Räu­mungs­kla­ge: Ab­lauf, Kos­ten, Dau­er & Mus­ter ei­ner Räu­mungs­kla­ge

Dein:e Mieter:in zieht nicht aus, obwohl du die Wohnung fristlos gekündigt hast? Wenn du nicht auf unbezahlten Mietzinsen sitzen bleiben willst, kommt als letzte Option nur noch eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht mit Zwangsräumung infrage. Was du beachten musst, wie du vorgehst und rechtliche Grundlagen dazu findest du in unserem Beitrag.

Wenn dein:e Mieter:in nicht auszieht, obwohl du wegen ausbleibender Mietzahlungen gekündigt hast oder der befristete Vertrag endete, ist die Räumungsklage oft das einzige Mittel, um einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gerichtlich durchzusetzen. Das Austauschen von Schlössern, um den:die Mieter:in loszuwerden, ist hingegen unzulässig.

Nicht alle Vermieter:innen haben die finanziellen Möglichkeiten, um längere Zeiträume zu überbrücken, in denen die Mietzahlungen nicht geleistet werden. Umso wichtiger ist es frühzeitig zu agieren und einen Räumungstitel zu erwirken, um weitere Mietausfälle zu verhindern. Auch die unerlaubte Untervermietung oder das unerlaubte Gewerbe in der Mietwohnung können Anlässe für eine fristlose Kündigung und Räumungsklage mit Zwangsräumung sein.

Damit die Räumungsklage umgesetzt werden kann, ist ein sogenannter Räumungstitel nötig. Erst dann können Rechtsvollzieher:innen aktiv werden und die Mietenden im Rahmen einer Zwangsräumung aus der Wohnung entfernen.

Ganz grundsätzlich gilt: Sobald dein:e Mieter:in zwei Monatsmieten im Verzug ist, hast du das Recht außerordentlich und fristlos zu kündigen und bei Nichtauszug der Mietpartei eine Räumungsklage anzustrengen.

Anlässe für eine Kündigung können neben der Missachtung der Mieterpflichten – Kündigung wegen Zahlungsverzug, andere Nutzung der Mietsache als die vertraglich vereinbarte – Eigenbedarf oder Verwertung sein (§ 573 Abs. 2 Ziff. 2,3 BGB).

Für die Räumungsklage ist es unerheblich, wie der Vertrag zuende ging, ob mit fristloser oder fristgerechter Kündigung oder ein Zeitmietvertrag auslief. Wenn der:die Mietende nicht auszieht, kommt eine Räumungsklage in Betracht.

Es wird empfohlen, eine Abmahnung vorzuschalten, bevor die Kündigung ausgesprochen wird. Einzige Ausnahme ist die fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Miete, sie kommt ohne Abmahnung aus.

Bereits bei der Kündigung können Fehler passieren und Kündigung sowie die anschließende Räumungsklage bleiben rechtlich unwirksam.

• Kündigung in den Briefkasten des:der Mieter:in einwerfen genügt nicht. Du benötigst einen Zustellnachweis, als gerichtsfest gilt der Einwurf in Anwesenheit eines Zeugen.
• Hausverwaltungen müssen die Vollmacht des:der Vermieter:in beifügen. Eine Kopie genügt dabei nicht, es muss sich um das Original handeln.

Insgesamt unterliegen Kündigungen sehr strengen formalen Voraussetzungen und sollten nach Möglichkeit von einem:einer Anwalt:Anwältin vorgenommen werden. Auch die Räumungsklage muss den rechtlichen Vorgaben entsprechen und sollte nicht zu früh eingereicht werden. Selbst wenn du Kosten sparen kannst, solltest du nicht auf eine professionelle Unterstützung verzichten. Denn: Entspricht deine Kündigung nicht den Vorgaben, ist sie unwirksam und eine Räumungsklage erst einmal nicht möglich. Anders ausgedrückt: du verlierst viel Zeit und Geld.

Die Räumungsklage kann im Falle der ausstehenden Mietzahlungen noch abgewendet werden. Ab Zustellung der Räumungsklage bleiben dem:der Mieter:in zwei Monate Zeit, um die Mietschulden zu begleichen. Handelt er:sie in diesem Zeitrahmen, werden Kündigung und Räumungsklage zurückgenommen. Problematisch wird es jedoch, wenn der:die Vermieter:in parallel zur fristlosen Kündigung eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen hat. In diesem Fall bliebe die Kündigung bestehen.

Chancen haben Miete:innen auch, wenn das Mietverhältnis zuvor nicht fristgerecht gekündigt wurde, wenn der:die Vermieter:in den Eigenbedarf nicht statthaft erklären kann oder wenn Fehler wie fehlende Personen im Räumungstitel vorhanden sind. Zudem können Mieter:innen eine Verteidigung durchführen, um die Zwangsräumung zu verhindern oder hinauszuzögern.

