Kau­ti­on ein­be­hal­ten: Was ist er­laubt?

Für Vermieter:innen ist die Mietkaution die wohl wichtigste Sicherheit. Wenn beim Auszug der privaten Mieter:innen noch Schäden ausstehen, Mietschulden vorliegen oder andere Ansprüche nicht beglichen sind, dürfen Sie die Mietkaution in Teilen oder sogar voller Höhe vorerst einbehalten. Hier erfahren Sie, wie viel Kaution Sie als Vermieter:in zurückhalten dürfen, welche Gründe dies rechtfertigen und welche Fristen es gibt. 

• Wenn Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen, Nachzahlungen oder Betriebskosten ausstehen, dürfen Sie einen entsprechenden Teil der Mietkaution vorerst einbehalten.
• Sichern Sie sich ab, indem Sie dem:der Mieter:in nach Ende des Mietverhältnisses eine schriftliche Schätzung der ausstehenden Kosten zukommen lassen, die Sie von der Kaution selbst behalten.
• Die Höhe der Betriebskosten oder Kosten für Handwerkerarbeiten dürfen Sie schätzen.
• Beachten Sie den Prüfungszeitraum und Fristen und erstatten Sie die Kaution erst dann vollständig oder teilweise, wenn der:die Mieter:in seine:ihre ausstehenden Schulden bezahlt hat.

Die Mietkaution dient dazu, die Forderungen von Vermieter:innen zu sichern. Als Vermieter:in dürfen Sie die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses nur in dem Fall einbehalten, wenn es dafür einen guten Grund gibt. Der Mietvertrag erlaubt es, offene Zahlungen mit der Kaution zu verrechnen, wobei eine Zweckbindung nötig ist. Die folgenden Gründe rechtfertigen das Einbehalten der Kaution:

• Ausstehende Mietzahlungen

• Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, die über die normale Abnutzung hinausgehen

• Schadensersatz oder Reparaturen wegen Beschädigung der Mietsache (Mängel)

• Offene Zahlungen und Nachzahlung von Betriebskosten

Dabei ist es wichtig, sich bei den Rechnungen stets auf den Mietvertrag zu beziehen. Wenn dieser zum Beispiel nicht angibt, dass der:die Mieter:in für Schönheitsreparaturen zuständig ist oder wenn die Klausel nicht gültig ist, dürfen Sie als Vermieter:in für Schönheitsreparaturen auch nichts zurückhalten. 

Wichtig beim Einbehalten der Mietkaution: Es gilt die sogenannte Zweckbindung.  Als Vermieter:in dürfen Sie die Kaution wirklich nur für die Ansprüche verwenden, die im Vertrag geregelt sind (BGH 2012 Az.: VIII ZR 36/12). Eine Sanierung für neue Mieter:innen, Forderungen aus vorherigen Verträgen oder sonstige Arbeiten in der Wohnung, die nicht vertraglich vereinbart wurden, dürfen nicht mit der Mietkaution finanziert werden. 

Sollte der:die Mieter:in beim Abschluss des Mietvertrags eine Bank oder Versicherung als Bürg:in für die Mietsicherheit hinterlegt haben, so müssen Sie sich als Vermieter:in dort melden statt sich mit dem:der Mieter:in direkt auseinanderzusetzen. Der:die Bürg:in zahlt die Summe dann aus und übernimmt gegebenenfalls auch etwaige rechtliche Auseinandersetzungen sowie das Forderungsmanagement.

Es gibt keine genaue gesetzliche Regelung dazu, wie viel Sie einbehalten dürfen. Es muss sich jedoch um einen angemessenen Teil handeln, den Sie begründen müssen. Sichern Sie sich in jedem Fall ab, indem Sie dem:der Mieter:in ein entsprechendes Schreiben schicken, in welchem Sie Schätzungen zu Handwerkskosten oder Nachzahlung von Betriebskosten beziehungsweise Nebenkosten abgeben. Wenn noch eine Mietzahlung aussteht, ist die Rechnung klarer.

