Fal­sche Fristangaben bei Kün­di­gung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil die Position von Vermietenden bei Eigenbedarfskündig zwecks Betriebsbedarfs gestärkt. Ein Vermieter beabsichtigte, seine Wohnung zu Wohnzwecken und auch für den Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei zu nutzen.

Der Vermieter einer Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin zog vor Gericht, um die Räumung seiner Eigentumswohnung durchzusetzen. Doch die Räumungsklage hatte weder vor dem Amts- noch vor dem Landgericht Erfolg. Die Begründung war u. a. eine zu kurz angesetzte Kündigungsfrist – und das sogar in zweierlei Hinsicht. 

Aber der Reihe nach. Der Rechtsanwalt hatte die Wohnung im Jahr 2018 gekauft.  Im Januar 2021 kündigte er dem Mieter das Mietverhältnis ordentlich zum 31.10.2021. Denn er wollte selbst in seiner Wohnung wohnen und sie darüber hinaus für seine berufliche Tätigkeit als Anwalt mit einer Teilzeitkraft sowie eventuell mit Berufskollegen nutzen.

 Seine bisherige Kanzleimiete endete zu diesem Zeitpunkt. Für die beabsichtigte teilgewerbliche Nutzung der Wohnung hatte er bereits eine Zweckentfremdungsgenehmigung vom Bezirksamt Charlottenburg erhalten.

Vor Gericht taten sich gleich zwei Hürden auf.  Das Landgericht sah keinen "gewichtigen" Nachteil des Vermieters. Es räumte zwar ein, dass der Wunsch, eine Wohnung zu Wohn- und Berufszwecken zu nutzen, ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB darstellen könne. Laut eines früheren Urteils des BGH müsse der Nutzungswunsch aber vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben sowie dem Vermieter ein beachtenswerter Nachteil entstehen, wenn er die Wohnung nicht beziehen könne. 

Die Richter:innen argumentierten, dass die Kündigung an einem ähnlichen Maßstab zu messen sei, wie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, bei der in Berlin eine zehnjährige Sperrfrist (§ 577a BGB) gelte. Um Widersprüche in der Wertung zu vermeiden, seien deshalb an das berechtigte Interesse des Vermieters besonders hohe Anforderungen zu stellen. 

Der BGH sah keinen Fall von Eigenbedarf, weil der nur für eine ausschließliche Nutzung als Wohnung geltend gemacht werden könne. Möchte der Vermieter die Wohnung gleichermaßen zum Wohnen wie auch zu beruflichen Zwecken nutzen, kann sehr wohl ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorliegen. 

Dazu muss der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sein und dem Vermieter – würde ihm der Bezug der Mieträume verwehrt – ein anerkennenswerter Nachteil entstehen. 

Das hält der BGH hier für möglich. Denn ein solcher Nachteil könne vorliegen, weil der Mietvertrag über die bisherigen Wohn- und Kanzleiräume nach der – vom Landgericht noch nicht überprüften – Erklärung des Vermieters auslaufe und er daher auf die Nutzung seiner Wohnung zum (nächst)möglichen Termin dringend angewiesen sei.

Auch das Problem der fehlerhaften Zeitangabe in der Kündigungserklärung räumte der BGH aus.

Laut Mietvertrag hätte die Kündigungsfrist zwölf Monate betragen, weil das Mietverhältnis bereits mehr als zehn Jahre bestand. Daher trifft der in der Kündigungserklärung vom Januar 2021 genannte Beendigungszeitraum 31.10.2021 nicht zu.

Allerdings – so der BGH – sei die Angabe eines Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht Voraussetzung dafür, dass die ordentliche Kündigung wirksam ist. Denn in der Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung (§ 568 BGB) ist die Kündigungsfrist nicht aufgeführt.

Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Vermieter ordentlich und unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist zum nächsten zulässigen Termin kündigen will. Das gelte, wenn in der Kündigungserklärung kein Kündigungstermin angegeben ist, aber genauso, wenn der Vermieter einen zu frühen Termin angegeben hat. Es muss nur erkennbar sein, dass er das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden will.

Im vorliegenden Fall sah der BGH keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter ausschließlich zum 31.10.2021 kündigen wollte und ein späteres Ende des Mietverhältnisses für ihn nicht in Frage käme.

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache zurück.

(BGH, Urteil v. 10.4.2024, VIII ZR 286/22)

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 23. Oktober 2020.