Kau­ti­on ein­be­hal­ten für Re­no­vie­rung oder Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Legen Sie beim Auszug viel Wert auf eine gründliche Übergabe. So können Sie festzustellen, ob Renovierungen oder Schönheitsreparaturen nötig sind. Hier erfahren Sie, unter welchen Bedingungen Sie die Kaution für die Zahlung von Reparaturen einbehalten dürfen, wie Sie am besten vorgehen und was passiert, wenn die Renovierungskosten so hoch sind, dass sie die Kautionshöhe übersteigen.

• Wenn der Mieter der Selbstbeseitigungsaufforderung für nötige Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses nicht nachkommt, dürfen Sie einen Teil der Kaution zur Deckung der Kosten einbehalten.

• Machen Sie die Ansprüche unverzüglich und schriftlich geltend, damit sie nicht verjähren.

• Beachten Sie die 6-monatige Prüfungsfrist, nach der Sie die Kaution zurückzahlen müssen.

• Sie dürfen unter bestimmten Bedingungen Kaution in Höhe Ihres Anspruchs gegen den Mieter einbehalten oder die darüberhinausgehende Restsumme zusätzlich einfordern.

Eine grundlegende Bedingung für die Einbehaltung der Kaution ist eine vertragliche Verpflichtung zur Kautionszahlung. Achten Sie also schon bei Abschluss des Mietvertrags darauf, eine eindeutige Regelung zum Umgang mit der Kaution zu treffen. Außerdem müssen Sie im Mietvertrag festgehalten haben, dass der Mieter für die Durchführung von Klein- und Schönheitsreparaturen zuständig ist. Sollte diese Klausel unwirksam sein, bleiben Sie als Vermieter beim Auszug des Mieters auf allen Kosten sitzen.

Wichtig: Für Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung sind Sie als Vermieter immer zuständig. Jedoch können Sie kleinere Arbeiten in einem gewissen Rahmen auf den Mieter abwälzen.

Bei der Übergabe gilt es, eventuelle Mängel und Schönheitsfehler genau zu dokumentieren. Halten Sie schriftlich fest, welche Probleme sich wo befinden, und machen Sie zusätzlich Fotos. Eine normale Abnutzung der Wohnung zählt nicht als Mangel, weshalb es nötig sein kann, mit dem Mieter zu verhandeln oder einen externen Experten zu Rate zu ziehen. Das Übergabeprotokoll ist nur dann gültig, wenn beide Parteien es unterschreiben.

Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, haben Sie als Vermieter das Recht, Ansprüche wegen nicht oder nur mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen einzubehalten. Diese ziehen Sie von der Kaution ab, auch wenn es sich vorerst nur um eine Schätzung handelt. Mehr zur Frist, in der Sie die Kaution zurückzahlen müssen, lesen Sie hier.

Bei Erfüllung der genannten Bedingungen trägt der Mieter die Verantwortung, aber nicht unbedingt die Kosten für die Schönheitsreparaturen. Das bedeutet, dass er diese auch selbst durchführen darf, solange es sich um ein fachgerechtes Arbeiten in Eigenleistung handelt.

Sie als Vermieter dürfen den Mieter nicht dazu verpflichten, einen Handwerker zu beauftragen. Sie dürfen jedoch auf dessen Anregung einen geeigneten Handwerker suchen. Falls Sie die Renovierung eigenmächtig durchführen, ohne dem Mieter das Angebot zu machen, dass er die Mängel selbst beseitigen kann, bleiben Sie als Vermieter auf den Kosten sitzen.

Zum richtigen Vorgehen:

• Sie sollten dem Mieter ihre Forderung und eine Beschreibung der vorliegenden Mängel mitteilen und ihm eine Frist zur Selbstbeseitigung geben.

• Diese liegt normalerweise bei ein bis zwei Wochen.

• Wenn der Mieter der Aufforderung nicht nachkommt oder Sie darum bittet, einen Handwerker zu beauftragen, können Sie die Kosten per Einbehaltung der Kaution auf den Mieter abwälzen.

• Halten Sie die erfolgte Rechnung schriftlich fest und informieren Sie den Mieter.

• Sollte der Mieter jedoch die Schönheitsreparaturen zufriedenstellend durchführen, müssen Sie ihm die Kaution in voller Höhe zurückzahlen.

Manchmal stehen so viele Reparaturarbeiten an, dass selbst die gesamte Kautionssumme nicht ausreichend ist. Dann dürfen Sie die restliche Summe vom Mieter als Schadensersatz einfordern. Bedenken Sie jedoch, dass Sie in der Beweispflicht sind: Sie müssen zeigen, dass die vorhandenen Schäden oder Mängel durch den Mieter in seiner Mietzeit entstanden sind. Hier zeigt sich wieder, wie wichtig das Übergabeprotokoll zu Beginn und Ende eines Mietverhältnisses ist.

Tipp: Weitere Hinweise rund zur Abrechnung der Mietkaution erhalten Sie hier.