Wenn du mit der Leistung deines Maklers oder deiner Maklerin nicht zufrieden bist, dann kannst du den Maklervertrag kündigen. Doch wie bei jedem anderen Vertrag müssen bestimmte Punkte eingehalten werden, damit die Kündigung wirksam wird. In diesem Beitrag liest du alles Wichtige rund um die Kündigung des Maklervertrags.
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Kündigungsmöglichkeiten: Ob du einen unbefristeten oder einen befristeten Maklervertrag abgeschlossen hast, entscheidet über die Art und Weise der Kündigung.
Unbefristeten Maklervertrag kündigen: Du kannst einen unbefristeten Maklervertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen.
Befristeten Maklervertrag kündigen: Bei einem befristeten Maklervertrag kannst du nur fristgerecht zum Ablauf der Vertragslaufzeit kündigen. Alternativ hast du die Möglichkeit, von deinem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen.
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- Als Käufer oder Verkäufer einen Maklervertrag kündigen
- Wie kündige ich einen befristeten Maklervertrag?
- Unbefristeter Maklervertrag
- Wie kannst du einen Immobilienmaklervertrag außerordentlich kündigen?
- Rechtlichen Folgen einer Kündigung
- Wie lange bin ich an den Maklervertrag gebunden?
- Rechtliche Folgen bei einer Kündigung des Maklervertrags
- Versicherungen für Makler: Wie können sich Makler absichern?
- Fazit: Maklervertrag kündigen
- FAQ: Maklervertrag kündigen
Es gibt Gründe, warum ein Maklervertrag gekündigt werden muss, obwohl der:die Makler:in noch nicht erfolgreich war.
Vielleicht warst du mit der bisherigen Maklerleistung nicht zufrieden oder du willst kündigen, weil du selbst eine:n Käufer:in gefunden hast. Es kann auch sein, dass die Vertragslaufzeit per Vertrag zu lange angesetzt wurde oder Gründe vorliegen, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.
Wenn du als Verkäufer:in oder Käufer:in einen bereits geschlossenen Maklervertrag kündigen willst, musst du zunächst die Art des Vertrags betrachten. Es ist zu unterscheiden zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Maklervertrag.
Der befristete Maklervertrag grenzt die Dauer der Beauftragung ein, auf üblicherweise drei bis maximal acht Monate. Von Vorteil ist die Befristung, weil der:die Makler:in gezwungen ist, in diesem Zeitrahmen erfolgreich zu vermitteln, um die Provision tatsächlich einstreichen zu können.
Achtung: Manchmal enthalten befristete Verträge eine Klausel zur automatischen Verlängerung, die es zu vermeiden gilt. Achte darauf, dass der Vertrag sowohl einen Beginn als auch ein Ende der Laufzeit enthält.
Alleinaufträge und qualifizierte Alleinaufträge werden meist befristet abgeschlossen. Allerdings läuft ein Vertrag nur dann aus, wenn keine Klausel zur automatischen Verlängerung in ihm enthalten ist. Um die automatische Verlängerung zu verhindern, ist eine rechtzeitige ordentliche Kündigung nötig.
Der befristete Maklervertrag läuft entweder regulär durch die Befristung aus oder er muss gekündigt werden, weil er sich andernfalls automatisch verlängern würde. Die Kündigung sollte hier rechtzeitig zum Fristablauf erfolgen, damit er sich nicht verlängert.
Liegt ein wichtiger Grund vor, kann der Vertrag auch während der Laufzeit gekündigt werden. Gravierende Umstände wie eine schwerwiegende Pflichtverletzung durch den:die Makler:in müssen dafür gegeben sein. Wichtig ist, dass die außerordentliche Kündigung innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden der Pflichtverletzung erfolgt.
