Mak­ler­pro­vi­si­on Zah­lungs­frist: Wann ist die Mak­ler­pro­vi­si­on fäl­lig?

Ein:e Makler:in erhält die Provision für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Dies gilt sowohl für Verkaufs- als auch für die Mietobjekte. Die Maklerprovision wird üblicherweise innerhalb von sieben bis 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung fällig. 

Bedingungen für die Fälligkeit der Maklerprovision: 

1. Ein wirksamer Maklervertrag wurde abgeschlossen. 
2. Der:die Makler:in hat die vereinbarte Tätigkeit erbracht. 
3. Eine gültige Gewerbezulassung liegt vor. 
4. Ein kausaler Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss besteht. 
5. Ein notariell beglaubigter Kauf- oder Mietvertrag wurde unterschrieben. 
   

Auch bei Vermietungen wird die Provision bei Vertragsabschluss fällig. Die Kausalität ist ebenfalls wichtig – das heißt, der:die Mieter:in muss durch die aktive Mithilfe des:der Maklers:in gefunden worden sein. Seit Einführung des Bestellerprinzips trägt meistens der:die Vermieter:in die Provision. Diese darf nicht mehr als zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer betragen.

Ohne Maklervertrag gelten unterschiedliche Regelungen:

Wird der Maklervertrag geschlossen, sollte darin auch die Art des Maklerauftrags festgeschrieben sein. Im Zweifelsfall ist sie nämlich entscheidend, wenn es um die Fälligkeit der Maklerprovision geht.

Grundsätzlich lassen sich drei Arten von Makleraufträgen unterscheiden:

1. Allgemeinauftrag: Hier hast du als Auftraggeber:in die Möglichkeit, mehrere Makler:innen mit der Vermarktung zu beauftragen und sich gleichzeitig auch eigenständig um Interessent:innen zu kümmern.
2. Alleinauftrag: Du beauftragst nur eine:n Makler:in, darfst dich aber auch weiterhin selbst um die Vermarktung kümmern.
3. Qualifizierter Alleinauftrag: Es darf nur der:die beauftragte Makler:in Interessenten akquirieren und den Vertragsabschluss herbeiführen.

Alle Varianten haben ihre Vor- und Nachteile für beide Parteien und es gibt einiges zu beachten. Weitere Informationen zum Thema Maklerauftrag findest du auf unserer Übersichtsseite.

Du hast konkrete Kaufabsichten und weißt nicht, ob du ein Darlehen erhalten wirst? Nun stellt sich für dich die Frage, ob du die Maklerprovision auch bezahlen musst, wenn die Bank dir den Kredit nicht zubilligt und der Kauf letztendlich nicht zustande kommt. 

Fälle wie diese lassen sich rechtlich absichern: Ob ein Vertrag rechtswirksam wird oder nicht, kann von bestimmten Bedingungen abhängig gemacht werden. Abhängig von der Art der Bedingung entsteht ein Anspruch auf Maklerprovision oder auch nicht.

Im Immobilienbereich kennt man insbesondere zwei Arten von Bedingungen nach § 158 BGB, die sich direkt darauf auswirken, ob ein Kaufvertrag rechtswirksam dauerhaft zustande gekommen ist oder nicht:

• Aufschiebende Bedingung:
  Wenn die Bedingung eintritt, kommt ein Kaufvertrag zustande und die Maklerprovision wird fällig.

• Auflösende Bedingung:
  Tritt sie ein, wird der Kaufvertrag ungültig, aber die bereits gezahlte Provision kann nicht zurückgefordert werden.

Beiden Bedingungen ist gemein, dass sie die Rechtswirksamkeit eines Vertrags von einem ungewissen zukünftigen Ereignis abhängig machen können.

Wirkt die Bedingung aufschiebend, entsteht der Anspruch auf Provision, sobald die Bedingung eingetreten ist. Tritt die Bedingung nicht ein, geht der:die Makler:in leer aus. 

Beispiel zur aufschiebenden Bedingung: 
Über eine aufschiebende Bedingung knüpfst du die Rechtswirksamkeit eines Kaufvertrags an die Bedingung, dass es dir als Käufer:in gelingt, ein Darlehen zu erhalten.
 

