Un­ter­schied zwi­schen wert­er­hal­ten­den & wertsteigernden Maß­nah­men bei Im­mo­bi­li­en

Wenn Sie eine Immobilie weiterverkaufen möchten, sollten Sie vorher überlegen, ob Sie diese renovieren oder verbessern möchten. Aus steuerlichen Gründen wird dabei zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen unterschieden. Hier erfahren Sie, welche Maßnahmen in welche Kategorie fallen und welche steuerlichen Implikationen diese haben.

• Sie sollten werterhaltende Maßnahmen bei Bedarf durchführen, erhalten dafür aber keine steuerlichen Vorteile.
• Wertsteigernde Vorteile bringen Ihnen nicht nur einen höheren Gewinn beim Hausverkauf ein, sondern auch die Möglichkeit, die entstehenden Kosten von der Steuer abzusetzen.
• Investieren Sie als Verkäufer nach eingehender Beratung unbedingt in die Sanierung Ihrer Immobilie; insbesondere Maßnahmen zur energetischen Sanierung kommen bei Käufern sehr gut an.
• Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Hier erfahren Sie kostenlos, welcher Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angemessen ist.

Für die Bewertung von Immobilien spielt unter anderem der Zustand des Objektes eine große Rolle. Um den Wert Ihres Objektes über die Zeit zu erhalten, ist es sinnvoll, in nötige Reparaturen und Sanierungen zu investieren. Dabei handelt es sich um werterhaltende Maßnahmen, die den Spuren der Zeit entgegenwirken. Sie verhindern also einen Wertverlust, indem Sie in die Instandhaltung Ihres Objektes investieren. Dies sollte nicht erst kurz vor dem Immobilienverkauf erfolgen, sondern nach regelmäßiger Überprüfung beim ersten Auftreten der jeweiligen Mängel.

Dies sind Beispiele für werterhaltende Maßnahmen bei Immobilien:

• Neuanstrich der Fassade

• Risse im Mauerwerk schließen

• lose Dachziegeln befestigen oder austauschen

Darüber hinaus gibt es Schönheitsreparaturen, die keinen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben, aber dennoch von Zeit zu Zeit nötig sind. Dazu zählen Maler- und Tapezierarbeiten, die Erneuerung der Bodenbeläge und das Streichen von Fenstern und Türen. Diese Maßnahmen helfen dabei, die Immobilie vor dem Verkauf „herauszuputzen“, sodass sie auf Bildern und im Exposé attraktiver aussieht.

In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die richtige Vermarktung Ihres Verkaufsobjektes mit einem ansprechenden Exposé.

Bei den wertsteigernden Maßnahmen hingegen geht es darum, den Wert Ihres Verkaufsobjektes zu erhöhen. Die Modernisierung der Immobilie bringt zwar zunächst Kosten für den Verkäufer mit sich, aber diese amortisieren sich schnell wieder. Denn sobald Sie den Kostenvorschuss für die Arbeiten geleistet haben, steigt der Wert Ihrer Immobilie deutlich. Dies liegt unter anderem daran, dass Käufer die Kosten für die Modernisierung oft deutlich höher einschätzen, als diese tatsächlich sind.

Idealerweise sorgen wertsteigernde Maßnahmen dafür, dass Sie den Preis Ihrer Immobilie deutlich steigern können. Die Kosten für diese Maßnahmen werden normalerweise mit bis zu 100 Prozent bei der Objektbewertung angesetzt. Darüber hinaus erzielen Sie einen höheren Verkaufspreis. Dies ist auch als Return of Investment (ROI) bekannt.

Zu den wertsteigernden Maßnahmen gehören etwa Dacherneuerungen, eine neue Heizung, ein neues elektrisches System, Arbeiten an den Hauptgewerken, neue Fenster, die Kreation von neuem Wohnraum, eine neue Garage und verbesserte Leitungssysteme. Besonders beliebt ist die vollständige Bädersanierung. Auch eine neue Küche hilft Ihnen dabei, einen besseren Preis beim Verkauf zu erhalten.

Wärmedämmungsmaßnahmen, die die Immobilie beim Energieausweis besser abschneiden lassen, sind ebenfalls eine wichtige wertsteigernde Maßnahme. Lesen Sie hier, ob sich eine energetische Sanierung vor dem Immobilienverkauf lohnt.