Wenn der Wert der Berufungssumme 600 Euro übersteigt oder das Ausgangsgericht eine Berufung zugelassen hat, ist eine Berufung möglich. Zudem kann der:die Verurteilte eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen § 721 ZPO, um genug Zeit für die Wohnungssuche zu haben. Außerdem kann ein Antrag auf Vollstreckungsschutz gestellt werden nach § 765a ZPO, wenn die Person besonderen Schutz bedarf. Gründe hierfür können sein: Arbeitslosigkeit Scheidung, hohes Alter, Krankheit oder bis hin zur Schwangerschaft.

Es gelten bei der ordentlichen Kündigung die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen, bei außerordentlichen fristlosen Kündigungen kannst du als Vermieter:in sofort aktiv werden. Die Räumungsklage solltest du zeitnah erheben. Hast du den vollstreckbaren Räumungstitel in der Hand, solltest du direkt anschließend den Antrag auf Zwangsräumung stellen. Es kommt zwar selten vor, aber es kann immer noch passieren, dass dein:e Mieter:in einen Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist stellt, wenn er:sie Schwierigkeiten hat, eine neue Wohnung zu finden. Das Gericht kann nach § 721 Abs. 5 S. 1 ZPO eine Räumungsfrist von maximal einem Jahr beantragen. Die Zwangsräumung vollzieht der Gerichtsvollzieher.

Es gelten bei der ordentlichen Kündigung die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen, bei außerordentlichen fristlosen Kündigungen kannst du als Vermieter:in sofort aktiv werden. Die Räumungsklage solltest du zeitnah erheben. Hast du den vollstreckbaren Räumungstitel in der Hand, solltest du direkt anschließend den Antrag auf Zwangsräumung stellen. Es kommt zwar selten vor, aber es kann immer noch passieren, dass dein:e Mieter:in einen Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist stellt, wenn er:sie Schwierigkeiten hat, eine neue Wohnung zu finden. Das Gericht kann nach § 721 Abs. 5 S. 1 ZPO eine Räumungsfrist von maximal einem Jahr beantragen. Die Zwangsräumung vollzieht der Gerichtsvollzieher.

Mit dem Räumungstitel, also einer vollstreckbaren Urkunde, hast du das Recht auf deiner Seite und kannst den:die Mieter:in vor die Tür setzen. Tausche das Schloss nicht im Alleingang und entferne keine Gegenstände aus der Wohnung, um nicht gegen das Gesetz zu verstoßen oder eine Konfrontation zu riskieren. Es wird ein:e Gerichtsvollzieher:in damit beauftragt, die Wohnung zu räumen und den Wohnungsinhalt einzulagern. Der:die Mietende muss über den Standort informiert werden, damit er:sie die Besitztümer abholen kann. Anderenfalls werden sie entsorgt. Derweil haftest du als Vermieter:in für die Besitztümer deines:deiner Mieter:in und musst Schadensersatz leisten, sollte etwas verlorengehen oder kaputtgehen. 

Auch musst du vorläufig die Kosten für diese Zwangsräumung tragen, die sich in der Regel auf 1000 Euro je Zimmer belaufen. Zwar kannst du dafür einen Vollstreckungstitel erwirken, der dann über 30 Jahre gilt. In der Realität bleiben Vermieter:innen aber häufiger auf den Kosten sitzen, wenn Mieter:innen zahlungsfähig bleiben.

Kosten sparst du bei der Berliner Räumung, bei er es sich um einen beschränkten Vollstreckungsauftrag handelt. Sie bietet sich besonders an, wenn der:die Mieter:in aufgrund von Zahlungsunfähigkeit gekündigt wurde. In diesem Fall veranlasst der:die Gerichtsvollzieher:in lediglich den Wechsel des Türschlosses und vollzieht damit die Herausgabe der Wohnung mit allen Gegenständen, die er:sie protokolliert. Du machst dein Vemieterpfandrecht gemäß § 562 BGB geltend und darfst den Hausrat nach Ablauf eines Monats verwerten. Bis dahin hat der:die Mieter:in die Möglichkeit, die Herausgabe seines Eigentums zu verlangen (§ 885a ZPO).

