Was tun bei ei­nem Mietrückstand?

Wenn die monatliche Zahlung der Miete ausbleibt, ist dies eine unangenehme Überraschung. Vermieter:innen haben jedoch verschiedene Möglichkeiten, der Anhäufung von Mietrückständen rechtzeitig vorzubeugen. Hier lesen Sie, wie Sie am besten vorgehen und wann die fristlose Kündigung bei Mietrückständen berechtigt ist.

• Suchen Sie als Vermieter:in bei Mietrückständen zunächst das Gespräch, um eine kostengünstige, unbürokratische Lösung zu finden. 
• Sie dürfen den Mieter:innen dann fristlos kündigen, wenn über zwei Monate ein Mietrückstand entsteht oder über mehrere Monate mindestens zwei Monatsmieten ausfallen.  
• Falls der:die Mieter:in nicht auf die fristlose Kündigung reagiert, bleibt oft nur noch eine Räumungsklage.  

Mietrückstände sind für alle Beteiligten ein unangenehmes Thema. Schon, wenn eine Monatsmiete wegfällt, wird von einem Zahlungsrückstand gesprochen. Mieter:innen müssen hier mit drastischen Folgen bis hin zur Kündigung oder gar Zwangsvollstreckung rechnen. Vermieter:innen sollten sich auf einen langwierigen Prozess einstellen. Die ausstehenden Mietschulden erhalten Vermieter:innen leider nicht immer zurück.

Zunächst ist es jedoch wichtig, die Ursachen für den Mietrückstand zu ermitteln. Die folgenden Erklärungen sind denkbar: 

• Mieter:in hat die Überweisung vergessen 
• Mieter:in hat ohne Ankündigung die Miete reduziert, etwa wegen Mängeln in der Wohnung 
• Mietnomad:innen 
• Mieter:in ist nicht zahlungsfähig 

Vermieter:innen sollten zunächst ein klärendes Gespräch suchen. Manchmal ist dieses ausreichend, um Abhilfe zu schaffen. Gründe wie Mietminderungen etwa sind häufig zutreffend für die ausbleibende Zahlung. Neben einer klaren Kommunikation sollten Vermieter:innen auch ihre Zahlungseingänge im Blick haben, Wert auf gutes Forderungsmanagement legen und vor allem bei gut bekannten, zuverlässigen und langfristigen Mieter:innen auch einmal Kulanz zeigen. Zudem könnte für Vermieter:innen eine Vermieter:innen-Rechtsschutzversicherung infrage kommen.

Finanzielle Notstände können uns alle betreffen. Wer als Mieter:in seine:ihre Miete nicht zahlen kann, sollte dies direkt an den:die Vermieter:in kommunizieren und um Geduld bitten. In Deutschland gibt es etwa beim Sozialamt und beim Amt für Wohnungssicherung die Möglichkeit, eine Übernahme der Miete zu beantragen. Dies ist für viele Vermieter:innen in Ordnung und eventuelle Verzögerungen bei der Zahlung lassen sich durch eine persönliche Erklärung tolerieren.  

Oft wissen Vermieter:innen sogar, wo und unter welchen Bedingungen es eine Alternative für finanzschwache Mieter:innen mit Mietschulden gibt. Wichtig ist unter anderem, dass der:die Mieter:in weiterhin in der Wohnung bleibt und dass keine Kündigung ausgesprochen wurde. Zudem sind die Wartezeiten je nach Gemeinde unterschiedlich lang, ebenso wie die Beratungsangebote unterschiedlich ausfallen. Zögern Sie dennoch nicht, um Hilfe zu bitten.

Der Mietrückstand ist einer der wenigen Gründe, der eine fristlose Kündigung berechtigt. Allerdings können Vermieter:innen nur dann kündigen, wenn eine dieser Bedingungen erfüllt wird: 

• Mietrückstand von einer Monatsmiete über zwei aufeinander folgende Zahlungstermine oder 

• Mietrückstand über mehr als zwei Zahlungstermine in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten 

Der Mietrückstand muss also nicht bedeuten, dass die volle Miete wegfällt. Manchmal sammelt sich durch Teilzahlungen erst nach vielen Monaten ein Rückstand von zwei Monatsmieten an. Als Berechnungsgrundlage dient hier die Grundmiete plus Betriebskostenvorauszahlung oder pauschale. Wer zusätzlich eine Garage oder einen Stellplatz vermietet, muss auch diese Kosten hinzurechnen.  

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, müssen Vermieter:innen entscheiden, ob sie fristlos kündigen und wie sich das Verlustrisiko minimieren lässt.  

Die Kündigung ist normalerweise die erste Maßnahme, ohne die weitere Rechtsmittel später nicht ausgeschöpft werden können. Abmahnungen sind im Falle des Mietrückstandes nicht nötig. 

Sofern Mieter:innen die Wohnung trotz fristloser Kündigung nicht räumen und auch die rückständige Miete nicht nachzahlen, darf der:die Vermieter:in beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Mit dem dann erwirkten Räumungstitel wird der:die Gerichtsvollzieher:in mit der Zwangsräumung beauftragt. Die Kosten dafür werden meist von dem:der Vermieter:in getragen, da die Mieter:innen zahlungsunfähig sind. 

Als Kostenrahmen gilt bei dieser gerichtlichen Auseinandersetzung immer der Gegenstandswert, der nach der Jahresnettokaltmiete berechnet wird. Da die Risiken eines falschen Vorgehens bedeuten würden, dass andere Fristen gelten und die Räumung der Wohnung nach hinten verschoben wird, empfiehlt sich in jedem Fall die Beauftragung von Rechtsexpert:innen. Bei ImmoScout24 finden Sie rechtssicher formulierte Musterschreiben und andere Dokumente zum kostenlosen Download.