Ein Mietvertrag kann auch aufgrund einer stillschweigenden Übereinkunft zwischen Vermieter und Mieter zustande kommen – durch konkludentes Handeln. Ein solcher konkludenter Mietvertrag entsteht durch das übereinstimmende Handeln und Verhalten beider Parteien, wenn beispielsweise ein Mietobjekt zur Verfügung gestellt und im Gegenzug ein bestimmter Mietbetrag gezahlt wird.
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Anstelle eines schriftlichen oder mündlichen Mietvertrags kann auch konkludentes Handeln für ein rechtskräftiges Mietverhältnis sorgen. Voraussetzung hierfür ist übereinstimmendes Handeln beider Parteien.
Die Mietdauer und die Höhe der Monatsmiete wird vorab vereinbart und der Vertrag endet, sobald der Wille einer Partei nicht mehr vertreten wird.
Durch die fehlende Rechtssicherheit sollte ein Mietvertrag immer schriftlich festgehalten werden.
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In aller Regel wird ein Mietvertrag schriftlich geschlossen. In seltenen Fällen kommt ein Mietvertrag auch mündlich zustande.
Aber es gibt noch eine weitere Möglichkeit:
Auch eine stillschweigende Übereinkunft zwischen Vermieter und Mieter kann zu einem gültigen Mietvertrag führen, dann nämlich, wenn konkludentes Handeln vorliegt. Auch diese Vertragsform ist wie ein mündlicher Mietvertrag gültig und muss nicht schriftlich festgehalten werden.
Ein rechtskräftiger Vertrag kann auch geschlossen werden, ohne dass er schriftlich fixiert wird oder die Vertragsparteien eine ausdrückliche, mündliche Vereinbarung treffen. In der Rechtsprechung wird dafür der Begriff „konkludentes Handeln“ verwendet. Er bedeutet, dass auch ein sogenanntes schlüssiges Verhalten oder eine übereinstimmende, stillschweigende Willenserklärung ausreicht, um ein Vertragsverhältnis zu begründen oder zu verlängern. Dies gilt im Prinzip auch für einen Mietvertrag. In diesem Fall liegt weder ein schriftlicher Vertrag vor, noch gibt es verbindliche mündliche Absprachen über die Vermietung der Wohnräume – dennoch kommt gemäß §§ 116 ff BGB ein gültiges Vertragsverhältnis zustande. Das Verhältnis endet, sobald der Wille mindestens einer Partei nicht mehr vertreten ist – beispielsweise, wenn der Mieter in der Immobilie wohnen bleibt, ohne den vereinbarten Mietbetrag zu zahlen. Diese Art des Mietvertrags ist, ebenso wie ein mündlicher Mietvertrag, eher die Ausnahme und weder für den Vermieter noch den Mieter besonders empfehlenswert, da eine große Rechtsunsicherheit besteht.
Ein Beispiel: Der Mieter wohnt nach Ablauf der vorab vereinbarten Mietdauer weiterhin in der Wohnung oder dem Haus des Vermieters. Er zahlt weiterhin die Miete und der Vermieter duldet das Verhalten des Mieters stillschweigend. Etwa, weil er noch keinen Nachmieter gefunden hat oder die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt anders nutzen möchte. Damit wird der eigentlich abgelaufene Mietvertrag stillschweigend verlängert. Das Mietverhältnis setzt sich auf unbestimmte Zeit fort, sofern nicht eine Vertragspartei innerhalb von zwei Wochen ausdrücklich – mündlich, oder besser schriftlich – das Ende des Mietverhältnisses erklärt.
Ein konkludenter oder mündlicher Mietvertrag ohne Mietzahlung ist keine Möglichkeit. Durch den Wegfall der Gegenleistung würde es sich hierbei um eine Schenkung oder einen Leihvertrag handeln.
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