Ne­ben­kos­ten im Miet­ver­trag an­ge­ben

Als Vermieter:in darfst du einen Teil der entstehenden Nebenkosten auf die Mieter:innen umlegen. Hier erfährst du, was Nebenkosten sind und wie du sie im Mietvertrag angeben solltest, damit sie auf den:die Mieter:in umgelegt werden können.

Nebenkosten sind auch als Betriebskosten oder als „zweite Miete“ bekannt. Die beiden Begriffe Nebenkosten oder Betriebskosten bezeichnen dabei ein und dasselbe.

Zu den Betriebskosten gehören laut § 1 BetrKV all jene Kosten, die dir durch das Eigentum an einer Immobilie und deren laufende Bewirtschaftung entstehen. Dienstleistungen wie Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Winterdienst gehören beispielsweise dazu.

Viele dieser Nebenkosten kannst du an deine Mieter:innen durch die Nebenkostenabrechnung weitergeben. Man nennt diese Nebenkosten umlagefähige Nebenkosten im Gegensatz zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten wie beispielsweise Verwaltungskosten, die der:die Vermieter:in selbst tragen muss. Eine genaue Beschreibung der Nebenkostenarten findest du übrigens in unserem Beitrag zur Nebenkostenabrechnung.

Eine Einschränkung gibt es bei der Umlage von Nebenkosten an die Mietpartei: Du darfst die Nebenkosten nur dann umlegen, wenn du eine rechtsgültige Vereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen hast. Fehlt die Regelung oder ist fehlerhaft, muss die Mietpartei keine Nebenkosten zahlen.

Erfüllt die Vereinbarung zur Abrechnung der Nebenkosten in deinem Vertrag nicht die rechtlichen Anforderungen, darfst du die Nebenkosten auch nicht auf deine:n Mieter:in umlegen. Das hängt damit zusammen, dass die Nebenkostenübernahme nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, sondern lediglich per Vertrag geregelt werden kann. Mit der Unterschrift auf dem Mietvertrag verpflichtet sich dein:e Mieter:in zur Übernahme der Nebenkosten.

Diese Regelung sollte folgende rechtsgültige Form aufweisen:

“Der Mieter trägt die laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) – als Anlage im Mietvertrag enthalten – umlagefähigen Betriebskosten, die anteilig auf seine Mieteinheit entfallen zusätzlich zur Miete.”

Mit diesem Verweis auf die Auflistung in der Betriebskostenverordnung § 2 deckst du alle Arten der Nebenkosten ab. Damit bist du selbst dann auf der sicheren Seite, wenn sich etwas in Bezug auf die Nebenkosten geändert haben sollte. Ein Auszug aus § 2 der Betriebskostenverordnung ist dabei eigentlich nicht notwendig. Als Information für deine:n Mieter:in solltest du die Auflistung dennoch als Anhang beifügen.

Eine Ausnahme gibt es aber doch. Der letzte Punkt des Betriebskostenkatalogs verweist auf „Sonstige Betriebskosten“. Damit du diese auch abrechnen kannst, reicht der Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung nicht. Du musst du sie im Mietvertrag genau benennen.

Hierzu gehören zum Beispiel die Wartungskosten für Haustechnik, Feuerlöscher, Blitzableiter und Rauchmelder; die Reinigungskosten für Abwasseranlagen, Rollläden und Dachrinnen sowie die Beseitigungskosten von Graffiti.

Nachdem du für eine rechtswirksame Vereinbarung im Mietvertrag gesorgt hast, musst du dich für eine Art der Umlage auf die Mietpartei entscheiden. Du hast zwei Möglichkeiten:

• Als Betriebskostenpauschale: In diesem Fall legst du eine Pauschale fest, mit der die Nebenkosten für den:die Mieter:in abgegolten sind.
  Vorteil: du ersparst dir den Aufwand einer Nebenkostenabrechnung.
  Nachteil: Du kannst keine Nachforderungen stellen, wenn die Pauschale nicht ausgereicht hat.
• Als monatliche Vorauszahlung: Du verrechnest nach Abschluss des Abrechnungszeitraums alle geleisteten Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten, stellst eine Nachforderung an deine Mietpartei oder zahlst Guthaben aus.
  Vorteil: Du bleibst nicht auf Kosten sitzen, weil du die Kosten nach Ende eines Wirtschaftsjahres in Rechnung stellst.
  Nachteil: Du hast den Aufwand einer Nebenkostenabrechnung zu bewältigen.

Übrigens können die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht über eine Pauschale an den:die Mieter:in weiterberechnet werden. Sie werden gemäß der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch berechnet. Damit sollen Mieter:innen zu einem sparsamen Verhalten animiert werden. Dementsprechend ist eine Vorauszahlung zu leisten, um die voraussichtlichen Kosten zu decken.

In beiden Fällen – Pauschale oder Vorauszahlung – solltest du eine Höhe wählen, die den tatsächlichen Kosten auch entspricht. Setzt du die Nebenkosten zu niedrig an, zahlst du im Fall der Pauschale aus eigener Tasche. Außerdem können sich bei der Nachforderung bzw. Erhöhung der Pauschale Unstimmigkeiten mit der Mieterschaft ergeben. Eine zu hohe Pauschale oder einen zu hohen Abschlag solltest du ebenfalls vermeiden, da du als Vermieter:in an das Gebot der Wirtschaftlichkeit gebunden bist. Eine Orientierungshilfe für realistische Vergleichswerte findest du unter anderem als Betriebskostenspiegel beim Deutschen Mieterbund.