Mietdatenbank: Ak­tu­el­le Samm­lung von re­gio­na­len Mie­ten

Als Mietdatenbank wird eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten verstanden. Die gesammelten Daten werden verdichtet zu ortsüblichen Vergleichsmieten und sind gesetzlich als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung zugelassen. Worin sich die Mietdatenbank vom Mietspiegel unterscheidet, was ihn ausmacht, wann und wie man ihn verwendet, erfährst du hier. 

Nach § 558e BGB versteht man unter einer Mietdatenbank eine fortlaufend geführte Sammlung von Mietpreisen. Diese werden von den Städten, Gemeinden und den Interessenvertretern von Mieter:innen und Vermieter:innen gemeinsam fortlaufend geführt, beständig aktualisiert und gegenseitig anerkannt. Die gesammelten Daten bilden dann die Grundlage für die Ableitung bzw. Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese ist gesetzlich zugelassen als Begründungsmittel eines Mieterhöhungsverlangens. Mietdatenbanken privater Anbieter sind nicht relevant, denn sie entsprechen nicht den Vorgaben des § 558e BGB.

Die fortlaufende Erfassung von Daten und damit ständige Anreicherung und Aktualisierung ist der Hauptvorteil des Mietspiegels. Daten, die älter als vier Jahre sind, werden automatisch aus der Mietdatenbank gelöscht. Auf diese Weise ist die Aktualität der Angaben stets gewährleistet. Dagegen ist der Mietspiegel nur eine Momentaufnahme des Wohnungsmarktes zu einem bestimmten Erhebungszeitpunkt. Der Mietspiegel hat dann für einige Jahre unverändert Bestand, bis er erneut aktualisiert wird. 

Bislang gibt es soweit bekannt nur in Hannover eine solche Mietdatenbank, die Mietinformationen über Hannover und einige Ortsteile von Hannover enthält. Sie wurde 1977 durch eine Initiative des Haus- & Grundeigentümervereins Hannover gegründet und wird vom Verein zur Ermittlung und Auskunftserteilung über die ortsüblichen Vergleichsmieten e. V. (MEA) geführt. Ihre Daten werden von den Mitgliedern des Haus- & Grundeigentümervereins, des Mietervereins sowie von Maklern und Wohnungsverwaltern zur Verfügung gestellt und laufend aktualisiert.  

Wer eine Auskunft aus der Mietdatenbank Hannover wünscht, muss einige Angaben zur Hand haben: die Anschrift der Immobilie, Größe, Ausstattungsmerkmale (Aufzug, Baujahr, Isolierverglasung u. ä.). Auf dieser Grundlage ermittelt das System Vergleichswohnungen, deren gemeinsamer Mietpreis-Mittelwert als Bezugsgröße dient. Alle Vergleichswohnungen in dieser Preisklasse werden als Vergleichswohnungen ausgegeben unter Nennung von Anschrift der Wohnung, Größe, Lage im Haus und der Quadratmeterpreis.  
Wer im Raum Hannover für seine Immobilie keine Einschätzung der Miete über den Mietspiegel erhält, weil keine Vergleichsobjekte vorliegen, kann über die Mietdatenbank Hannover fündig werden.

Bei einer Mieterhöhung eines bestehenden Mietvertrags muss der:die Vermieter begründen, warum er die Miete anheben will und damit den Vertrag ändert.  

Er:sie muss sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren und kann dafür verschiedene Möglichkeiten in Betracht ziehen: 

1. Am häufigsten genutzt: die einfachen oder qualifizierten, kommunalen Mietspiegel. 
2. Hat auch vor Gericht Bestand: Sachverständigengutachten.
3. Einfach:  – der Wohnungsvergleich in Form einer Auflistung von vergleichbaren Wohnungen am Standort.
4. Selten genutzt aufgrund mangelnden Angebots: die Mietdatenbank. 

Bislang setzte eine Mieterhöhung für Vermieter voraus, dass sie sich gemäß § 2 MHG (Miethöhegesetz) auf den örtlichen Mietspiegel oder auf ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten beziehungsweise vereidigten Sachverständigen bezieht. 

Alternativ können als Grundlage entsprechende Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen hinzugezogen werden. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass die Miete in den vorausgegangenen Monaten unverändert geblieben ist. Der Vermieter kann sich jedoch gemäß § 558 a Abs. 2 BGB auch auf die Angaben der örtlichen Mietdatenbank stützen. Er muss in diesem Fall keine einzelnen Vergleichswohnungen mehr angeben. Allerdings ist dies eher eine theoretische Alternative, denn es gibt kaum Datenbanken. Man führt das zurück auf den Aufwand und die Kosten der Datenpflege, datenschutzrechtliche Bedenken, mangelnde Repräsentativität, die meist kostenpflichtige Auskunft und die bisher nicht erfolgte Zulassung als gerichtliches Beweismittel. 

Dieses Verfahren ist mit hohem Aufwand und hohen Büro- und Personalkosten verbunden. Denn für die Führung der Mietdatenbank müssen täglich neue Daten von regionalen Wohnungsdaten von Mietern, Vermietern, Hausverwaltungen, Maklern, Wohnungsunternehmen und Genossenschaften erfasst und ausgewertet werden. 

Einen weiteren Nachteil der Mietdatenbank gegenüber dem kostengünstigen Mietspiegel stellen die anfallenden Kosten für den:die Vermieter:in dar: Für die Einsicht in die Mietdatenbank müssen Verbraucher:innen ein deutlich höheres Entgelt entrichten und einen Erfassungs-Fragebogen zu ihrer eigenen Wohnung ausfüllen.

Expert:innen sehen die Zukunft der Datenbanken trotz ihrer Vorteile als problematisch an, solange zur Begründung einer Mieterhöhung alternativ noch die Möglichkeit der Nennung von drei Vergleichswohnungen besteht. Ihre Verbreitung wird zusätzlich durch den erheblichen Aufwand und hohe Kosten der Datenerhebung verhindert.