Reservierungsvereinbarung: De­fi­ni­ti­on & Un­ter­schied zum Vor­ver­trag

Während der Vorvertrag ein rechtlich gültiges Dokument darstellt, handelt es sich bei der Reservierungsvereinbarung um eine informelle Regelung. Hier lesen Sie, wie sich die beiden Möglichkeiten, eine Immobilie zu „reservieren“, unterscheiden und welche Vor- und Nachteile mit der jeweiligen Variante verbunden sind.

Makler:innen bieten manchmal Reservierungsvereinbarungen an. Damit ist das Versprechen verbunden, dass sie keiner:keinem anderen Interessierten diese Immobilie für einen definierten Zeitraum anbieten. Der:die Kaufinteressierte erhält dadurch Bedenkzeit und Zeit Ihre Finanzierung mit der Bank abzusprechen. So weit, so gut. Aber funktioniert das in der Praxis wirklich?

• Die Reservierungsvereinbarung muss nicht notariell beurkundet werden und hat dementsprechend keine rechtsbindende Wirkung.
• Sie kann nur gelten, wenn die Verkäufer:innen ebenfalls einverstanden sind mit der Reservierungsvereinbarung für bestimmte Käufer:innen.
• Bei einem einfachen Maklerauftrag, bei dem parallel mehrere Makler:innen dasselbe Objekt vermarkten, ist eine Reservierungsvereinbarung nicht möglich.
• Die Reservierungsvereinbarung muss Bestandteil des schriftlichen Vertrags sein, individuell formuliert sein (also nicht bereits vorformulierter Bestandteil des Vertrags) und die rechtliche vorgeschriebene Form aufweisen.
  

Schließen Makler:in und Auftraggeber:in eine Reservierungsvereinbarung ab, wird eine Reservierungsgebühr fällig. Diese wird bei Abschluss eines Kaufvertrags von der Maklerprovision abgezogen. Ärger ist vorprogrammiert, sobald der Kaufinteressierte von seinem ursprünglichen Kaufwunsch Abstand nimmt, die Reservierungsgebühr zurückfordert und sie gar nicht oder lediglich zu einem Teil erhält. In vielen Fällen stellt sich im Nachhinein die Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung heraus. Die Reservierungsvereinbarung erfüllt Ihren Zweck oft nicht, ist mit 5 bis 10 Prozent der Maklerprovision relativ teuer und kann Sie im Fall von Auseinandersetzungen viel Zeit kosten. Daher wird grundsätzlich abgeraten, sich auf diese Form der Reservierung überhaupt einzulassen.

Ja, die verbindliche Variante mit Rechtssicherheit ist der Vorvertrag. Dieser muss notariell beurkundet werden und verpflichtet Sie zum Kauf. Wenn Sie vom Kauf zurücktreten, müssen Sie Schadensersatz leisten. Tritt der:die Verkäufer:in vom Verkauf zurück, drohen ihm:ihr rechtliche Konsequenzen und der Verkauf kann per Gericht erzwungen werden. Dagegen sind bei einer Reservierungsvereinbarung kaum rechtliche Konsequenzen zu befürchten, weil sie einer rechtlichen Prüfung oft nicht Stand halten.  

Eine Reservierungsvereinbarung ist gekoppelt mit einer Reservierungsgebühr. Lassen Sie sich eine Immobilie unverbindlich für 14 Tage reservieren, zahlen Sie in der Regel 5 bis 10 Prozent der Maklerprovision für diese scheinbare Sicherheit.

Die Höhe der Reservierungsgebühr unterliegt keinen klaren Regeln. Der Gesetzgeber verlangt jedoch, dass die Gebühr für die Reservierung nicht so hoch sein darf, dass sie den:die Käufer:in bei seiner Entscheidung einschränkt und zum Kauf drängt. Diese Grenze liegt bei etwa 10 bis 15 Prozent der Maklerprovision. Jenseits dieser Grenze sieht der Gesetzgeber eine notarielle Beurkundung vor, die eine umfassende Beratung des:der Käufer:in einschließt, um ein unüberlegtes Handeln zu verhindern.

