Wenn du während eines laufenden Mietverhältnisses Änderungen am Mietvertrag vornehmen möchtest, ist das unter Zustimmung beider Parteien grundsätzlich möglich. In diesem Beitrag erfährst du, welche wichtigen Regelungen zum Mietvertragsnachtrag du beachten solltest. Außerdem erhältst du ein Muster für die Änderung.
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Der Mietvertragsnachtrag ist nur dann wirksam, wenn er einvernehmlich erfolgt.
Bei Mietvertragsänderungen mit größerer Tragweite ist ein schriftlicher Mietvertragsnachtrag gesetzlich vorgeschrieben, aus Gründen der Rechtssicherheit sollte man einen Mietvertragsnachtrag immer schriftlich abschließen.
Bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete, der Betriebskostenpauschale oder Änderungen des Verteilerschlüssels ist kein Mietvertragsnachtrag notwendig.
Achte darauf, dich in einem formgerechten Mietvertragsnachtrag lückenlos auf alle vertraglichen Vereinbarungen zu beziehen.
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Der Nachtrag zum Mietvertrag ist ein ebenso offizielles und rechtsverbindliches Dokument wie der eigentliche Mietvertrag. Genauso wie der Mietvertrag muss auch der Nachtrag einvernehmlich erfolgen – per Zustimmung und Unterschrift sowohl von Vermieter:in als auch von Mieter:in.
Er verändert den Mietvertrag in einigen Punkten, macht ihn aber nicht ungültig. Bestandteil jeden Nachtrags sollte ein erkennbarer Bezug zum Mietvertrag sein. Oft kommt der Mietvertragsnachtrag zum Zuge, wenn der Partner oder ein:e andere Mieter:in einzieht oder wenn ein:e Partner:in nach einer Trennung auszieht.
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In manchen Fällen ist die Zustimmung der Mieter:innen nicht erforderlich und ein schriftlicher Mietvertragsnachtrag daher nicht notwendig.
- Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB
- Erhöhung der Betriebskostenpauschale aufgrund von Erfahrungswerten
- Anpassung des Verteilerschlüssels
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Wenn du dich an die Muster-Vorlage hältst, ist das schon einmal die halbe Miete. Du solltest darauf achten, dass auch nachträgliche Ergänzungen von beiden Parteien ein weiteres Mal unterschrieben werden. Befinden sich diese nämlich unterhalb der ersten Unterschriften, sind sie nicht rechtsgültig.
Ansonsten ist das oberste Gebot die Schriftlichkeit. Denn wenn du in einem mündlichen Nachtrag Regelungen getroffen hast, die du nicht beweisen kannst, wird du bei Streitigkeiten immer auf die Regelungen der ursprünglichen Version, also den Hauptmietvertrag, zurückfallen.
Über einen Nachtrag kann auch der Mieterwechsel, beispielsweise in einer WG, rechtlich abgewickelt werden. Du setzt keinen neuen Mietvertrag auf, sondern überträgst in diesem Fall deine Ansprüche an den:die neue Mieter:in, der:die in die Fußstapfen des:der vorherigen Mieters:Mieterin tritt. Wenn du etwas vergisst im Nachtrag, so hast du in der Regel keine Handhabe mehr, an dein Recht zu kommen. Daher solltest du dir im Vorfeld Gedanken zu Fragen machen wie:
- Ab wann soll der Mieterwechsel in Kraft treten?
- Wie gehst du mit den offenen Forderungen gegenüber dem:der aktuellen Mieter:in um? (Nebenkostenabrechnung, Verpflichtung zur Schönheitsreparatur?)
- Zahlst du die Kaution zurück und verlangst eine neue vom: von der neuen Mieter:in oder regeln die Mieter:innen das unter sich?
Um im Mietvertragsnachtrag vielfältige Inhalte rechtskonform zu regeln, solltest du ihn mit der gleichen Sorgfalt wie den Ursprungsmietvertrag behandeln. Beispielsweise ist die korrekte Eingangsformel entscheidend.
Nachtrag zum Mietvertrag vom _________ (Datum des Ursprungsmietvertrags)
sowie dem 1./2./3./… Nachtrag vom _________ (jeweiliges Datum des Nachtrags)
Zwischen
Vermieter:in (Name und Adresse):
___________________________________________
und
Mieter:in (Name und Adresse):
___________________________________________
Präambel
Die Vertragsparteien haben am _________ einen Mietvertrag über ______________________ (genaue Bezeichnung der Wohnung) geschlossen. Dieser Mietvertrag wurde bereits durch die folgenden Nachträge ergänzt bzw. abgeändert:
1. Nachtrag vom _________ , 2. Nachtrag vom _________ sowie 3. Nachtrag vom _________ .
Auf diese Vereinbarungen wird Bezug genommen. Die Regelungen des Mietvertrags, des 1. Nachtrags sowie des 2. und 3. Nachtrags gelten in vollem Umfang unverändert fort. Sie werden allerdings um die nachfolgende Vereinbarung ergänzt:
Der:die Mieter:in ist berechtigt, dem:der Vermieter:in eine:n Ersatzmieter:in zu stellen, den die vermietende Partei akzeptieren muss, soweit in deren Person kein wichtiger Grund (z.B. Zahlungsunfähigkeit) zur Ablehnung gegeben ist.
___________________(Ort), den _______________(Datum)
__________________ ___________________
Unterschrift Mieter:in Unterschrift Vermieter:in
Eine Haftung für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Musterformulare und Downloadangebote kann nicht übernommen werden.
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FAQ: Häufige Fragen zum Mietvertragsnachtrag
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Kann man einen Mietvertrag nachträglich ändern?
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Ein Mietvertrag kann nicht so einfach geändert werden, vor allem nicht, wenn das Interesse daran einseitig ist. Allerdings kann eine Änderung im gegenseitigen Einvernehmen durch einen Mietvertragsnachtrag stattfinden.
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Muss der Nachtrag zum Mietvertrag schriftlich erfolgen?
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Der Mietvertragsnachtrag muss nicht zwangsläufig schriftlich erfolgen. Nur für größere Änderungen ist die Schriftform vorgeschrieben. Sollte es allerdings zu Unstimmigkeiten kommen, bedarf es eines schriftlichen Beleges über die Vereinbarung, weshalb die Schriftform, z. B. auf der Grundlage eines Muster-PDFs immer vorzuziehen ist.
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Brauche ich für die Mieterhöhung einen Mietvertragsnachweis?
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Für die Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB kein Mietvertragsnachtrag und damit keine Zustimmung des:der Mieter:in erforderlich. Hebst du die Miete um mehr als zehn Prozent an, bedarf es einer einvernehmlichen Regelung mittels Mietvertragsnachtrag.
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Wann Nachtrag zum Mietvertrag?
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Insbesondere bei größeren Veränderungen von Punkten des Mietvertrags ist die schriftliche Form vorgeschrieben. Erhöhung oder Herabsetzung der Miete um mehr als zehn Prozent, wesentliche Erweiterung oder Reduzierung der Mietfläche, Änderung der Vertragslaufzeit oder der Bewohner:innen gehören dazu.
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Wann ist ein Nachtrag zum Mietvertrag nicht erforderlich?
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Es gibt Fälle, bei denen die Zustimmung der Mieterseite bei einem Mietvertragsnachtrag nicht erforderlich ist: Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB, Erhöhung der Betriebskostenpauschale aufgrund von Erfahrungswerten, Anpassung des Verteilerschlüssels.
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