Als Vermieter:in haben Sie nach Ende des Mietverhältnisses Anrecht auf eine angemessene Frist zur Prüfung der noch offenen Ansprüche. Besonders wichtig ist dabei die Wohnungsübergabe mitsamt Übergabeprotokoll. In diesem können Sie ausstehende Kosten bereits festhalten und sich mit der Mieter:innenunterschrift versichern lassen, dass Sie diese von der Mietkaution abziehen dürfen. Jedoch sind vorerst nur Schätzungen möglich. Abzüge aufgrund von noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen können Sie auf Basis der letzten Jahre schätzen.

Für die Prüfung haben Sie als Vermieter:in normalerweise drei bis sechs Monate Zeit (548 BGB). Bei der jeweiligen Frist kommt es auf die genauen Gründe für die Einbehaltung an. 

• Die Höhe der Einbehaltung der Kaution aufgrund von Schäden sollten Sie in der Regel recht schnell einschätzen können und dann an den:die Mieter:in kommunizieren. Sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses und der Wohnungsübergabe verjähren Schäden an der Wohnung – als Vermieter:in können Sie dann keine Forderungen mehr an Ihre ehemaligen Mieter:innen stellen. 

• Die Ansprüche aus der Einnahme der Miete sind eindeutig, während andere Schulden manchmal mehrere Monate für ihre Klärung benötigen. 

• Die Klärung der noch ausstehenden Nebenkosten kann bis zu zwölf Monate dauern, je nach Zeitpunkt des Auszugs und der Erstellung der jährlichen Nebenkosten-Abrechnung. 

Nach Ablauf der Prüfungsfrist hat der:die Mieter:in das Recht, die Offenlegung der Höhe der Mietkaution, der angefallenen Zinsen und die Auszahlungsmodalität schriftlich anzufordern. Er:sie kann sie sogar gerichtlich einklagen, wenn die Begründung für die lange Frist nicht stichhaltig ist. Sie sind zur Rückzahlung inklusive der erwirtschafteten Zinsen in voller oder reduzierter Höhe jedoch erst dann verpflichtet, wenn Sie keine Ansprüche mehr gegen den:die Mieter:in haben. Sollten Sie das Geld jedoch nicht pünktlich zurückzahlen, ist dies Zahlungsverzug.

Die Prüfungsfrist verfällt, wenn das Mietobjekt weitervermietet wird, sodass keine Ansprüche aus Miete, Nebenkostenabrechnung, Schäden oder fehlenden Schönheitsreparaturen der alten Wohnung mehr gestellt werden können. Außerdem gibt es eine dreijährige Verjährungsfrist der Kautionsrückzahlung, sollte die Auszahlung des übrigen Geldes nicht eingefordert werden. Ab Januar des Folgejahres des Anspruchsbeginns gilt die Frist; nach Fristablauf sind Sie als Vermieter:in  nicht mehr zur Auszahlung des Betrags verpflichtet. 

Achtung, bei der Zahlung von gewerblichen Mietkautionen ist die Lage etwas anders und hängt im Einzelfall von den jeweiligen gewerblichen Mietverträgen ab (OLG Düsseldorf ZMR 1992, 191). Gerichte urteilten in der Vergangenheit, dass zwei Jahre Rückzahlungsfrist zu lang und nicht zumutbar seien. Jedoch auch hier verfällt der Anspruch auf eine Rückzahlung nach drei Jahren (§195 BGB).

Sobald der:die Mieter:in noch ausstehende Forderungen gezahlt hat, sich selbst zur Durchführung von Reparaturen in der Wohnung bereit erklärt hat und diese zufriedenstellend sind, oder anderweitig ausstehende Rechnungen inklusive Nebenkostenabrechnung beglichen hat, müssen Sie ihm:ihr die vereinbarte Kaution so schnell wie möglich zurückzahlen.