Spe­ku­la­ti­ons­frist bei Auf­tei­lung in Ei­gen­tums­woh­nun­gen

Bei einer Aufteilung Ihrer Immobilie in Eigentumswohnungen können Sie sich mehr Profit aus dem Verkauf erwarten. Zugleich müssen Sie auf den Verkauf eines jeden Objektes Spekulationssteuer zahlen, falls Sie die Zehnjahresfrist nicht erfüllen. Hier erfahren Sie, wie die Spekulationsfrist gestaltet ist und welche Möglichkeiten Sie haben, um diese zu umgehen.

• Auf den Verkauf jeder Eigentumswohnung müssen Sie Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie die Spekulationsfrist nicht erfüllen. Verkaufen Sie Eigentumswohnungen daher nach Möglichkeit erst nach zehn Jahren nach Erwerb und beachten Sie zudem die Drei-Objekt-Grenze.

• Alternativ nutzen Sie oder Ihre Kinder die Eigentumswohnungen für den Eigenbedarf, um die Spekulationssteuer zu umgehen.

• Auch ein Vorvertrag für Kaufinteressenten sowie die Schenkung der Immobilie sind Möglichkeiten, bei Eigentumswohnungen keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen.

• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.
  

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, müssen Sie die gleiche Spekulationsfrist wie auch bei anderen Objekten beachten: Falls Sie das Objekt

• vor weniger als 10 Jahren erworben haben

• oder es in den letzten beiden Jahren und im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt haben

fällt die Spekulationssteuer an. Diese gilt für jede Wohnung einzeln, die Sie verkaufen, und kann den Gewinn aus dem Immobilienverkauf um etwa 40 Prozent schmälern.

Bei größeren Immobilien ist es häufig zu empfehlen, aus einem Mietshaus mehrere Eigentumswohnungen zu machen und diese für einen höheren Preis zu verkaufen. Neben der Spekulationsfrist müssen Sie bei einer Aufteilung in Eigentumswohnungen aber auch darauf achten, die Drei-Objekt-Grenze nicht zu überschreiten. Wenn Sie nämlich innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien erwerben und weiterverkaufen, müssen Sie auf den Gewinn zusätzlich Einkommenssteuer und Gewerbesteuer zahlen, da das Finanzamt von gewerblichem Immobilienhandel ausgeht.

Am einfachsten können Sie die Spekulationsfrist umgehen, wenn Sie mit dem Verkauf der Eigentumswohnungen noch warten, bis Sie die 10-Jahresgrenze nach Erwerb erreichen. In der Zwischenzeit können Sie mit möglichen Interessenten einen Vorvertrag abschließen, der das gegenseitige Kaufinteresse ausdrückt und notariell beurkundet werden muss. Dieser gibt Ihnen eine recht hohe Sicherheit, dass der Kauf zur gegebenen Zeit tatsächlich in die Tat umgesetzt wird.

Alternativ können Sie das Objekt selbst bewohnen. Dabei müssen Sie die drei Jahre nicht komplett ausfüllen, sondern können die Randjahre nutzen: Wenn Sie eine Eigentumswohnung im Februar 2019 verkaufen möchten, ist es ausreichend, diese ab November oder Dezember 2017 bewohnt zu haben. Da Sie aber vermutlich mehrere Eigentumswohnungen besitzen, funktioniert die Selbstnutzung nur bei einem Objekt. Sie können die Regelung auch auf Ihre Kinder anwenden, vorausgesetzt, dass diese noch Kindergeld beziehen.

Eine weitere Option besteht darin, die Eigentumswohnungen an direkte Verwandte zu verschenken oder noch zu Lebzeiten zu vererben. So sparen Sie die Spekulationssteuer, da es sich nicht um einen Verkauf handelt. Die Empfänger müssen keine Grunderwerbssteuer zahlen, aber es kann sein, dass eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer auf sie zukommt, wenn der Wert der Eigentumswohnungen den Freibetrag überschreitet.