Makler:innen dürfen in einer Aufwendungsersatz-Klausel nur die Vergütung für konkret entstandene Kosten vereinbaren, die vom Auftraggebenden bei vorzeitiger Vertragsbeendigung zu zahlen sind. Ein pauschal vereinbarter Aufwendungsersatz ist nicht zulässig. So entschied das OLG Frankfurt am Main.
Urteil: Maklerin darf nur entstandene Aufwendungen abrechnen
Schnell und bequem zur Immobilienbewertung
- basierend auf echten Daten
- 100% kostenlos und unverbindlich
- Richtwert direkt online
Der Eigentümer eines im Taunus gelegenen Einfamilienhauses hatte eine Maklerin mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt. Die Preisvorstellung lag bei 695.000 Euro. Die vom Verkäufer akzeptierten AGB der Maklerin enthielten eine sogenannte Aufwendungsersatz-Klausel, die besagt, dass der Auftraggeber – sollte er seine Verkaufsabsicht aufgeben – der Maklerin die entstandenen Aufwendungen ersetzen muss, einschließlich anteiliger Bürokosten.
Nach rund vier Monaten informierte der Verkäufer die Immobilienmaklerin, dass er seine Immobilie noch eine Weile behalten möchte und daher von einem Verkauf absehe. Daraufhin stellte ihm die Maklerin eine Rechnung über 11.454,51 Euro für getätigte Aufwendungen.
Der Verkäufer zahlte ihr einen Betrag von 6.282,51 Euro. Als die Maklerin darauf bestand, auch den Restbetrag ihrer Forderung zu erhalten, zog der Eigentümer vor Gericht und verlangte die bereits geleistete Zahlung zurück. Mit Erfolg.
Das OLG Frankfurt entschied, dass der Eigentümer Anspruch auf Rückzahlung des anteilig gezahlten Aufwendungsersatz habe und wies die Berufung der Maklerin ab.
Die Begründung des Gerichts drehte sich um folgende drei Punkte:
- unangemessene Benachteiligung des Auftraggebers
- keine Pflichtverletzung durch den Auftraggeber und
- eine unwirksame Aufwendungsersatz-Klausel in den AGB der Maklerin
Du möchtest deine Immobilie bewerten lassen?
Erstelle in nur drei Minuten eine Immobilienbewertung, die auf echten Daten basiert. Das Ergebnis erhältst du kostenlos als PDF.
Die Richter:innen stellten fest, dass die Aufwendungsersatz-Klausel in den AGB der Maklerin vom wesentlichen Grundgedanken des gesetzlichen Leitbilds eines Maklervertrags abweicht. Das Leitbild sieht vor, dass Makler:innen nur im Erfolgsfall einen Anspruch auf Provision haben. Die Klausel der Maklerin verschiebt ihr wirtschaftliches Risiko auf den Auftraggeber, indem sie ihn auch bei erfolglosen Vermittlungsbemühungen zu Zahlungen verpflichtet.
Ein Auftraggeber ist nicht verpflichtet, seine Verkaufsabsicht beizubehalten. Vielmehr darf er jederzeit von seiner Absicht zurücktreten, ohne dass es eine Pflichtverletzung darstellt.
Die Aufwendungsersatz-Klausel der Maklerin ist insgesamt unwirksam, da sie nicht nur den Ersatz konkret anfallender Aufwendungen vorsieht, sondern auch die Zahlung von Gemeinkosten wie beispielsweise anteilige Bürokosten verlangt.
Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Aufwendungsersatz-Vereinbarung ist, dass sie sich ausschließlich auf den Ersatz von konkret entstandenem Aufwand bezieht. Es dürfen daher keine laufenden Bürokosten und keine der Maklerin ohnehin entstehenden Gemeinkosten enthalten sein.
Das OLG Frankfurt hat mit seinem Urteil die Rechte von Auftraggeber:innen gestärkt. Die Maklerin muss die geleistete Teilvergütung zurückzahlen.
(OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 23.10.2024, 19 U 134/23)
Wie viel ist deine Immobilie beim Verkauf wert?
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten)
Themen rund um die Immobilienpreisentwicklung
Welche Immobilie möchten Sie verkaufen?
