BGH-Ur­teil: Wer trägt Kos­ten ei­ner vor­schnel­len Duldungsklage?

Dürfen Vermieter:innen sofort die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme einklagen, wenn Mieter:innen das entsprechende Schreiben scheinbar ignorieren? Ein Streit darüber schaffte es bis zum Bundesgerichtshof (BGH).

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin plante eine Wärmedämmung an der Fassade ihres Hauses.  Im Januar 2019 versicherten ihre Mieter:innen, die Dämmmaßnahmen zu dulden. Allerdings passierte dann lange nichts, die Baumaßnahmen wurden verschoben.

Ende des Jahres, also im November 2019 kündigte die Vermieterin die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am Außenputz, den Balkonen und Fenstern und nochmals das Anbringen einer Außendämmung an. Mit den Arbeiten sollte im Januar oder aber im März begonnen werden. In jedem Fall sollten die Mieter:innen bis zum 31.12.2019 mitteilen, ob sie die angekündigten Maßnahmen dulden werden. Das Schreiben enthielt auch eine Nachfrist bis zum 06.01.2020. 

Bereits am 14.01.2020 klagte die Vermieterin auf Duldung der angekündigten Baumaßnahmen; ihre Klage erreichte die Mieter:innen einige Tage später. Noch am selben Tag übermittelten die Mieter:innen per E-Mail eine auf den 22.12.2019 datierte Duldungserklärung. Daraufhin war für die Vermieterin der Rechtsstreit beendet. Als ihr allerdings das Amtsgericht Köpenick die Kosten des Rechtsstreits auferlegte, erwachte ihr Kampfgeist erneut. Schließlich hätten ihre Mieter:innen ihrer Meinung nach Anlass zur Klage gegeben. Da ihre Beschwerde beim Landgericht Berlin erfolglos blieb, ging sie ihren Weg weiter bis zum BGH.

Doch auch der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vermieterin die Kosten für den Rechtsstreit zu tragen hat. In den Augen der Gerichte haben die Mieter:innen keinen Anlass zur Klage gegeben. Selbst dann nicht, wenn sie die Bitte, eine Duldungserklärung abzugeben, ignoriert haben sollten. Denn auf die Tatsache, ob die Mieter:innen – wie behauptet – zuvor ein Schreiben mit einer Duldungserklärung per Post geschickt haben, komme es gar nicht an.

Anlass zur Klage wäre nur dann gegeben, wenn die Vermieterin, nachdem ihre Mieter:innen das Ankündigungsschreiben erhalten hatten, eine angemessene Frist hätte verstreichen lassen und sie dann nochmals aufgefordert hätte, eine Duldungserklärung abzugeben. Die im ersten Schreiben enthaltene Nachfrist tue hierbei nichts zur Sache. Es sei aber keine Mahnung oder erneute Aufforderung erfolgt. 

Alles in allem gibt es keinen Anlass anzunehmen, dass die Vermieterin ohne Inanspruchnahme der Gerichte nicht zu ihrem Recht gekommen wäre. Denn auch schon bei der ersten Ankündigung im Januar 2019 hatten die Mieter:innen erklärt, dass sie die Maßnahmen dulden werden. Zudem stellte der BGH fest, seien die Mieter:innen noch nicht in Verzug geraten. Sie hätten sogar vor Baubeginn die Fälligkeit der Duldungsanzeige infrage stellen können, weil die Duldung selbst erst mit der Maßnahme fällig sei.

(BGH, Beschluss v. 27.4.2021, VIII ZB 44/20) 

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 05. Juli 2021.