Ist das Trinkwasser mit Legionellen befallen, besteht für Vermietende dringender Handlungsbedarf. Gerichte urteilten bislang unterschiedlich in Fällen von Mietminderungen bei Legionellen-Befall.
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In einem Mehrfamilienhaus in Dresden hatte der Mieter einer Wohnung im sechsten Stock seine Miete um etwa 20 bis 25 Prozent der Bruttowarmmiete gemindert. Grund dafür war ein Legionellen-Befall des Trinkwassers. Daraufhin kündigte der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise ordentlich.
Der Mieter wollte sich damit nicht abfinden und berief sich darauf, dass durch die in mehreren Messungen nachgewiesene Legionellen-Konzentration im Trinkwasser ein Mietmangel vorliege. Die hohe Konzentration gefährde seine Gesundheit; er habe unter fortwährenden Lungenbeschwerden gelitten.
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Das Amtsgericht Dresden zeigte sich unbeeindruckt und gab der Klage des Vermieters auf Räumung der Wohnung und Nachzahlung der rückständigen Miete größtenteils statt. Da es sich bei der nachgewiesenen Konzentration der Legionellen nicht um einen Mietmangel handele, sei die Mietminderung nicht gerechtfertigt gewesen.
Eine Überschreitung des festgelegten technischen Maßnahmewertes der Trinkwasserverordnung reiche nicht aus, um von einer Gesundheitsgefährdung eines durchschnittlichen Mietenden durch Legionellen-Befall auszugehen. Erst bei einer Konzentration ab 10.000 KBE/100 ml im Trinkwasser könne von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden. Gemessen wurden Werte zwischen maximal 2.800 und mindestens 200 KBE/100 ml.
Anders könne die Situation eingeschätzt werden, wenn für den Mieter dennoch eine konkrete Gesundheitsgefahr bestanden hätte. Doch dafür habe er keine hinreichenden Tatsachen vorgetragen.
(AG Dresden, Urteil v. 16.02.2023 – 143 C 2593/22)
Andere Gerichte – so das Landgericht Berlin oder das Amtsgericht Köln – haben in ähnlichen Fällen Mietminderungen von zehn und 20 Prozent als berechtigt angesehen. Sie begründeten das damit, dass eine Gefährdung der Gesundheit der Mietenden nicht ausgeschlossen werden könne.
(LG Berlin, Urteil v. 17.6.2021, 67 S 17/21) und (AG Köln, Urt. v. 15.05.2019 – 201 C 177/17)
Der Gesetzgeber hat die Trinkwasserverordnung ab dem 24.06.2023 verschärft (vgl. § 51 TrinkwV v. 20.6.2023). Daher haben Vermietende bereits ab einer Legionellen-Konzentration von 10.000 KBE/100 ml im Trinkwasser und nicht erst bei Überschreitung dieses Wertes umfangreiche Handlungspflichten. Zudem können sich Mieter:innen – wie die Beispiele zeigen – ab diesem Wert oder auch bereits darunter erfolgreich vor Gericht auf einen Mietmangel berufen.
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