Miet­kau­ti­on: Mietkautionsbürgschaft als Si­cher­heit

Die Mietkaution dient Vermieter:innen als finanzielle Absicherung im Fall von Mietschäden. Es handelt sich um eine Geldsumme, die höchstens das Dreifache der Netto-Monatsmiete betragen darf. Der Zweck der Mietkaution, Möglichkeiten der Bereitstellung und alles Wissenswerte haben wir für dich in diesem Beitrag zusammengestellt.

Vermieter:innen sind berechtigt eine sogenannte Mietkaution oder kurz Kaution von zukünftigen Mieter:innen zu Beginn des Mietverhältnisses als Mietsicherheit einzufordern. Dabei darf die Mietkaution eine maximale Höhe von drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.

Die Mietkaution gilt als Absicherung gegen Mietschäden wie diese:

• rückständige Mietzahlungen oder Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen
• Schäden in der Wohnung, Kosten unerledigter Schönheitsreparaturen
• Kosten aus Rechtsstreitigkeiten  

In den genannten Fällen hat der:die Vermietende Zugriff auf das Geld und nur dann. Ist bei Auszug alles in Ordnung und alle Forderungen wurden mieterseitig beglichen, muss die Kaution mitsamt den Zinsen zurückgezahlt werden.

Die Zahlung einer Mietkaution ist laut Gesetzgeber nicht unbedingt erforderlich und muss zwingend im Mietvertrag vereinbart werden, um rechtsgültig zu sein. Gibt es eine solche Regelung, gelten die Rechtsvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches § 551 (BGB). Demzufolge gilt:

• Der Betrag der Mietkaution darf maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen.
• Eine Ratenzahlung in drei Teilen ist möglich. Der erste Teil muss bei Einzug geleistet werden, die andere zusammen mit unmittelbar folgenden Mietzahlungen.
• Der:die Vermietende muss die Mietkaution als Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist und üblicher Verzinsung anlegen. Es kann auch eine andere Anlageform vereinbart werden. Wichtig ist, dass das Geld getrennt vom Vermögen des:der Vermieter:in angelegt wird.
  

Wie im BGB § 551 verfügt, muss die Mietkaution getrennt vom Vermögen des:der Vermieter:in angelegt werden. Es wird so ziemlich jede Anlageform toleriert, auf die sich die Mietparteien einigen. Üblich und im BGB namentlich genannt ist allerdings das Sparbuch, das der:die Vermieter:in treuhänderisch verwaltet. Daher spricht man auch von einem Treuhandkonto. Ein Sperrvermerk verhindert, dass sich der:die Vermieter:in an dem Geld bedient. Ein Sparbuch für die Kaution kann aber auch von der Mieterseite angelegt und an Vermieter:innen verpfändet werden.

Viele Mieter:innen haben Schwierigkeiten die Kaution zu stemmen. Das gilt insbesondere, solange sie die Kaution der alten Wohnung nicht zurückerhalten haben und gleichzeitig Umzugskosten tragen müssen.

Darum entscheidet sich so manche:r für die Bürgschaft. Der Vorteil ist hier, dass das Geld weiterhin für den Umzug zur Verfügung steht. In folgenden Varianten ist dies möglich:

• Private Mietbürgschaft: In diesem Fall bürgt eine Privatperson für den:die Mieter:in und übernimmt die Zahlungen für Mietrückstände und Sachschäden. Bei der ersten Unterkunft bürgen häufig Eltern für ihre Kinder.
• Bankbürgschaft: Auch Banken übernehmen die Bürgschaft für Mieter:innen gegen eine bestimmte, meistens relativ hohe Gebühr. Voraussetzung für diesen Service ist in der Regel, dass der:die Mieter:in bereits Kund:in der Bank ist. Achtung: manche Banken verlangen eine Sperreinlage in Höhe der Mietkaution, sodass das Geld trotz Bürgschaft nicht für den:die Mieter:in zur Verfügung steht.
• Mietkautionsversicherung: Wie Banken bieten auch Versicherungen den Service einer Mietbürgschaft an. Statt eines Geldbetrages erhält der:die Vermieter:in eine Bürgschaftsurkunde der Versicherung als Mietsicherheit. Für diesen Service fällt eine Jahresgebühr von ungefähr fünf Prozent der Mietkaution an.

Neben der Bürgschaft besteht die Möglichkeit, einen finanziellen Engpass über eine Finanzierung zu überbrücken. Hierbei sind zwei Varianten denkbar:

• Dispokredit: Unkompliziert ist die Überziehung des eigenen Kontos und das Ausschöpfen des Dispokredits. Allerdings ist dies wegen der hohen Zinsen nur eine Option, wenn es sich um die Überbrückung weniger Tage handelt bis zum nächsten Geldeingang.
• Privatkredit: Auch ein Privatkredit bei der Hausbank ist eine gängige Variante, für die Bereitstellung der Kautionssumme zu sorgen. Es bietet sich an, wenn der:die Mieter:in den Kredit über einen längeren Zeitraum zurückzahlen möchte. Laufzeit und Höhe der Zahlungsraten können an individuelle Bedürfnisse angepasst werden.
  

