Von un­ter­schrie­be­nem Kauf­ver­trag zu­rück­tre­ten

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass ein Kaufvertrag für eine Immobilie notariell beurkundet werden muss. Ein Rücktritt ist im Nachhinein nur aus besonders schwerwiegenden Gründen möglich. Oft verursacht dies hohe Kosten.

• Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur bei besonders schwerwiegenden Gründen möglich.
• Es wird unterschieden zwischen einem gesetzlichen und einem vertraglichen Rücktrittsrecht.
• Ein Rücktritt ist mit hohen Kosten verbunden.
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Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist bindend. Ein Rücktritt ist nur dann möglich, wenn besonders schwerwiegende Gründe vorhanden sind. Schließlich ist ein Immobilienkauf und -verkauf für beide Parteien mit hohen Kosten verbunden. Manchmal hat der Käufer zum Beispiel einen Bankkredit aufgenommen oder der Verkäufer hat den Verkaufserlös bereits eingeplant, etwa für den Kauf einer neuen Immobilie.

Es gibt einige Umstände, die einen Rücktritt vom Kaufvertrag ermöglichen. Allerdings ist dies fast immer mit einer finanziellen Entschädigung verbunden. Ausnahme: im Kaufvertrag wurde ein entschädigungsfreies Rücktrittsrecht festgelegt oder beide Parteien sind sich einig, dass der Kaufvertrag aufgelöst wird. Unterschieden wird zwischen:

• dem gesetzlichen Rücktrittsrecht

• dem vertraglichen Rücktrittsrecht.

Ein Rücktritt von einem notariellen Kaufvertrag ist dann möglich, wenn dieses Rücktrittsrecht im Vertrag (vertragliches Rücktrittsrecht) ausdrücklich aufgenommen wurde. Dies wird zum Beispiel häufig dann vorgenommen, wenn noch eine wichtige Grundlage für den Verkauf fehlt, wie zum Beispiel die Zusage einer Finanzierung oder die Erteilung einer Baugenehmigung.

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gilt dann, wenn nicht ausdrücklich ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Es gilt jedoch ebenfalls, wenn eine Rücktrittsregel nicht greift. Nur einige außergewöhnliche Umstände rechtfertigen einen Rücktritt, wie zum Beispiel ein besonders schwerwiegendes Fehlverhalten einem der beiden Vertragspartner. Zum Beispiel, wenn der Kaufpreis nicht bezahlt wurde oder wenn schwerwiegende Mängel verschwiegen wurden.

Besteht im Kaufvertrag die Klausel, die einen der beiden Vertragspartner zu einem Rücktritt bemächtigt, ist in der Regel auch ein Schadensersatz vertraglich fixiert. Es gibt aber auch Umstände, in denen keine genauen Angaben zu finden sind. Zum Beispiel dann, wenn der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktritt, weil der Käufer seiner Zahlungspflicht nicht nachgekommen ist.

In diesem Fall kann er den Käufer für seine entstandenen Kosten in Regress nehmen. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für einen eingeschalteten Makler, entfallende Mieteinnahmen und anderes. Sogar dann, wenn beim erneuten Verkauf ein geringerer Verkaufserlös erzielt wird, kann er von dem ersten Käufer die Differenz anfordern.

Umgekehrt ist der Verkäufer zu Schadensersatz verpflichtet, wenn der Käufer wegen erheblichen Mängeln, die vom Verkäufer mutwillig verschwiegen wurden, zurücktritt. In diesem Fall muss der Verkäufer zum Beispiel für die Kosten der Finanzierung aufkommen, für eventuell bereits stattgefundene Aufwendungen für eine Renovierung, für den Notar und für den Grundbucheintrag, sowie für die Gutachterkosten. Ist ein Gerichtsverfahren erforderlich, kann der Käufer diese ebenfalls dem Verkäufer in Rechnung stellen.

Egal welches Rücktrittsrecht nun greift – das vertragliche oder das gesetzliche – der Kauf und Verkauf der Immobilie werden rückgängig gemacht. In diesem Fall wird von einer Rückabwicklung gesprochen.

Der Verkäufer veranlasst diesen über den Notar, wodurch weitere Kosten anfallen, da zum Beispiel der Eintrag ins Grundbuch wieder gelöscht werden muss. Meistens müssen solche Rücktrittskosten vom Käufer getragen werden. Das ist aber davon abhängig, wie die Klausel im Kaufvertrag genau lautet.