Grund­stück ver­mie­ten

Ein Grundstück zu besitzen, ist ein Glücksfall. Selbst dann, wenn man selbst keine Verwendung dafür hat. Bauwillige freuen sich über die Option, ein Grundstück für ihr Gebäude mieten zu können, um Kosten zu sparen. Und da kommst du ins Spiel. Unser Leitfaden gibt dir die wichtigsten Informationen zur Vermietung deines Grundstücks an die Hand.

Wer zu einem Grundstück gekommen ist, darf sich freuen über diese Wertanlage. Mit der Vermietung kannst du mit relativ wenig Aufwand ein gutes Einkommen generieren, denn die ansonsten üblichen Reparaturen bei einem Gebäude fallen bei einem unbebauten Grundstück weg. 

Es gibt aber Faktoren, die den Ertrag eines Grundstückes mitbestimmen.

Wesentlicher Faktor für die Höhe der Miete bzw. Pacht eines Grundstücks ist die Art des Grundstücks. Diese definiert die Nutzungsmöglichkeiten und die Zielgruppe, für die es interessant ist:

• bebaute & unbebaute Grundstücke
• gewerbliche & private Grundstücke
• erschlossene & nicht erschlossene Grundstücke

Zudem kann sich die Art der Bebauung unterscheiden zwischen:

• Grundstück mit Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhäusern
• Grundstück mit Wohnungs- und Teileigentum
• gemischt genutzte Grundstücke
• sonstige bebaute Grundstücke

Während ein nicht erschlossenes Grundstück ohne Baugenehmigung kaum Nutzung zulässt, können erschlossene Grundstücke sehr begehrt sein.

In die Mietpreiskalkulation spielen neben der Art des Grundstücks viele Aspekte hinein. Darunter:

• Lage des Grundstücks
• Größe des Grundstücks
• Bodenbeschaffenheit
• Status der Erschließung
• Bebauungsgrad

Auch die Nachfrage bestimmt den Mietpreis. In Ballungszentren kann man höhere Preise verlangen als auf dem Land. Der örtliche Mietspiegel und Grundstücksmarktberichte geben eine grundsätzliche Orientierung.

Das Vermieten kann eine Zwischenlösung sein, denn auch der Verkauf bietet sich unter Umständen an, solltest du eine größere Menge Geld auf einen Schlag benötigen oder wenn du den Aufwand des Vermietens nicht auf dich nehmen willst.

Ein Grundstück verliert so gut wie nie an Wert, vielmehr steigt der Grundstückwert im Laufe der Jahre. Daher lohnt es sich oftmals ein Grundstück zunächst zu vermieten und – wenn überhaupt – erst nach einigen Jahren und deutlichem Wertzuwachs zu verkaufen. Sinnvoll ist es, nach dem Erwerb zehn Jahre zu warten, um die Spekulationssteuer zu vermeiden.

Im Wesentlich unterscheiden sich diese beiden Arten der Vermietung in den Nutzungsrechten. Während die Vermietung eine Überlassung der Mietsache für private Zwecke darstellt, schließt die Verpachtung eine gewerbliche Nutzung wie z. B. für die Gastronomie oder Landwirtschaft ein. Erträge dürfen erzielt werden. Als Gegenleistung erhält der:die Verpächter:in einen Pachtzins, der nicht gesetzlich vorgeschrieben ist und frei zwischen Pächter:in und Verpächter:in ausgehandelt werden kann. Dabei kann der Pachtzins fest sein oder ertragsabhängig. Bei der ertragsabhängigen Variante orientiert sich die Höhe am Ertrag oder Umsatz, der mit dem Grundstück erwirtschaftet wird. Aus diesem Grund passt sich der Preis in regelmäßigen Zeiträumen den Ertragsänderungen an.

Ist die Entscheidung einmal getroffen – du willst das Grundstück vermieten –, steigst du in den Vermarktungsprozess ein. Wer ist deine Zielgruppe? Welcher Mietzins ist realistisch? Vermiete ich mit oder ohne Makler:in? Aussagekräftige Fotos, eine detaillierte Beschreibung und ein Grundriss dürfen nicht fehlen. Der Ablauf ist derselbe wie beim Haus vermieten bis hin zu den Mieterunterlagen, die du dir vor der Unterzeichnung des Mietvertrags vorlegen lässt.

