Greift ein Mietender eigenmächtig auf das Kautionskonto zu, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung vor. Auch eine nachträgliche Zahlung des Kautionsbetrags kann daran nichts mehr ändern. Die ausgesprochene Kündigung des Vermietenden bleibt wirksam.
Ein Wohnungseigentümer in München verkaufte seine Wohnung und sicherte sich gleichzeitig beim neuen Eigentümer das Wohnrecht. Der Vertrag wurde notariell geschlossen und der Mietvertrag gleich mitbeurkundet. Auch die Zahlung einer Mietkaution in Höhe von 1.100 Euro wurde vereinbart.
Dieser mietvertraglichen Pflicht kam der neue Mieter zunächst nach. Doch dann machte er einen entscheidenden Fehler, der zur Kündigung des Mietverhältnisses durch den neuen Eigentümer führte. Er löste eigenmächtig das Kautionskonto auf.
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In finanziellen Nöten leitete der Mieter die auf dem Kautionskonto hinterlegte Sicherheitssumme sowie Geld von seinen weiteren Konten auf sein Girokonto um und löste anschließend das Kautionskonto auf. Das war möglich, weil – wohl durch ein bankinternes Versehen – kein Kontosperrvertrag eingetragen wurde. Der Wohnungseigentümer sah in dem eigenmächtigen Abheben der Mietkaution einen gravierenden Vertrauensbruch und kündigte das Mietverhältnis.
Obwohl der Mieter behauptete, er hätte eigentlich ein anderes Konto auflösen wollen und sich später bemühte, eine neue Kaution zu bezahlen, änderte das nichts an der Entscheidung.
Die zunächst vor dem Amtsgericht und danach vor dem Landgericht München verhandelte Klage auf Räumung der Wohnung wurde in beiden Instanzen zugunsten des klagenden Eigentümers entschieden. Das Landgericht sah es als erwiesen an, dass der Mieter bewusst oder zumindest fahrlässig gehandelt hatte, als er sich das Kautionsguthaben aneignete. Damit verstieß er gegen seine mietvertraglichen Verpflichtungen.
In seiner Urteilsbegründung hob das Gericht die Bedeutung der Mietkaution als Sicherheitsleistung für den Vermietenden hervor. Sie sei eine fundamentale Verpflichtung des Mietenden während der gesamten Mietdauer. Die unerlaubte Auflösung des Kautionskontos stelle daher eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar.
Das Gericht gewährte dem Mieter eine Räumungsfrist nach Urteilsverkündung von vier Monaten, um die Wohnung zu übergeben. Mit dieser Entscheidung berücksichtigten die Richter:innen die angespannte Situation auf dem Münchner Immobilienmarkt, die finanziellen sowie persönlichen Umstände des Mieters.
(LG München I, Endurteil v. 23.11.2022 – 14 S 10546/22)
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