Nicht alle Modernisierungsmaßnahmen sind empfehlenswert. Es kommt stets auf den Zustand Ihrer Immobilie, die gewählte Zielgruppe für den Verkauf und auch auf die aktuellen Prioritäten auf dem Immobilienmarkt an.

Die folgenden Maßnahmen sind derzeit besonders beliebt:

• modernisierte Bäder
• große Grundrisse
• hochwertiger Innenausbau mit Materialien wie Holz, Parkett oder Naturstein
• moderne Heizung

Hingegen sind der Fenstertausch, die Neugestaltung des Gartens oder der Einbau eines Kaminofens nicht immer explizit verkaufsfördernd. Wir empfehlen Ihnen, sich vor dem Verkauf Ihres Objektes von einem Experten beraten zu lassen. Dieser kann in einem Verkehrswertgutachten den aktuellen Wert, aber auch den erwarteten Wert nach Renovierungsmaßnahmen aufschlüsseln. Außerdem können Sie eine Online-Immobilienbewertung vornehmen, die Ihnen auch aufzeigt, mit welchem Wertzuwachs Sie je nach Maßnahme rechnen können.

Besonders lohnenswert sind Investitionen in die energetische Sanierung Ihrer Immobilie. Von Dämmung über neuen Heizkessel bis hin zu Solar-Panels gibt es viele Möglichkeiten, die stets von der Lage Ihrer Immobilie abhängen. Informieren Sie sich über staatliche Fördermöglichkeiten. Gerade im Bereich der Dämmung sowie bei erneuerbaren Energien haben Sie gute Chancen auf Subventionen und Fördergelder.

Als Immobilienbesitzer sollten Sie die Belege für die Renovationsarbeiten gut aufbewahren. Denn wertsteigernde Investitionen werden relevant, sobald Sie die Immobilie verkaufen: Sie dürfen die Kosten bei der Ermittlung des zu versteuernden Gewinns abziehen und sparen auf diese Weise. Kosten für Renovierungsarbeiten sind dann steuerlich absetzbar, wenn Sie diese drei Jahre nach dem Kauf der Immobilie durchführen lassen. Dann dürfen Sie diese zu 100 Prozent von der Steuer absetzen. Achten Sie in den ersten drei Jahren nach Kauf besonders darauf, dass eventuelle Kosten 15 Prozent des Kaufpreises nicht überschreiten. Denn dann können Sie die Kosten nicht mehr absetzen. Mehr über die Steuern beim Hausverkauf erfahren Sie hier.

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, dürfen Sie anfallende Kosten als Erhaltungsaufwand und damit Teil der Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dabei kommt es jedoch auch darauf an, welchen Ausgangszustand Ihr Objekt hat. Wenn dieses sehr alt ist oder nur eine einfache Ausstattung besitzt, werden Ihnen die Kosten für Renovierungsmaßnahmen eher zu den Herstellungskosten gerechnet und lassen sich nur über 50 Jahre hinweg abschreiben (mit zwei Prozent pro Jahr).

Außerdem sind die Aufwendungen für wertsteigernde Aufwendungen bei der Finanzierung einer Immobilie von Bedeutung. Denn eventuell stocken Sie die Hypothek oder den bestehenden Kredit auf, um die Sanierung zu finanzieren. Dies geht allerdings nur dann, wenn das Verhältnis zwischen dem Wert des Objektes und dem Wert des Kredites noch nicht ausgereizt ist. Mithilfe einer wertsteigernden Investition können Sie Ihren Spielraum erhöhen.

Wir empfehlen Ihnen, sich vor der anstehenden Sanierung oder Modernisierung der Immobilie darüber zu informieren, ob es Subventionen für die von Ihnen angedachte Maßnahme gibt. So reduzieren Sie die Investition und können einen noch größeren Gewinn erzielen. Beispielsweise fördert das Bundesamt für Wirtschaft den Austausch einer alten Heizungspumpe mit bis zu 30 Prozent. Auch Investitionen in die Wärmedämmung oder Solar-Panels auf dem Dach werden gefördert.

Lassen Sie sich von einem Steuerberater, einem Energie-Experten und Ihrem Makler gut informieren, um die richtige Entscheidung zu treffen.