Der Beginn des Mietverhältnisses ist auch der Stichtag: spätestens zu diesem Zeitpunkt muss die Mietkaution beim:bei der Vermieter:in eingegangen sein. Das Gleiche gilt bei der Mietkaution als Ratenzahlung, die die Aufteilung der Mietkaution in drei gleich große Raten ermöglicht. Die erste Rate muss zum Mietbeginn vorliegen, die zwei folgenden Raten werden zusammen mit der Warmmiete überwiesen.

Auch die Bürgschaftsurkunde muss Eigentümer:innen zum Mietbeginn vorliegen. In der Praxis lassen sich viele Vermietende die Kaution oder Urkunde zur Schlüsselübergabe oder sogar bereits bei der Unterschrift des Mietvertrags aushändigen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Kann der:die Mieter:in die Kaution mindern, wenn die Wohnung bei der Übergabe Mängel aufweist? – Nein, die Kaution ist im Mietvertrag vereinbart und muss geleistet werden. Unter Umständen lässt sich aber die Miete mindern.

Zahlen Mieter:innen die Kaution nicht, kann der:die Vermieter:in auf Erfüllung klagen oder den Anspruch durch gerichtlichen Mahnbescheid geltend zu machen. Eine fristlose Kündigung dürfen Vermieter:innen hier jedoch nicht aussprechen, da die Nichtzahlung der Kaution allein nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt.

Falls Mieter:innen durch die Nichtzahlung der Mietkaution in Verzug geraten, darf der:die Vermieter:in keinen Anspruch auf hieraus entstehende Verzugszinsen einfordern. Der Zahlungsanspruch beschränkt sich auf die Höhe der Zinsen, die bei einer fristgerechten Zahlung auf dem Sonderkonto entstanden wären.

Vermieter:innen müssen die Kaution getrennt von ihrem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Dies ist wichtig, damit Mieter:innen bei einer eventuellen Insolvenz des:der Vermieters:in ein Aussonderungsrecht haben, also ihre Kaution trotz eventueller Zwangsvollstreckung zurückerhalten. Das Sonderkonto läuft auf den Namen der Mieter:innen und steht ihnen in gesamter Höhe zu, inklusive Zinsen oder Dividenden. Hier findest du weitere Hinweise zur Anlage einer Kaution.

Üblicherweise wird die Kaution auf einem offenen Treuhandkonto angelegt, das ein Pfandrecht der Bank ausschließt. Vermieter:innen dürfen die Kautionen mehrerer Mieter:innen auf einem Sammelkonto anlegen, sofern alle Voraussetzungen erfüllt werden. Schon vor Zahlung der Mietkaution dürfen Mieter:innen einen Nachweis darüber fordern, dass das Geld auf einem treuhänderischen Konto angelegt wird. 

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist die Schutzvorschrift § 551 BGB nicht anwendbar. Entsprechend dürfen die Parteien die Höhe der Kaution frei vereinbaren. Ein Recht auf Ratenzahlung besteht nicht. Vermieter:innen müssen die Mietkaution nicht getrennt anlegen, dürfen sie für eigene Zwecke einsetzen und können auch die Pflicht zur Verzinsung ausschließen.

Nach Mietende haben es Mieter:innen in der Regel eilig, ihre Kaution zurückzubekommen für die nächste Mietwohnung. Doch wie genau läuft das ab?

Die Kaution wurde eingefordert, um eventuelle Schäden und Zahlungsrückstände aus dem Mietverhältnis abzusichern. Entsprechend überprüft der:die Vermieter:in am Ende der Mietzeit und vor der Kautionsrückzahlung, ob alle Forderungen aus dem Mietverhältnis erfüllt sind. Weil in den meisten Fällen noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht, kann er:sie auch einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Bei der Wohnungsübergabe werden zudem eventuelle Schäden im Wohnungsübergabeprotokoll aufgenommen und unter Umständen anteilig mit der Kaution verrechnet.

Sind Zahlungsforderungen offengeblieben oder Schäden entstanden, werden diese über die Kaution abgegolten. Dabei gilt es, normale Abnutzungsspuren von tatsächlichen Mietschäden zu unterscheiden.

Die normalen Abnutzungsspuren sind durch die Mietzahlungen abgedeckt, während tatsächliche Schäden von der Mietpartei repariert werden müssen. Alternativ übernimmt das der:die vermietende Person, behält als finanziellen Ausgleich einen Teil der Kaution ein und zahlt anschließend die Differenz an die ehemaligen Mieter:innen aus. Auch eine nicht nachgekommene, aber vertraglich vereinbarte Renovierungspflicht kann so finanziell abgegolten werden.

Im Falle von Forderungen, die nach Mietende bestehen, können sechs Monate bis zur Rückzahlung bzw. Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an Bank oder Versicherung vergehen.