Was ist die Kap­pungs­gren­ze bei der Miet­er­hö­hung?

Wenn Vermieter:innen die Miete erhöhen möchten, müssen sie neben der ortsüblichen Vergleichsmiete und eventuell geltenden Mietpreisbremsen auch die Kappungsgrenze beachten. Diese besagt, dass die neue Miete maximal 15 oder 20% Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Hier lesen Sie mehr über Mieterhöhungen, über die Regelungen zur Kappungsgrenze und über die Berechnung der Kappung. 

• Mieterhöhungen in Deutschland müssen einen guten Grund haben und sich innerhalb eines gewissen Rahmens bewegen. Innerhalb von drei Jahren dürfen Sie die Miete nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen.  
• Die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. In Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent.  
• Als Berechnungsgrundlage für die Kappungsfrist  

Als Vermieter:in dürfen Sie laut §558 BGB nicht ohne Weiteres eine Mieterhöhung umsetzen. Mieter:innen werden hier vom Mietrecht geschützt. Nur mit bestimmten Gründen und unter strengen Bedingungen ist eine Mieterhöhung zulässig. Falls Sie als Vermieter:in dabei Recht haben, können die Mieter:innen der Erhöhung nicht widersprechen. 

Die folgenden Gründe machen eine Mieterhöhung zulässig: 

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (Beleg durch drei vergleichbare Wohnungen oder durch den Mietspiegel) 
• Modernisierung der Immobilie 
• Anstieg der Betriebskosten 
• Staffelmiete (maximale Erhöhungen sind von Anfang an im Mietvertrag festgelegt) 
• Indexmiete (maximale Erhöhungen sind an den Verbraucherindex gebunden)  

Neben den zulässigen Gründen müssen Sie als Vermieter:in laut Mietrecht für die Mieterhöhung auch finanzielle Grenzen beachten. Grundsätzlich gilt, dass Sie pro Jahr auf die Mieter:innen umlegen dürfen. Zudem müssen Sie sich am Mietspiegel sowie an der eventuell geltenden Mietpreisbremse orientieren. Darüber hinaus ist die Kappungsgrenze relevant, über die Sie im Folgenden mehr erfahren. 

Früher durften Sie die Miete bis zu 30 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Seit 2001 gilt jedoch eine Kappungsgrenze von 20 Prozent. Dies ist in §558 Abs. 3 des BGB festgehalten. Dort steht unter anderem, dass Sie als Vermieter:in die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren höchstens um 20 Prozent der Vergleichsmiete erhöhen dürfen. Davon abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag sind laut Mietrecht unwirksam.  

Die Kappungsgrenze soll rasant steigende Mieten in Gebieten mit Wohnraumknappheit vermeiden. In Regionen mit einer besonders angespannten Lage darf die Kappungsgrenze auch bei 15 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die jeweilige Landesregierung entscheidet darüber, welche Kappungsgrenze laut §558 Abs. 3 BGB zum Einsatz kommt. Wo die Mietpreisbremse gilt, liegt die Kappungsgrenze für Vermieter:innen automatisch bei 15 Prozent. 

In jeder deutschen Region gelten laut BGB und Mietrecht sowohl die Kappungsgrenze als auch die ortsübliche Vergleichsmiete. In Kombination stellen sie sicher, dass die Miete einen bestimmten Betrag nicht überschreitet oder notfalls auf die zulässige Höhe reduziert werden darf. Die Kappungsgrenze greift dann, wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.  

Seit 2019 dient die Kappungsgrenze auch dazu, Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen zu begrenzen. Das bedeutet, dass Sie als Vermieter:in auch nach einer Modernisierung nicht einfach die Miete erhöhen dürfen, sondern dabei bestimmte Grenzen einhalten müssen. Tun Sie dies nicht, dürfen sich Ihre Mieter:innen gegen die Mieterhöhung wehren. 

Die folgenden Regelungen gibt es für die Kappung von Modernisierungs-Mieterhöhungen (§559 BGB): 

• Sie dürfen maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter:innen umlegen.  
• Die monatliche Miete darf sich nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöhen.  
•  Bei einer monatlichen Miete von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter gilt eine Modernisierungskappungsgrenze von zwei Euro pro Quadratmeter.

Für die Berechnung der Kappungsgrenze sollten Sie im Falle einer Mieterhöhung zunächst die Nettokaltmiete einer Wohnung ermitteln. Dabei handelt es sich um die Kaltmiete, die für Ihre Mieter:innen in den drei Jahren vor der geplanten Mieterhöhung gegolten hat. Diese Ausgangsmiete darf mit der Mieterhöhung um maximal 20 Prozent überschritten werden.  

Die Kappungsgrenze findet auch dann Anwendung, wenn die Miete länger als drei Jahre nicht erhöht wurde. Auch hier müssen Sie als Vermieter:in laut BGB die Kaltmiete der letzten drei Monate als Grundlage nutzen. Falls das Mietverhältnis noch nicht so lange besteht, gilt die niedrigste Miete während des Mietvertragsbestands als relevant. Aber aufgepasst: Sie dürfen die Miete frühestens 15 Monate nach Einzug neuer Mieter:innen zum ersten Mal erhöhen.