Der Betreiber einer Eisdiele wird von den Wohnungseigentümern auf Unterlassung verklagt, weil sein Lokar laut WEG-Beschluss eine Ladenfläche ist. Der Bundesgerichtshof muss eine seit langem umstrittene Frage klären ...
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Der Mieter einer "Sondereigentumseinheit" in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wollte eine Eisdiele betreiben. Nach der Vereinbarung der Eigentümer (laut Teilungserklärung) durfte diese Einheit als Laden genutzt werden. Also richtete der Mieter eine Eisdiele ein und verkaufte Eis, Kaffee und weitere Getränke. Für seine Gäste stellte er sogar Tische und Stühle auf – drinnen und draußen.
Geschirrklappern, Stühlerücken und Unterhaltungen führten zu einer Geräuschkulisse, die von den Wohnungseigentümern schon bald als sehr störend empfunden wurde. Schließlich forderten sie den Mieter auf, den Eisverkauf einzustellen. Doch wer gibt schon freiwillig sein florierendes Geschäftsmodell auf. Also klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft. – Das zuständige Amtsgericht gab der WEG Recht. Das Landgericht wies die eingelegte Berufung zurück, ließ aber die Revision zu. Zu guter Letzt musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem unerwünschten Ladengeschäft auseinandersetzen.
Zu klären war zum einen die Frage, ob eine Eisdiele ein Laden sei und zum anderen, ob die Wohnungseigentümer aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen einen Mieter vorgehen können. Denn ein Mieter ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein außenstehender Dritter und ein Unterlassungsanspruch in dieser Konstellation könnte als unzulässige Ausdehnung absoluter Rechte abgelehnt werden.
Die erste Frage war schnell geklärt. Der BGH entschied, dass eine Eisdiele kein Laden sei. Bei einem Laden stehe der Charakter der Verkaufsstätte im Vordergrund. Bei einer Eisdiele mit Stühlen und Tischen werde hingegen der Kunde zum Gast und letztlich zur störenden Geräuschkulisse. Denn Gäste säßen auf den Stühlen draußen, stünden in der Verkaufsschlange an und würden sich ständig laut unterhalten.
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Die zweite, eher problematische Frage verlangte eine umfassende Begründung. Der BGH führte an, dass der Mieter seine Befugnis zur Nutzung von seinem Vermieter ableite, also vom Eigentümer der Sondereigentumseinheit. Der Eigentümer könne den Gebrauch an seinem Sondereigentum aber nur in dem Umfang überlassen, der für ihn selbst gelte. Nach der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung durfte die Eigentumseinheit als Laden (nicht als Gastronomiebetrieb) genutzt werden.
Abschließend bejahte der BGH einen Unterlassungsanspruch der WEG gegen den Betreiber der Eisdiele und klärte damit zugleich die Frage, ob die Wohnungseigentümer unmittelbar gegen den Mieter, also nicht gegen den Eigentümer, einen dinglichen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Absatz 1 BGB haben. Solch eine Entscheidung war höchstrichterlich bisher noch nicht getroffen worden.
(BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18)
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 05. Februar 2020
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