Bevor ein Besitzwechsel einer Wohnung erfolgen kann, müssen Interessierte die Immobilie besichtigen können. Die jeweiligen Mieter:innen dürfen den Zutritt nicht verwehren. Aber was ist legitim, wenn eine Mieterin psychisch schwer erkrankt ist?
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Soll eine Wohnung verkauft werden, wollen Kaufinteressierte die Räumlichkeiten zuvor sehen. Niemand kauft gerne eine Katze im Sack. Mieter:innen müssen potenziellen Käufer:innen den Zutritt gewähren. Das hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits 2014 bei einem Mietrechtsstreit entschieden.
Ob diese Entscheidung auch gilt, wenn Mieter:innen psychisch erkrankt sind und in ihrem Lebensmittelpunkt besser in Ruhe gelassen werden sollten, muss in einem aktuellen Fall das Gericht erneut klären.
Im Landkreis Nürnberger Land wollte ein Vermieter seine Wohnung verkaufen. Es handelte sich lediglich um einen Besitzwechsel; für die Mieterin sollte sich nichts ändern. Zur Wohnungsbesichtigung lag damit ein berechtigter Grund vor und auch die Vorankündigung erfolgte im angemessenen Zeitrahmen. Im Mietvertrag war ausdrücklich ein Besichtigungsrecht bei besonderen Anlässen enthalten. Die Mieterin verweigerte dennoch den Zutritt zur Wohnung.
Die Besichtigung scheiterte an einer besonderen Problematik. Das Landgericht Nürnberg hatte sich gegen das Zutrittsrecht wegen einer schweren psychischen Erkrankung der Mieterin ausgesprochen. Im Vorfeld hatten die Richter:innen ein psychiatrisches Sachverständigengutachten eingeholt. Das Gutachten attestierte der Mieterin ein "komplexes psychisches Störungsbild mit depressiven Verstimmungszuständen, Ängsten, Zwängen und dissoziativen Störungen".
Da die Mieterin sich seit über 20 Jahren in psychiatrischer Behandlung befinde und mehrfach Suizidversuche unternommen habe, könne eine Wohnungsbesichtigung den ohnehin schon schlechten psychischen Gesundheitszustand verschlimmern.
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Überraschenderweise hat nun der BGH das Landgerichtsurteil aufgehoben. Die Karlsruher Richter:innen hatten in einem entscheidenden Punkt Rechtsfehler entdeckt. Denn das Landgericht hatte sich bei den Ausführungen des psychiatrischen Gutachtens nicht ausreichend mit einer einschränkenden Passage auseinandergesetzt.
Der Gutachter hatte ausgeführt, dass sich das Risiko für gesundheitliche Komplikationen möglicherweise erheblich verringern ließe, wenn sich die Mieterin bei der Wohnungsbesichtigung durch eine Vertrauensperson oder einen Rechtsanwalt vertreten lasse. In dem Fall müsse sie beim Betreten ihres Zuhauses durch den Vermieter sowie Kaufinteressierte oder Makler:innen nicht persönlich anwesend sein.
Ob diese Variante eine zulässige Alternative wäre, müssen die Richter:innen des Landgerichts nun bei einer erneuten Befragung des Gutachters näher prüfen.
(BGH-Urteil v. 26.04.2023, Az. VIII ZR 420/21)
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