Wenn Mie­ter zu sehr Heiz­kos­ten spa­ren

Um Nebenkosten zu senken, übertreiben es einige Bewohner mit dem Sparen. Jeder fünfte Deutsche heizt gar nicht. Das kann zu Schäden in der Wohnung führen. Was Vermieter tun können.

Eine repräsentative Umfrage des digitalen Marktplatzes RetailMeNot von Ende 2016 ergab, dass mehr als 90 Prozent der Bundesbürger aktiv bei den Heiz-, Strom- und Wasserkosten sparen. Neun von zehn Bundesbürgern sind stolz, wenn sich ihre Energiesparmethoden positiv auf die Nebenkostenabrechnung auswirken. Ein Fünftel schaltet die Heizung sogar im Winter nicht an. Für die Vermieter kann ein übertriebener Spareifer ihrer Mieter jedoch zu Schäden in der Wohnung führen.

Heizen Mieter nur unzureichend oder sogar überhaupt nicht, riskieren sie Schimmel oder Stockflecken. Denn die Raumluft enthält Feuchtigkeit, die von den Bewohnern selbst mit der Atemluft ausgestoßen wird, aber auch durch die Nutzung von Küche und Bad entsteht. Die Feuchtigkeit kondensiert an den kühlen Außenwänden; hier ist sie idealer Nährboden für Schimmel.

Wird in einer unbewohnten Wohnung nicht geheizt, besteht in der Regel kaum eine Quelle für die Erzeugung von Feuchtigkeit und daher auch eine geringe Gefahr für Schimmelbildung – vorausgesetzt es wird ab und zu gelüftet.

Eine weitere Gefahr besteht darin, dass Heizungs- und Wasserrohre einfrieren. Auch wenn es bei größeren Wohnhäusern nur selten vorkommt, da die Nebenwohnungen in der Regel beheizt werden und die Temperaturen nicht unter den Nullpunkt fallen: Wenn die Rohre einfrieren, kann sich der Schaden auf hohe Summen belaufen.

Erhält der Vermieter keinerlei Hinweise oder Beschwerden von den Mietern der Nachbarwohnungen, bleiben das Problem und die damit verbundenen Gefahren oft unerkannt. Ein Indiz für unzureichendes Heizen kann aber eine ungewöhnlich niedrige Heizkostenrechnung sein. Das sollte jeden Vermieter stutzig machen.

Es gibt für Mieter zwar grundsätzlich „keine Pflicht zum Heizen“, doch es besteht eine Obhutspflicht. So darf beispielsweise eine Wohnung nicht längere Zeit  verlassen werden, wenn niemand nach dem Rechten sieht. Doch für den Vermieter lässt sich das nicht ohne Weiteres überprüfen. Denn er kann die Wohnung nicht ohne vorherige Abstimmung mit dem Mieter betreten. Der Vermieter kann zwar den Zugang zu seiner Wohnung verlangen, wenn er daran ein berechtigtes Interesse hat – etwa Gefahr im Verzug. Ein gerichtsfester Beweis dafür lässt sich in der Praxis jedoch oft schwer erbringen.

Zumindest nach einem Urteil des Landgerichts Hagen (Az.: 10 S 163/07) ist aufgrund einer komplett ungeheizten Wohnung eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt. Die Kündigung ist nach Ansicht des Gerichts rechtens, obwohl es noch zu keinen Schäden gekommen sei. Nach Ansicht der Richter besteht die  Möglichkeit, dass es zu Schäden kommt, weil der Mieter vorsätzlich nicht geheizt hat und damit seine vertraglichen Pflichten schuldhaft auf nicht unerhebliche Weise verletze. Der Mieter, der die Wohnung kaum nutzte, sondern die meiste Zeit bei seiner Lebensgefährtin verbrachte, wurde vorab vom Vermieter abgemahnt, er solle künftig die Wohnung beheizen. Da der Mieter der Aufforderung nicht nachkam, kündigte der Vermieter kurze Zeit später das Mietverhältnis fristgemäß.

Doch das Urteil des LG Hagen ist keinesfalls typisch für die Rechtsprechung in ähnlichen Fällen. Nach Ansicht vieler Gerichte müssen sowohl Vermieter als auch Mieter vorübergehend oder auch dauerhaft leer stehende Wohnungen nur soweit beheizen, dass Frostschäden (etwa ein Wasserrohrbruch) auszuschließen sind (AG Potsdam vom 21. September 1995 – 26 C 366/95). Der Mieter ist nicht verpflichtet, während der Heizperiode auch in seiner Abwesenheit die Beheizung der Wohnung in der Weise sicherzustellen, dass sämtliche Heizkörperventile mindestens auf Stufe eins eingestellt sind, entschied das Amtsgericht Schöneberg am 12. Juli 2006 – 104 a C 147/06.

Ein Richter am Amtsgericht Saarbrücken urteilte, dass es jedem Mieter unbenommen sei, seine Wohnung nach individuellen Bedürfnissen zu beheizen. Erst wenn durch geringes Heizen Schäden entstehen, läge eine Pflichtverletzung des Mieters vor (AG Saarbrücken vom 9. Dezember 2009 – 4 C 487/08).

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII /R 182/06) sind Mieter verpflichtet, durch ein richtiges Lüftungsverhalten Schimmel in ihrer Wohnung zu vermeiden. Da es in der Regel schwierig ist, dem Mieter Fehlverhalten in puncto  Lüften nachzuweisen, wird  dem Vermieter nach der Rechtsprechung erst dann gestattet, Mietern entsprechende Auflagen zu erteilen, wenn bereits ein Schaden entstanden ist. In diesem Fall kann er ein ordnungsgemäßes Heizen und Lüften der Wohnung fordern – und das beispielsweise auch mit einem Hygrometer überprüfen.