Selbst nach Vertragsende ist die vertragliche Verpflichtung nicht automatisch aufgehoben. Entscheidet sich ein:e durch den:die Makler:in vermittelte Kaufinteressierte nach der Kündigung des Maklervertrags für den Kauf, kann eine Maklerprovision fällig werden. Die Bindungsfrist nach Vertragsende fängt bei vier Monaten an und kann je nach Vertragsformulierung und Gebäudegröße bis zu zwölf Monate betragen.
Sehr viel unverbindlicher ist der unbefristete Maklervertrag. Er besitzt keine Vertragslaufzeit.
Für Makler:innen ist ein unbefristeter Vertrag weniger attraktiv, weil er weniger Sicherheit in puncto Provisionszahlung verspricht und sich die Auftraggebenden nur zu leicht wieder lossagen können.
Beim unbefristeten Auftrag handelt es sich um einen Allgemeinauftrag. Dabei werden mehrere Makler:innen mit der Vermarktung beauftragt. Allerdings ist die Motivation des:der Makler:in etwas gedämpfter als beim Alleinauftrag, weil die Wahrscheinlichkeit eines Vertragsabschlusses nicht hoch ist und kein zeitlicher Druck vorherrscht. Besteht kein Bedarf mehr an der Vermarktung der Immobilie, sollten die Allgemeinaufträge aller Makler:innen gekündigt werden.
Der unbefristete Maklervertrag kann jederzeit gekündigt werden, eine Angabe von Gründen ist nicht notwendig. Ein schriftlich geschlossener Maklervertrag muss schriftlich gekündigt werden.
Innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist kannst du jeden Maklervertrag problemlos und ohne Angabe von Gründen lösen. Einzige Voraussetzung ist, dass der Vertrag außerhalb des Maklerbüros (per Telefon oder E-Mail) geschlossen wurde und die Maklertätigkeiten erst nach Ablauf der Widerrufsfrist aufgenommen worden sind. Der:die Makler:in ist verpflichtet, dich bei Auftragserteilung über dein Recht zum Widerruf in Kenntnis zu setzen. Dies gilt für alle provisionspflichtigen Geschäfte.
Möchtest du einen befristeten Maklervertrag kündigen, musst du das sogenannte „außerordentliche Kündigungsrecht“ nutzen. Dieses erlaubt dir eine fristlose Kündigung, die nur aus einem „wichtigen Grund“ möglich ist. Dies wird im § 626 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.
Du kannst das außerordentliche Kündigungsrecht nutzen, wenn die Weiterführung des Vertrags unzumutbar ist, weil der:die Makler:in schwerwiegende Pflichtverletzungen begangen hat.
Hier einige Beispiele für relevante Pflichtverletzungen:
- Keine Besichtigungen trotz interessierter Käufer:innen: Wenn der:die Makler:in es versäumt, Besichtigungen zu organisieren, obwohl potenzielle Käufer:innen vorhanden sind.
- Vertrauensbruch durch eigenwillige Preissenkung: Wenn der:die Makler:in das Vertrauensverhältnis missachtet, indem er:sie den Preis aus persönlichen Interessen immer weiter senkt (Hoffnung auf Folgeaufträge, eigene Kaufinteressen).
- Unterlassen der Vermarktung: Wenn der Makler die vertraglich vereinbarte Vermarktung nicht durchführt.
Jede Kündigung wird von Jurist:innen als „empfangsbedürftige Willenserklärung“ betrachtet. Am besten kündigst du den Maklervertrag schriftlich als Einschreiben mit Rückschein. So kannst du den Empfang der Kündigung belegen.
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Wenn ein Maklervertrag mit unangemessen langen Laufzeiten einhergeht, kann er für unwirksam erklärt werden. Ein solcher „Knebelvertrag“ ist nach § 138 Absatz 1 des BGB sittenwidrig, da der:die Auftraggeber:in in Folge der langen Laufzeit in seiner „wirtschaftlichen Freiheit“ beschränkt wird. In der Rechtsprechung hat sich ein Richtwert von sechs bis acht Monaten etabliert.
