Der Bundesgerichtshof (BGH) hat auf eine Musterfeststellungsklage hin entschieden, dass unter bestimmten Voraussetzungen für eine noch im Dezember 2018 angekündigte Modernisierung die Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnet werden kann.
Seit 2019 dürfen Mieten wegen Modernisierung nur noch um höchstens acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöht werden. Zuvor war die Erhöhung der jährlichen Miete um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten möglich.
Kein Wunder, dass ohnehin anstehende Modernisierungen noch rasch bis Ende 2018 auf den Weg gebracht oder zumindest angekündigt wurden. So geschehen auch bei einer Wohnanlage in München. Die Modernisierungsankündigung kam am 27. Dezember 2018 und bezog sich auf Modernisierungsmaßnahmen, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Es ging unter anderem um eine Wärmedämmung, den Austausch der Fenster, den Einbau von Rollläden sowie den Anbau von Balkonen.
Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt
Bei einer Ankündigung ein Jahr vor Baubeginn sei kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Ausführungsbeginn zu erkennen, stellte das Oberlandesgericht München fest und gab dem klagenden Mieterverein recht. Doch der BGH hob das Urteil wieder auf und entschied, dass die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 die gesetzlichen Vorgaben erfüllte.
Selbst wenn die Immobilienfirma die Modernisierungsankündigung gezielt noch kurz vor Jahresende an die Mieter:innen verschickt haben sollte, um von der Übergangsfrist und den bis 31. Dezember 2018 möglichen höheren Mieterhöhungen zu profitieren, läge kein rechtsmissbräuchliches Verhalten vor.
Erforderlich ist nach dem Gesetz allein, dass die Planungen soweit fortgeschritten sind, dass eine ordnungsgemäße Ankündigung formuliert werden kann. So müssen Art und Umfang, Beginn und Dauer der Modernisierung in der Ankündigung klar umrissen sein, ebenso die zu erwartende Mietsteigerung. All diese Voraussetzungen waren im strittigen Fall erfüllt.
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2021 - VIII ZR 305/19)
Fragen zum BGH-Urteil vom 18.03.2021 - VIII ZR 305/19
Welches Recht ist anzuwenden, wenn eine Modernisierung vor der Reform des Rechts 2019 angekündigt wurde – allerdings die Maßnahmen erst 2020 beginnen?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat auf eine Musterfeststellungsklage hin entschieden, dass unter bestimmten Voraussetzungen für eine noch im Dezember 2018 angekündigte Modernisierung die Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnet werden kann.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 26. März 2021.
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