Eine Staffelmiete kann für die Dauer der Mietpreisbindung vereinbart werden und auch bereits Mietstaffeln enthalten, die erst nach Ablauf der Preisbindung wirksam werden.
Die Mieterin einer Dreizimmer-Wohnung in Köln fordert von ihrer Vermieterin einen Teil ihrer bereits gezahlten Miete zurück. Sie wohnt seit dem 1. Oktober 2018 in der Wohnung, die wegen einer öffentlichen Förderung bis zum 31. Dezember 2020 einer Preisbindung unterlag.
Unter der Überschrift "Staffelmiete" wurde im Mietvertrag vereinbart, dass die monatliche Grundmiete zunächst 500 Euro beträgt. Zum 1.1.2021 sollte sie sich auf 968 Euro und zum 1.1.2022 auf 1.012 Euro erhöhen. Unter dem Vorbehalt der (teilweisen) Rückforderung bezahlte die Mieterin ab Januar 2021 die 968 Euro.
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Nach einem Jahr forderte sie die Rückzahlung von insgesamt 6.084 Euro, also den Erhöhungsbetrag von 468 Euro für die Monate Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022, plus Zinsen. Weiterhin sollte das Gericht feststellen, dass sie nicht verpflichtet sei, wegen der getroffenen Staffelmietvereinbarung ab Februar 2022 eine Grundmiete 1.012 Euro zu zahlen, statt der zunächst vereinbarten 500 Euro.
Doch vor Gericht hatte die Mieterin damit keinen Erfolg. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen ihre Klage ab. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) teilte die Meinung der Vorinstanzen. Die Vereinbarung über die getroffene Staffelmiete ist wirksam, damit muss die Mieterin die erhöhte Miete zahlen.
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Der BGH stellte klar: Eine Staffelmiete (im Sinne von § 557a BGB) kann auch für Zeiträume vereinbart werden, in denen eine Preisbindung besteht. Die Mietstaffeln dürfen nur im Anwendungsbereich des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) die in der Förderzusage bestimmte Miethöhe nicht übersteigen. Bei preisgebundenen Wohnungen, die nicht unter das WoFG fallen, darf die höchste der Mietstaffeln, die im Zeitpunkt der Vereinbarung maßgebliche Kostenmiete nicht übertreffen.
Weiterhin war es zulässig, bereits in der Zeit, als die Wohnung noch der Preisbindung unterlag, auch Mietstaffeln für den Zeitraum danach vorzusehen, die die infolge der Preisbindung zum Zeitpunkt der Vereinbarung geltenden Höchstgrenzen überschreiten. Denn würden Vermieter:innen eine solche Vereinbarung erst nach Ablauf der Mietpreisbindung treffen können, bestünde die Preisbindung tatsächlich noch eine gewisse Zeit über den Ablauf hinaus fort.
Für Mieter:innen kann sich eine im Voraus vereinbarte Staffelmiete ebenfalls positiv auswirken. Das wäre dann der Fall, wenn die Preise am Wohnungsmarkt schneller steigen, als es die vereinbarten Mietstaffeln vorsehen.
Zugunsten der Planungssicherheit für beide Mietparteien hat der Gesetzgeber auch die Vereinbarung einer Staffelmiete zugelassen, wenn sich daraus für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung erhebliche Mietsteigerungen ergeben können.
Die Steigerungen sind lediglich unzulässig, wenn es sich um Mietwucher oder eine ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung handelt. Zudem können die Mietstaffeln an der Mietpreisbremse zu messen sein.
Im vorliegenden Fall handelt es sich bei den vereinbarten Mietstaffeln weder um Mietwucher noch um einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse.
(BGH, Beschluss vom 16. Januar 2024 - VIII ZR 12/23)
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