Mietausfall, säu­mi­gen Mie­tern kann der Ver­mie­ter kün­di­gen

Säumigen Mietern kann der Vermieter kündigen. Doch oft zieht sich ein solcher Prozess über Monate oder gar Jahre hin und kann damit zu weiteren hohen Mietausfällen führen. Dazu kommen dann Anwaltsgebühren und Gerichtskosten, die der Vermieter zumindest vorschießen muss. Der Mietausfall zählt daher nach Angaben von Branchenverbänden zu den wesentlichen Ursachen für scheiternde Immobilienfinanzierungen. Insbesondere bei Finanzierungen unter 50 Prozent Eigenanteil und von einzelnen Wohneinheiten sind die Risiken immens. Auch für diese Kosten trägt er das Risiko, wenn später zwar der Mieter im Prozess unterliegt, bei ihm jedoch nichts zu holen ist. Dieser Beitrag schildert im Wesentlichen die effektivsten Präventionsmaßnahmen seitens des Vermieters.

Die Schäden, die durch säumige Mieter verursacht werden, belaufen sich laut der Vermietervertretung „Haus und Grund“ auf jährlich etwa 2 Milliarden Euro, wobei 1,2 Mrd. auf private und 0,8 Mrd. Euro auf gewerbliche Mieter entfallen.

Hauptursache für das Problem: Durch den mitunter hohen Leerstand an privaten und gewerblichen Mietobjekten sind viele Vermieter in nachfragearmen Regionen schon froh, wenn sich überhaupt Interessenten auf eine Anzeige melden. Um diese nicht zu vergraulen, scheuen die Hauseigentümer davor zurück, die wirtschaftlichen Verhältnisse der potenziellen Mieter näher unter die Lupe zu nehmen. Analog zu einer Bonitätsprüfung, wie sie heutzutage als Standard dient, kann das Risiko im Rahmen einer Mietausfallversicherung verringert werden. Typischerweise werden dabei ausschließlich nicht gezahlte Mieten abgesichert, meist kann die Police um Module wie die Absicherung von Sachschäden erweitert werden. Umgangssprachlich nennt man solche Vollversicherungen deshalb auch „Mietnomadenversicherung“. So werden Aufräumarbeiten und Maßnahmen der Renovierung inkludiert, auch kann bei ausgewählten Anbietern eine Pauschalzahlung vereinbart werden. Sie leistet dann, wenn aufgrund einer Sanierung der Mietausfall droht, mit einer pauschal vereinbarten Summe.

Eine Möglichkeit die Bonität potenzieller Mieter überprüfen zu lassen bietet die Schufa mit dem BonitätsCheck.

Es gibt sogar einen Versicherungsschutz gegen säumige Mieter, doch eine Mietausfallversicherung springt nur dann ein, wenn sie auch den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Mieters umfasst. Wichtig ist in Abhängigkeit zur gesamten Mieterstruktur des Wohnhauses, auch die Regulierung aufgrund einer Sachbeschädigung, einer mutwilligen Zerstörung oder Verunreinigung mit einzubeziehen.

Vermieter sollten daher schnell reagieren, wenn Mieter mit den Zahlungen in Verzug geraten. Spätestens nach sechs bis sieben Tagen sollte man den Mieter kontaktieren und nach den Gründen für den Zahlungsverzug fragen. Handelt es sich zum Beispiel nur um einen vorübergehenden Engpass, kann man mit dem Mieter eine Stundung oder Ratenzahlung vereinbaren.

Ein notarielles Schuldanerkenntnis oder ein Ratenzahlungsvergleich haben übrigens die gleiche Funktion wie ein vollstreckbarer Titel, ersparen also ein Gerichtsverfahren und sichern den Vermieter ab. Machen Sie im Rahmen des Gesprächs deutlich, dass keine weiteren Verzögerungen hingenommen werden. Die Vollstreckbarkeit des Titels gibt Ihnen eine zeitnahe und vergleichsweise günstige Möglichkeit zur Reduzierung des Kostenrisikos.
Sie ermöglichen ihm die schnelle Zwangsvollstreckung vor eventuellen anderen Gläubigern. Auch an einer vom Mieter eingebrachten Kaution kann sich der Vermieter schadlos halten. Ausnahme: Bei Sozialwohnungen darf sich ein Vermieter nicht wegen Mietschulden bei der Kaution bedienen.

Wie eingangs erwähnt, dauern Streitigkeiten im Bereich des Mietrechts deshalb so lange, weil Fristen und bürokratische Hürden jedes Mal neue Handlungen erfordern. In dieser Zeit haben Vermieter nicht nur den Mietausfall selbst zu verkraften, sondern möglicherweise eine Schädigung der Bausubstanz durch unterlassene Reparaturen und Modernisierungen. Kreditvereinbarungen und andere Finanzierungsmodelle nehmen darauf jedoch keine Rücksicht.

Vorteile zeigen sich gerade bei längeren Auseinandersetzungen, die eine Kaution schnell aufzehren können. Die klassische Abdeckungsperiode beträgt zwölf Monate – genug, um bis zum Mittel der Räumungsklage zu gelangen. Zugleich garantiert die Planungssicherheit eine berechnete Rendite, vor allem bei mehreren zeitgleich auftretenden Ausfällen. Die Jahresprämie bewegt sich häufig im Bereich von zwei bis drei Prozent der Jahresnettokaltmiete.