Kann sich ein Mehrheitseigner gegen den Willen der Minderheit zum Verwalter erklären? Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht einen möglichen Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Einzelfall muss nun geprüft werden.
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Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) in Niedersachsen besteht aus zwei Personen. Die eine Eigentümerin hält 400/1000 Miteigentumsanteile, der andere Eigentümer 600/1000. Bei solch einer Konstellation scheint es nicht verwunderlich, dass Beschlussfassungen in Eigentümerversammlungen konfliktreich verlaufen können.
Im konkreten Fall wehrt sich die Eigentümerin mit den geringeren Anteilen mithilfe einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse, die in einer Eigentümerversammlung im September 2020 gefasst wurden. Nach dem üblichen Weg durch die Instanzen hatte nun der BGH unter anderem zu entscheiden, ob die erfolgte Bestellung des Mehrheitseigentümers zum Verwalter einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
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Nach Auffassung der Karlsruher Richter:innen könnte der Beschluss zur Bestellung des Verwalters unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung anfechtbar sein. So eine Beschlussfassung sei grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Allerdings seien in diesem Fall die Belange der Minderheitseigentümerin u. a. durch den Grundsatz von Treu und Glauben und den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung zu wahren.
Der Mehrheitseigentümer, der durch den Beschluss für fünf Jahre bei einer Vergütung von 25 Euro pro Wohnung und Monat zum Verwalter bestellt wurde, ist nicht vom Fach. Laut BGH versteht es sich nicht von selbst, dass sich ein Mehrheitseigentümer, der kein professioneller Verwalter ist, gegen den Willen der Minderheit selbst zum Verwalter bestellen darf. Denn das würde ordnungsmäßiger Verwaltung zumeist nicht entsprechen, zumal ein professioneller Verwalter zur Verfügung steht.
Es sei daher zu prüfen, ob der sich selbst ernannte Verwalter persönlich und fachlich für das Amt geeignet ist. Ebenso erscheint es zweifelhaft, sich selbst gleich für den höchstmöglichen Zeitraum von fünf Jahren zum Verwalter zu bestellen. Dafür sollte es besondere Gründe geben. Mit dieser Rechtsauffassung verwies der BGH den Fall an das Berufungsgericht zurück.
Es ist jetzt Aufgabe des Landgerichts Aurich zu prüfen, ob die Verwalterbestellung des Mehrheitseigentümers im konkreten Fall gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.
(BGH-Urteil vom 21.7.2023 - V ZR 215/21)
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