Mieterin und Vermieter in Hanau streiten über die Berechnung der Wohnfläche und damit verbunden, ob die Wohnung einen Mangel aufweist, der zur Mietminderung führt. Unterschiedliche Auffassungen über komplizierte Berechnungen führen bis zum BGH.
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In einem Rechtsstreit mit Räumungsklage geht es um die äußerst exakte Bestimmung der tatsächlichen Wohnfläche einer Mietwohnung in Hanau. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, da sie der Auffassung war, die Wohnfläche ihrer Wohnung weiche um mehr als zehn Prozent von der – laut Mietvertrag – vereinbarten Fläche ab.
Sie sah darin einen erheblichen Mangel. Ihr Vermieter hingegen fand die Mietminderung nicht gerechtfertigt und kündigte den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs. In dem vor zehn Jahren geschlossenen Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 48 qm angegeben. Ein Sachverständiger, den das Gericht hinzugezogen hat, ermittelte eine tatsächliche Wohnfläche von 43,39 qm.
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Damit war eine Abweichung von 9,63 Prozent bestimmt und die 10 Prozent nicht erreicht, die eine Mietminderung gerechtfertigt hätten. Das Amtsgericht Hanau sah keinen Mangel, der eine Mietminderung rechtfertige und gab der Räumungsklage statt.
Der Sachverständige hatte bei der Berechnung der Wohnfläche auch die Grundfläche zweier nebeneinanderliegender Durchgänge zwischen Wohn- und Schlafzimmer mit jeweils 0,10 qm berücksichtigt. An den Durchgängen befinden sich keine Türrahmen und keine Türen.
Die Mieterin hingegen wollte die Grundfläche der Durchgänge nicht zur Wohnfläche zählen. Es handele sich schließlich um Türnischen im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV. Nach diesem Paragrafen bleiben die Grundflächen von Türnischen außer Betracht. Damit betrage die tatsächliche Grundfläche 43,18 qm und weiche um 10,04 Prozent von der vereinbarten Fläche ab.
Das Landgericht sah die Durchgänge nicht als Türnischen an, da weder Türrahmen noch Türen existieren. Sie vermuteten eher raumgestalterische Aspekte der Durchlässigkeit zwischen beiden Zimmern.
Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen. Es muss nun geklärt werden, ob die Grundfläche der beiden Durchgänge zwischen Wohn- und Schlafzimmer bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind oder nicht.
Die bei Vertragsschluss geltende Wohnflächenverordnung ist maßgeblich, wenn die Parteien dem Begriff Wohnfläche keine andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich bzw. nach der Art der Wohnung naheliegender ist. Im vorliegenden Fall ist die Wohnfläche anhand der bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 (WoFlV) zu ermitteln.
Das Landgericht muss eindeutig klären, ob es sich bei den Durchgängen zwischen Wohn- und Schlafzimmer um Türnischen im Sinne der Wohnflächenverordnung handelt. Dabei ist es unerheblich, ob eine Tür oder ein Türrahmen in die Wandöffnung eingebaut ist. Entscheidend ist, ob der Grundfläche ein eigener Wohnwert zugutekommt. Grundsätzlich trifft das auf eine Wandöffnung nicht zu, die den Durchgang zwischen zwei Zimmern ermöglicht. Denn hier ist kein eigener Wohnwert gegeben, da eine Nutzung zu Wohnzwecken sehr unwahrscheinlich ist. Dabei kommt es auf das tatsächliche Nutzungsverhalten der konkreten Mieterin nicht an. Selbst wenn sie in die Öffnung ein Regal eingebaut hätte, wäre das unerheblich.
Allein wenn die Öffnungen in der Wand wesentlich größer als eine übliche Tür wären, könne nicht mehr von einer Türnische ausgegangen werden. Denn der Grundfläche eines größeren Wanddurchbruchs käme ein eigener Wohnwert zu, so dass diese Fläche bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden müsse.
(BGH, Urteil v. 27.9.2023, VIII ZR 117/22)
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