Mer­kan­ti­ler Minderwert

Wird etwas repariert und funktioniert wie vor dem Schadensfall, muss der Besitzer im Falle eines Verkaufs dennoch häufig mit einer Wertminderung leben. Instandgesetzte Güter erzielen meist einen deutlich niedrigeren Verkaufswert als eine vergleichbare Sache ohne Vorschaden. Dieses Phänomen nennt man merkantilen Minderwert.

Der merkantile Minderwert ist ein Abschlag vom realen Verkaufswert, wenn sich Interessenten scheuen, eine instandgesetzte Immobilie zu erwerben, weil sie eine Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten fürchten. Er preist sozusagen das Unbehagen ein und hat nichts mit real vorliegenden technischen Mängeln zu tun. 

Das Resultat ist eine im Wert geminderte Preisvorstellung und damit ein realer Sachschaden für den:die Immobilienverkäufer:in.

Ein vorherrschendes ungutes Gefühl bei einer Immobilie, die in einem guten Zustand ist und keine erkennbaren Mängel aufweist – das kann auf merkantilen Minderwert hindeuten. Damit dieses Szenario vor Gericht Bestand hat, muss ein Vertrauensverlust vorliegen, die Immobilie muss – für jede:n erkennbar – Schauplatz einer Erschütterung geworden sein. 

Beispiel 1: 

Verschwiegener Suizid 

Ein:e Hauskäufer:in kann den Vertrag anfechten, wenn FALSCHE ANGABEN DARÜBER GEMACHT WERDEN, DASS SICH DIE VOREIGENTÜMER IN DEM VERKAUFTEN HAUS ERHÄNGT HABEN.

Das Oberlandesgericht Celle (Az.: 16 U 38/07) ging im Zusammenhang eines Hausverkaufs von arglistiger Täuschung aus. Hintergrund und Anlass dieses Hausverkaufs waren, dass die Vorbesitzer sich in dem Haus erhängt hatten und erst Wochen später gefunden wurden. Der Makler hat dem Käuferehepaar jedoch die Geschichte aufgetischt, die Voreigentümer hätten im Ausland gelebt und sich dort das Leben genommen. Als die wahre Geschichte zufällig durch Handwerker ans Licht kam, brachten die Käufer dies zur Anzeige. Das Gericht gab ihnen recht und sie erhielten Maklercourtage, Notarkosten und Anzahlung zurück.

Beispiel 2: 

Baumängel 

Ein ungutes Gefühl kann bei Kaufinteressent:innen entstehen, wenn Schimmel- oder Schwammbefall beim Objekt ihrer Wahl vorlag. Selbst, wenn das Gebäude umfassend von Fachleuten saniert wurde – die Bedenken können bestehen bleiben, dass von einer einst kontaminierten Immobilie weiterhin eine Gefahr für die Gesundheit ausgeht. Die deutsche Rechtsprechung fordert auch in diesem Fall Ehrlichkeit gegenüber dem:den Kaufinteressent:innen. Wer eine Immobilie verkauft, ist dazu verpflichtet, Schimmel- oder Schwammbefall mitzuteilen, selbst wenn dieser länger zurückliegt und restlos beseitigt worden ist.

Ist der Fall durch die Medien bekannt geworden, verstärkt dies den merkantilen Minderwert.  

Der merkantile Minderwert ist bekannt u. a. aus folgenden Zusammenhängen:  

• Baumängel, insbesondere bei Bekanntmachung durch die regionalen Medien
  
• Mangelhafte bauliche Sicherung der Fundamente (Unterfangung), um Abrutschen und übermäßiges Setzen zu verhindern. 
• Schimmel, Hausschwamm oder Trockenfäule 
• Altlasten im Boden (Chemikalien im Grundwasser durch industrielle oder gewerbliche Nutzung des Grundstücks) und belastende Baumaterialien (Asbest, PCB oder PAK, Formaldehyd, Teer, kleinfaserige Mineralwolle)
• Kampfmittelfund und -verdacht auf dem Grundstück 
• Suizid oder Gewaltverbrechen 
• Untertunnelung 
• Bedrohung durch Hochwasser (Wasserschaden am Haus) und 
• Bergbauarbeiten (Einsturzgefahr) 
  

Als Immobilienkäufer:in steht man auf der sicheren Seite, wenn man sich auf eine vom Gesetzgeber vorgeschriebene Mitteilungspflicht durch den:die Verkäufer:in beruft, sofern schwerwiegende Baumängel vorliegen. Selbst beseitigter Schwammbefall muss Kaufinteressenten frühzeitig mitgeteilt werden. Bei Unterlassen dieser Mitteilung kann dem:der Verkäufer:in eine arglistige Täuschung unterstellt werden.

Der merkantile Minderwert ist durch einen spezialisierten Sachverständigen zu ermitteln. Das Ermittlungsergebnis ist ein Prozentsatz, der zustande kommt unter Berücksichtigung von Schadensbeseitigungskosten und Restnutzungsdauer im Verhältnis zum Gebäudewert.

Es gilt grundsätzlich:

Kein merkantiler Minderwert ist anzusetzen, wenn... 

… die Kosten zur vollständigen Reparatur eines Gebäudeschadens geringer sind als 10 Prozent des mangelfreien Gebäudewertes ... 
… oder ... 
… die Restnutzungsdauer weniger als 20 Prozent der Gesamtnutzungsdauer der Immobilie beträgt.

Der merkantile Minderwert wird angesetzt, wenn ... 

... die Reparaturkosten 20 Prozent des mangelfreien Gebäudewertes oder mehr betragen. 

20 Prozent Reparaturkosten entsprechen einem merkantilen Minderwert von 2 Prozent.
↳ Bei einem Gebäudewert von 1.000.000 Euro mindert sich der Wert um 20.000 Euro.

Liegt ein merkantiler Minderwert vor, so verringert sich der Wert der Immobilie. Dementsprechend ist er zwangsläufig Teil einer objektiv vorgenommenen Immobilienbewertung und machte den Unterschied von einigen tausend Euro aus. Dies ist ausschlaggebend beispielsweise bei Zwangsversteigerungen, Vermögensaufteilungen und Scheidungsverfahren.  

Wird er beim Hausverkauf nicht abgerechnet, riskiert der:die Verkäufer:in sogar wegen arglistiger Täuschung belangt zu werden. Für Immobilienbewertungen heißt das, dass neben einer Reihe von Faktoren wie Größe, besondere Ausstattungsmerkmale, die Lage, infrastrukturelle Besonderheiten wie auch spezifische Vereinbarungen und Sonderreglungen auch der merkantile Minderwert gehört.