An erster Stelle steht der Mietvertrag. Hast du eine:n Makler:in engagiert, dann übernimmt diese:r das Aufsetzen des Vertrags. Dieser muss sämtliche Rechten und Pflichten regeln, nicht nur auf Mieterseite, sondern auch auf Vermieterseite. Außerdem sollten sämtliche Absprachen, die du mündlich getroffen hast, im Vertrag enthalten sein.

Wichtige Angaben sind die anfallenden Betriebskosten, wie zum Beispiel Entwässerung, Wasser, Grundsteuer und öffentliche Lasten. Auch die Kaution, die der Mieter hinterlegen muss, wird in diesem Vertrag geregelt. In den Vertrag gehören zudem Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses und zur Höhe der Miete.

Bei einer Grundstücksvermietung fallen zunächst einmal die gewöhnlichen Kosten für die Suche eines:einer Mieters:Mieterin an, wie zum Beispiel für eine:n Makler:in oder für die Anzeigenschaltung. Doch im Unterschied zu einer Gebäudevermietung gibt es keine Reparaturkosten. Je nachdem, wie das Grundstück genutzt wird, fallen allerdings Kosten für einen Gärtner oder für die Pflege des Zauns an.

Folgendes Beispiel verdeutlicht, wie Kosten die Einnahmen aus einer Grundstücksvermietung mindern und bei der Steuer geltend gemacht werden können:

+ Einnahmen Vermietung 10.000 €
+ Einnahmen aus Umlagen 200 € 
= Einnahmen gesamt 10.200 €

- abzüglich Pflege 1.000 €
- abzüglich Zinsaufwendungen 900 € 
= zu versteuernde Einnahmen 8.300 €

→ Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 39 %) 3.237 €

Wenn du ein Grundstück vermietest, dann unterliegen die daraus gewonnenen Einnahmen laut § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) der Einkommensteuer. Denn sie gehören zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Die Steuerpflicht besteht unabhängig davon, ob die Einnahmen aus privat genutztem Wohnraum, aus Gewerbe, Untervermietung oder aus der Vermietung von einem Grundstück stammen.

Die Versteuerung erfolgt mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Zu versteuern sind dabei nicht nur die eingenommenen Mieten, sondern auch die Nebenkosten, die der:die Mieter:in an dich zahlt.

Bis zu einem gewissen Grundfreibetrag bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei. Auf diesen Freibetrag haben alle in Deutschland ansässige Steuerpflichtige einen gesetzlichen Anspruch. Dieser gilt allerdings nicht nur alleine für die Sparte Vermietung und Verpachtung, sondern es werden sämtliche Einnahmen, die du generierst, darauf angerechnet. Übersteigt nun die Summe sämtlicher Einnahmen diesen Freibetrag, musst du Steuern zahlen.

Gehören deinem Haushalt Kinder an, dann führt dies dazu, dass sich das zu versteuernde Einkommen um die Kinderfreibeträge reduziert. Neben den Mieteinnahmen müssen noch die folgenden Einkunftsarten versteuert werden: 

• Einnahmen aus selbständiger und nicht selbständiger Arbeit
• Einnahmen aus Kapitalvermögen
• Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb

Aufwendungen, die mit den Mieteinnahmen zusammenhängen, dürfen dafür wieder abgezogen werden. Unter Umständen kann sich dadurch auch ein steuerlicher Verlust ergeben, der dann mit den zuvor genannten anderen Einkunftsarten verrechnet wird.

Wenig Kosten auf der einen Seite, regelmäßige Erträge auf der anderen Seite. Wer ein Grundstück besitzt, hat eine Geldanlage, die wenig Kosten verursacht, da im Gegensatz zu einem Gebäude keine Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen notwendig sind. Während eine Immobilie mit der Zeit an Wert verliert, ist das bei Grundstücken nicht der Fall, im Gegenteil, in der Regel steigt der Wert eines Grundstücks mit den Jahren. Bleibt es als Mietgrundstück in deinem Besitz, kannst du es zu einem späteren Zeitpunkt selbst nutzen.