Die Reservierungsvereinbarung ist in vielen Fällen vor Gericht unwirksam, sittenwidrig oder widerrufbar. Wenn ein:e Käufer:in  vom geplanten Kauf zurücktritt, kann er:sie in vielen Fällen die Reservierungsgebühr zurückerhalten, so geschehen vor dem Amtsgericht München mit dem Urteil vom 01.07.2016 - 191 C 28518/15.

Das gilt auch für den Fall, dass der:die Eigentümer:in oder sogar der:die Makler:in entgegen der Reservierungsvereinbarung die Immobilie weiteren Interessent:innen angeboten hat. Idealerweise ist dieses Szenario bereits in der vertraglichen Formulierung als Auflösungsgrund genannt. Der:die Makler:in weigert sich, die Reservierungsgebühr zurückzuzahlen? Setzen Sie ihm:ihr eine Frist und wenden Sie sich, wenn das nicht helfen sollte, an einen Rechtsanwalt.

Eine wirksame Reservierungsvereinbarung abzuschließen, ist zwar denkbar, aber in der Praxis nur schwer umzusetzen. Eine ganze Reihe von Faktoren muss erfüllt sein, damit die Vereinbarung auch vor Gericht Stand hält. Dazu zählt, dass die Reservierungsvereinbarung individuell formuliert ist, der:die Makler:in im Rahmen eines qualifizierten Alleinauftrags tätig ist.

Darüber hinaus müssen Verkäufer:innen mit der Reservierung und dem Verkauf an den potenziellen Interessenten grundsätzlich einverstanden sein und die Reservierung muss zeitlich begrenzt sein. Auch darf die Reservierungsgebühr eine Grenze von 10 Prozent nicht wesentlich überschreiten, weil die Gerichte in dem Fall eine Notwendigkeit sehen, die Reservierungsvereinbarung notariell beurkunden zu lassen.

Grundsätzlich ist die Reservierungsvereinbarung eine Absprache zwischen Makler:in und Kaufinteressent:in und beinhaltet keine Vorteile für den:die Verkäufer:in. Im Gegenteil: Sollte der:die Interessent:in wieder abspringen, beginnt der Verkaufsprozess von vorne und der:die Verkäufer:in hat viel Zeit verloren. Außerdem kann eine Reservierungsvereinbarung Verwirrung stiften, nämlich dann, wenn es sich doch um einen einfachen Alleinauftrag handelte und der:die Eigentümer:in aufgrund eigener Anstrengungen eine:n Käufer:in gefunden hat. Die Reservierungsvereinbarung ist in diesem Fall nicht länger gültig.

Unter dem Strich mag die Reservierungsvereinbarung Sicherheit vorgaukeln. Der:die Makler:in hat eine gewisse Aufwandsentschädigung scheinbar sicher, der:die Interessent:in eine gewisse Zusage zum Traumobjekt. Nur der:die Verkäufer:in profitiert nicht von einer Reservierungsvereinbarung, da sie oft mit Auseinandersetzungen, Missverständnissen und Zeitverlust einhergeht.

Unser Tipp: Unterschreiben Sie einen Maklervertrag erst nach eingehender Überprüfung und nach Möglichkeit ohne Reservierungsvereinbarung. Lassen Sie sich für Ihren reibungslosen Verkauf professionell von einem seriösen Profi beraten. Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler:innen in Ihrer Region.  

Wie Sie sehen, lohnt es sich in vielen Fällen, auf einen Vorvertrag zu bestehen. Wenn Sie sich allerdings die Kosten sparen möchten und dem:der Verkäufer:in vertrauen, kommt auch eine Reservierungsvereinbarung in Frage. Im Zweifel kann ein:e Makler:in Sie zu diesem Thema beraten. Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler:innen in Ihrer Region.