Bei schwer zu veräußernden Immobilien können Ausnahmen gelten und eine lange Vertragslaufzeit kann rechtskonform sein. Zu welchem Zeitpunkt eine Laufzeit jedoch genau als sittenwidrig verurteilt werden kann, ist vor Gericht eine individuelle Einzelentscheidung.
Der Ausstieg aus dem Maklervertrag ist in der Regel einfach. Das liegt daran, dass Makler:innen erfolgsabhängig bezahlt werden und keine Zeit in ein Projekt investieren, das von dir bereits abgehakt ist. Du solltest dennoch schriftlich kündigen, damit du auf der sicheren Seite bist.
Ein Maklervertrag ist in der Regel über die Laufzeit hinaus bindend. Bis zu einem halben Jahr steht dem:der Makler:in die Provision zu. Voraussetzung dafür ist, dass eine ursprünglich vom:von der Makler:in akquirierte Person die Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Maklervertrags kauft. Man spricht dabei von der Bindungsfrist.
Eine Kündigung des Maklervertrags kann unter Umständen rechtliche Folgen für dich als Verkäufer:in oder Käufer:in haben. Im Folgenden findest du wichtige Informationen zu möglichen Konsequenzen:
Makler:innen können Schadensersatzansprüche stellen, wenn sie bereits Schritte zur Vermarktung der Immobilie unternommen haben und die Kündigung unsachgemäß erfolgt ist.
Dies kann in folgenden Fällen passieren:
- Unwirksame Kündigung: Liegt eine unwirksame Kündigung vor, können Makler:innen Ansprüche geltend machen.
- Pflichtverletzungen seitens der Auftraggeber:innen: Wenn du als Auftraggeber:in deine vertraglichen Pflichten verletzt hast, kann dies ebenfalls zu Schadensersatzforderungen führen.
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Eine Verletzung der vertraglichen Pflichten kann verschiedene Formen annehmen:
- Hinzuziehen anderer Makler:innen: Trotz eines Alleinvermarktungsauftrags hast du weitere Makler:innen hinzugezogen.
- Entgangener Gewinn: Makler:innen können entgangenen Gewinn als Schadensersatz einfordern, wenn sie nachweisen können, dass sie die Immobilie tatsächlich hätten vermitteln können.
- Provision bei notariellen Kaufverträgen: Wurde durch die Makler:innen bereits ein:e Interessent:in vermittelt und kommt nach der Vertragskündigung ein notarieller Kaufvertrag mit eben diesem:dieser Interessent:in zustande, hat der:die Makler:in Anspruch auf die vertraglich festgelegte Provision (Bindungsfrist an den Maklervertrag).
Im Regelfall verursacht die Kündigung eines Maklervertrags keine Kosten, da die Maklerprovision zumeist erfolgsbasiert ist.
Es gibt jedoch Ausnahmen:
- Vertraglich vereinbarte Provision ohne erfolgreiche Vermittlung: In Einzelfällen fordern Makler:innen ihre Provision auch ohne erfolgreiche Vermittlung ein.
- Aufwendungen für Verkaufsbemühungen: Wenn du als Auftraggeber:in die Aufwendungen für Verkaufsbemühungen tragen musst, können trotz Kündigung hohe Kosten entstehen.
Um böse Überraschungen zu vermeiden, solltest du dir vorab die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des:der Maklers:in genau lesen. So kannst du sicherstellen, dass du über alle potenziellen Kosten und Verpflichtungen informiert bist.
Wie in jeder anderen Branche auch können Makler:innen Fehler bei der Arbeit unterlaufen. Darum sollten sich Makler:innen absichern, um nicht mit ihrem Kapital haften zu müssen.
Schwerwiegende Fehler können sein:
- Gegenüber Kaufinteressent:innen werden falsche Angaben zum Zustand des Gebäudes gemacht.
- Gegenüber Kaufinteressent:innen werden falsche Angaben zu den Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie gemacht.
- Gegenüber Kaufinteressent:innen werden Mängel verschwiegen.
