinauftrag und Alleinauftrag. Dagegen schließt der qualifizierte Alleinauftrag diese Möglichkeit aus und du musst Interessent:innen an den:die Makler:in weiterleiten und die Provision begleichen.
Maklerprovisionen von 10.000 Euro aufwärts sind eher die Regel als die Ausnahme. Natürlich ist vor dem Hintergrund dieser Investition die Frage legitim, ob man die Maklerkosten zumindest steuerlich absetzen kann. Informiere dich in unserem Beitrag über deine Möglichkeiten.
Unter bestimmten Umständen kann ein Maklervertrag widerrufen werden. Mit dem Widerruf lässt sich das Maklerhonorar zurückfordern oder verhindern, dass die Maklergebühr überhaupt bezahlt wird.
Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
Die Kund:innen müssen private Verbraucher:innen sein, die die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten (wollen).
Der Vertrag mit dem Immobilienmakler ist auf Basis des Fernabsatzgesetzes zustande gekommen und die Beauftragung erfolgte per Post, Fax oder Mail oder typischerweise über ein Online-Portal. Ein persönliches Treffen hat vor dem Vertragsabschluss nicht stattgefunden.
- Der:die Makler:in hat die Klientel nicht oder nur fehlerhaft über das Widerrufsrecht in Kenntnis gesetzt.
Der Widerruf hat innerhalb von 14 Tagen nach der Beauftragung durch Abschluss eines Maklervertrags zu erfolgen. Wurde der:die Klient:in nur fehlerhaft oder gar nicht über das Widerrufsrecht informiert, verlängert sich diese Frist um ein Jahr. Du hast in diesem Fall ein Jahr und 14 Tage Zeit, den Vertrag zu widerrufen. Selbst wenn die Vermittlung der Immobilie längst vollzogen ist, muss dir der:die Makler:in die Provision zurückzahlen.
Wer vorhat, den Maklervertrag zu widerrufen, sollte sich einen Rechtsbeistand suchen. Dieser sollte die Unterlagen danach überprüfen, ob ein Widerruf im aktuellen Zeitraum möglich ist. Für die Kosten des Rechtsstreits kommt normalerweise die Rechtsschutzversicherung auf. Manche Versicherer bieten an, anlässlich des Widerrufs noch vor der Auseinandersetzung eine neue Police abzuschließen.
Um die Maklerprovision zu umgehen, gibt es verschiedene Ansätze. Man kann den Maklervertrag rechtzeitig kündigen, das Widerrufsrecht nutzen oder privat verkaufen. Zudem lassen sich die Maklerkosten durch geschicktes Verhandeln und die Teilungsregelungen des neuen Maklergesetzes von 2020 reduzieren. Wichtig ist, die gesetzlichen Regelungen und Vertragsbedingungen genau zu kennen und zu beachten. Wer gut informiert ist und die richtige Strategie anwendet, kann erhebliche Kosten sparen und trotzdem von der Maklerexpertise profitieren.
FAQ: Häufige Fragen zum Umgehen der Maklergebühren beim Hausverkauf
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Kann man trotz Maklervertrag privat verkaufen?
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Ja, beim Allgemein- oder Alleinauftrag ist ein Privatverkauf dennoch möglich. Sofern der Verkauf deine Eigenleistung war, hat der:die Makler:in kein Anrecht auf eine Provision. Obwohl du eine:n Makler:in beauftragt hast, kannst du die Maklerprovision umgehen.
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Ist die Maklergebühr verhandelbar?
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Ja, die Höhe der Maklerprovision ist verhandelbar und sollte je nach Leistung und Marktlage besprochen werden.
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Wie umgehe ich die Maklergebühr beim Hausverkauf?
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Um die Maklergebühr zu umgehen, kann man den Maklervertrag rechtzeitig kündigen, das Widerrufsrecht nutzen oder privat verkaufen. Zudem lassen sich die Maklerkosten durch geschicktes Verhandeln und die Teilungsregelungen des neuen Maklergesetzes von 2020 reduzieren.
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Wann darf keine Maklerprovision verlangt werden?
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Keine Provision ist fällig, wenn der Maklervertrag unwirksame Klauseln enthält, die Widerrufsbelehrung fehlt oder der:die Makler:in die Maklerleistung nicht erbracht hat. Auch eine zu hohe Provision oder das Verfolgen eigener wirtschaftlicher Interessen führen zum Ausfall der Provisionsansprüche.
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Kann der Makler auf die Verkäuferprovision verzichten?
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Ja, der Makler kann freiwillig auf die Provision verzichten, aber dies muss ausdrücklich vereinbart werden.
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„Eine detaillierte Prüfung des Maklervertrags ist entscheidend. Nur so können unwirksame Klauseln oder fehlende Leistungen des:der Maklers:in nachgewiesen und die Provisionszahlung vermieden werden.“