• Mit der Kreditzusage von der Bank ist die Bedingung eingetreten und der Vertrag ist rechtswirksam. Die Maklerprovision wird ab diesem Zeitpunkt fällig.  
• Erhältst du keine Finanzierung, bleibt der Vertrag unwirksam und du zahlst keine Provision. 
  

Ist die Rechtswirksamkeit eines Vertrags an eine auflösende Bedingung geknüpft, wird der Vertrag aufgelöst, sobald die auflösende Bedingung eintritt. Anders als bei der aufschiebenden Bedingung ist ein solcher Vertrag unmittelbar rechtswirksam und bleibt es auch, solange die auflösende Bedingung nicht eintritt. 

Beispiel zur auflösenden Bedingung:   
Du hast ein Grundstück gekauft zu der Bedingung, dass der Vertrag unwirksam wird, wenn dir innerhalb eines Jahres die Möglichkeit einer Bebauung nicht gewährt wird. Wurde deiner Bedingung in der genannten Zeitspanne nicht entsprochen, ist der Vertrag sofort nach Ende der Frist unwirksam. Es ist so, als hättest du das Grundstück nie gekauft. Am Anspruch auf Maklerprovision ab Datum des Kaufvertrags ändert das jedoch nichts. 

Je nachdem, was im Maklervertrag steht, kann Provision aber auch dann fällig werden, wenn die Vertragsunterzeichnung platzt. Das bedeutet, dass du selbst dann Provision zahlen musst, wenn  der:die Käufer:in oder Mieter:in im letzten Moment abspringt. 

Versuche dementsprechend, als Kriterium für die Fälligkeit der Maklerprovision den abgeschlossenen Kaufvertrag im Maklervertrag unterzubringen! In unserem Beitrag erfährst du mehr darüber, was mit der Maklerprovision bei Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags passiert!

Darüber hinaus kann der Anspruch auf die Zahlung der Provision auch verjähren. Wenn du dem:der Makler:in kündigst und danach eine:n Käufer:in oder Mieter:in findest, der:die zunächst Kontakt zum:zur Makler:in hatte, besteht eigentlich eine Bindungsfrist. Vergehen aber mehr als drei Jahre, verjährt der Makleranspruch und du musst ihm:ihr keine Courtage mehr zahlen.

Was bedeuten diese gesetzlichen Regelungen und Unterschiede in der Praxis? Zwei Beispiele zeigen, wie es laufen kann.

Du hast eine befreundete Maklerin vor Dezember 2020 mit der Vermarktung deines Einfamilienhauses beauftragt. Der Auftrag erfolgte mündlich und wurde per E-Mail noch einmal informell bestätigt. Konkrete Absprachen hinsichtlich Provision und Aufgabenspektrum erfolgten nicht. Die Maklerin findet innerhalb von drei Wochen einen Käufer für dein Haus. Nach Abschluss des Kaufvertrags stellt sie dir eine Rechnung in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. 

Du bist verpflichtet, die Provision zu zahlen. Begründung:
Da die Provision nicht unverhältnismäßig hoch ist und der Verkauf auf die Arbeit der Maklerin zurückzuführen ist, musst du auch ohne schriftlichen Vertrag zahlen. Ein schriftlicher Vertrag ist keine Voraussetzung, weil zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das neue Gesetz noch nicht greift.

Du beauftragst einen Makler mit der Vermarktung deines Einfamilienhauses. Im unbefristeten Maklervertrag legst du fest, dass es sich um einen Alleinauftrag handelt. Der Makler beginnt mit der Arbeit. Zeitgleich erfährst du, dass jemand in deinem Freundeskreis Interesse an deinem Haus hat. Du kündigst den Vertrag mit dem Makler und schließt den Kauf mit deinen Freund:innen ohne seine Hilfe ab.

Eine Maklerprovision ist in diesem Fall nicht zu zahlen. Begründung: 
Der Makler kann keine Mitwirkung an der Vermarktung nachweisen. Du hast ihm zudem ordnungsgemäß gekündigt. Bei einem einfachen Alleinauftrag bist du ohnehin berechtigt, dein Haus parallel zu den Bemühungen des Maklers selbst zu vermarkten. Wurde im Vertrag eine Vereinbarung für eine Aufwandentschädigung festgelegt, sind diese Kosten jedoch zu tragen.