- Dem:der Makler:in unterlaufen Beratungsfehler hinsichtlich steuerlicher Folgen des Immobilienverkaufs.
Ein Beispiel:
Eine Immobilie ist einem:einer selbstständigen Physiotherapeut:in angeboten worden. Nach dem Kauf stellt sich heraus, dass eine gewerbliche Nutzung verboten ist. Ein typischer Fall für die Versicherung.
Sollte einer der oben genannten Fälle eintreten, handelt es sich um einen schwerwiegenden Fehler, der weitreichende und kostspielige Folgen haben kann. In diesem Fall hast du das Recht, den Maklervertrag außerordentlich zu kündigen und die Vermögensschadenshaftpflichtversicherung des:der Maklers:in hinzuzuziehen.
Besitzt der:die Makler:in eine sogenannte Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, deckt diese die Schäden aus Beratungsfehlern rundum ab. Achte am besten bereits bei der Maklerwahl darauf, ob der:die Makler:in versichert ist.
Das Kündigen eines Maklervertrags ist kein Hexenwerk, doch es erfordert ein gewisses Maß an Sorgfalt und Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen. Ob du einen befristeten oder unbefristeten Maklervertrag hast, beeinflusst maßgeblich die Art und Weise der Kündigung.
Ein unbefristeter Maklervertrag kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Hingegen muss bei einem befristeten Vertrag entweder fristgerecht zum Ablauf der Laufzeit oder aufgrund eines wichtigen Grundes außerordentlich gekündigt werden.
Wichtig ist es, die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers genau zu prüfen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Unter Umständen können Makler Schadensersatzansprüche stellen, besonders wenn sie bereits Schritte zur Vermarktung deiner Immobilie unternommen haben. Auch eine Aufwandsentschädigung kann fällig werden, selbst wenn es nicht zum Verkauf gekommen ist.
Letztlich bietet eine gründliche Prüfung des Vertrags und eine schriftliche Kündigung per Einschreiben die beste Sicherheit. Solltest du unzufrieden mit deinem:deiner aktuellen Makler:in sein, unterstützen wir dich gerne bei der Suche nach einem neuen, zuverlässigen Profi aus deiner Region, der dir hilft, deine Immobilie erfolgreich zu verkaufen.
FAQ: Maklervertrag kündigen
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Wie kommt man aus einem Maklervertrag heraus?
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Ein schriftlich geschlossener Maklervertrag muss schriftlich gekündigt werden. Beachte dabei die Befristung und Kündigungsfrist des Vertrags. Selbst ohne Immobilienvermittlung kann eine Aufwandsentschädigung anfallen.
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Kann man einen befristeten Maklervertrag kündigen?
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Ja, du kannst einen befristeten Maklervertrag kündigen, indem du ihn zum Ablaufzeitpunkt kündigst, damit er sich nicht automatisch verlängert. Ohne automatische Verlängerung läuft der Vertrag einfach aus.
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Kann man als Verkäufer vom Maklervertrag zurücktreten?
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Innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist oder bei triftigen Gründen für eine außerordentliche Kündigung kannst du vom Maklervertrag zurücktreten. Ansonsten gelten die vertraglichen Kündigungsfristen.
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Wie lange bin ich an den Maklervertrag gebunden?
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Maklerverträge laufen normalerweise drei bis acht Monate, plus eine Bindungsfrist von sechs Monaten. Ein:e während der Laufzeit akquirierte:r Kaufinteressent:in löst auch nach Ablauf des Vertrags eine Provisionspflicht aus, wenn der Kaufvertrag abgeschlossen wird.
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Wie kündigt man einen Maklervertrag?
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Die Kündigung eines Maklervertrags muss schriftlich erfolgen. Um die Kündigung belegen zu können, empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein.
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Kann man einen Maklervertrag außerordentlich kündigen?
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Ja, du kannst einen Maklervertrag außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, etwa bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen durch den Makler.
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