Der Hausrat bleibt in der Wohnung und wird nicht abtransportiert, daraus ergeben sich Vorteile:

• Kostenersparnis: Kosten für Spedition, Müllabfuhr und Lagerung entfallen und du musst nicht in Vorleistung gehen.
• Pfandwerte gleichen Mietschulden aus: unter Umständen kannst du mit den verpfändeten Gegenständen einen Teil der Mietschulden deines:deiner früheren Mieter:in ausgleichen.
• Vermieterpfandrecht geht vor Privatinsolvenz: Meldet der:die Mieter:in Privatinsolvenz an, bleiben die Gegenstände im Besitz des:der Vermieter:in, die Gläubiger:innen haben keinen Zugriff.
  

Bedenke, dass du im schlimmsten Fall nicht nur auf den Kosten für die Zwangsräumung sitzen bleibst. Solange du den:die Mieter:in nicht geräumt hast, entgehen dir Mietzahlungen. Es kann außerdem sein, dass die Wohnung sehr viele Mietschäden aufweist und du zusätzlich Reparaturkosten schultern musst in Größenordnungen von bis zu 20.000 Euro. Zwar kannst du diese einklagen, was aber zusätzlich bis zu ungefähr 3.000 Euro für Gericht und Anwalt ausmachen kann. Zusammen mit den Kosten für die Räumungsklage können sich leicht Kosten ergeben von 15.000 bis 30.000 Euro.

Die Kosten für Räumungsklage an sich bemessen sich nach Streitwert. Dieser beträgt die Summe von zwölf monatlichen Kaltmieten. Bei einer Nettomiete von 500 Euro monatlich ergäbe sich beispielsweise ein Streitwert von 6.000 Euro. Daraus werden die Kosten für das Gerichtsverfahren und die juristische Vertretung abgeleitet.

Grundsätzlich gilt bei den Kosten der Räumungsklage, dass die auftraggebende Partei in Vorleistung gehen muss. Dies ist fast immer die Vermietung. Erhält die Vermietung Recht, werden die Kosten auf die verlierende Partei des Prozesses, also die Mieter:innen, übertragen. Sind diese jedoch mittellos, so bleiben Kläger:innen häufig auf den Kosten sitzen. Eine Klage auf Zahlung kann zu einem Zahlungstitel führen. In diesem Fall haben die Kläger:innen Anspruch auf ihr Geld, sollte die verklagte Partei wieder liquide sein.

Eine Räumungsklage kann sich zwischen zwei Monate und zwei Jahre hinziehen. Reagiert der:die Mieter:in nicht, kommt es zu einem Versäumnisurteil und der Räumungsklage wird schon nach ungefähr zwei Monaten stattgegeben. Auch eine Eigenbedarfskündigung ist schnell verhandelt. In allen Fällen, die Beweise und zusätzliche Gutachten erfordern, kann sich ein Prozess leicht bis zu zwei Jahren oder sogar länger hinziehen. Grundsätzlich solltest du aber mit sechs bis zwölf Monaten rechnen, bis du deine Wohnung wieder hast.

Der ungefähre Ablauf einer Räumungsklage ist immer gleich – egal, aus welchem Grund die Vermieter:innen den Mieter:innen kündigen. Enthält die Räumungsklage Fehler, kann sie vom Gericht abgewiesen werden. Bei einer rechtswirksamen Klage werden folgende Stationen durchlaufen:

1. Die Vermieter:innen kündigen den Mieter:innen fristlos oder fristgerecht, etwa aufgrund von Eigenbedarf oder wegen zu hoher ausstehender Mietzahlungen.
2. Die Mieter:innen legen Widerspruch ein oder ziehen nicht fristgerecht aus.
3. Die Vermieter:innen informieren schriftlich über eine neue Auszugsfrist.
4. Die Mieter:innen ziehen auch zur neuen Frist nicht aus.
5. Die Vermieter:innen reichen die Räumungsklage ein und müssen zunächst den Gerichtskostenvorschuss zahlen.
6. Die Mieter:innen erhalten die Räumungsklage, die vom Gericht postalisch zugestellt wird, und können hierauf innerhalb der gesetzten Verteidigungsfrist antworten.
7. Bei Nichtbeantwortung erhalten die Vermieter:innen zügig den Räumungstitel.
8. Wollen sich die Mieter:innen gegen die Klage verteidigen, wird eine Gerichtsverhandlung abgehalten.
9. Das Gericht spricht ein Urteil, das vier Wochen nach der Verkündung rechtskräftig und vollstreckungsfähig ist.
10. Gerichtsvollzieher:innen werden mit der Durchführung der Räumung beauftragt.
11. Wenn die Mieter:innen weiterhin nicht freiwillig ausziehen, erfolgt die Zwangsräumung, bei der der Hausrat der Mieter:innen entfernt und eingelagert wird. Bei Bedarf werden auch die Mieter:innen aus der Wohnung gebracht. Die Kosten für die Zwangsräumung und Einlagerung tragen die Mieter:innen.