Die Mieter einer Wohnanlage in Freiburg hatten ihre Waschmaschine und ihren Trockner zunächst im gemeinschaftlichen Waschraum abgestellt. Später brachten sie die Geräte in ihre angemietete Wohnung. Der Betriebslärm störte jedoch die Bewohner der Nachbarwohnung, die sich beim Vermieter über die Ruhestörung beschwerten.
Dessen Versuch, die Unterstellung von Waschmaschine und Trockner zu untersagen, führte zu einem Rechtsstreit am Landgericht Freiburg, bei dem jedoch der Vermieter unterlag (Urteil vom 10.12.2013; Az. 9 S 60/13).
Der Vermieter berief sich auf eine Klausel im Mietvertrag, nach der „zur Aufrechterhaltung der Ordnung und für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen ... die Haus- und Garagenordnung“ gelte. Die Hausordnung enthielt allerdings zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages lediglich folgenden Passus: „Das Waschen und Trocknen von Wäsche in der Wohnung ist nur mit automatischen Maschinen gestattet.“
Der Vermieter änderte die Hausordnung nachträglich, also erst, nachdem die Mieter ihre Geräte in die Wohnung gestellt hatten. Die dann an die Mieter zugesandte Hausordnung enthielt folgenden Ordnungspunkt: „Waschmaschinen und Wäschetrockner dürfen in den Wohnungen nicht aufgestellt werden, hierfür hat jeder Mieter seinen Anschlussplatz in der Waschküche."
Dies hielten die Freiburger Richter dem Vermieter vor: Vermieter seien nicht berechtigt, einseitig den mit den Mietern vertraglich vereinbarten Umfang des zulässigen Gebrauchs der Mietsache zu ändern. Zwar sei nach dem Mietvertrag eine Änderung der Haus- und Garagenordnung gestattet, wenn sachliche Gründe dies erfordern. Diese Klausel verstößt jedoch gegen das Bürgerliche Gesetzbuch, soweit sich aus der Hausordnung der Umfang des mietvertraglichen Gebrauchs und nicht nur dessen Ausübung ergibt. Denn nach diesem Gesetz (§ 308 Nr. 4 BGB) sind Klauseln unwirksam, wenn nachträglich das Recht über die Verwendung des gemieteten Gegenstandes geändert wird, dies aber den Interessen des Vertragspartners widerspricht.
Ein Änderungsvorbehalt des Mietvertrags bezieht sich nur auf "Ordnungsvorschriften", wie die Einhaltung von Ruhezeiten und das Gebot der Rücksichtnahme.
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Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch, gehört zumindest in Neubauten ohne weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Auch ein Anspruch der Vermieter auf Unterlassung des Betriebs von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung besteht nicht. Geräusche von Waschmaschinen oder Wäschetrocknern außerhalb der Ruhezeiten sind von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen. Wer als Vermieter keine Waschmaschine oder Wäschetrockner in seiner Wohnung aufgestellt haben will, muss dies ausdrücklich mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbaren.
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