Woh­nung mit Ein­bau­kü­che ver­mie­ten

Als Vermieter:in bist du nicht dazu verpflichtet, eine Wohnung mit Einbauküche auszustatten. Aber natürlich steigt die Attraktivität deiner Wohnung, da viele Wohnungssuchende in Zeiten von erhöhter Mobilität vor der beträchtlichen Investition und dem Arbeitsaufwand zurückscheuen. Und sonst? Sind höhere Mieteinnahmen drin, steuerliche Vorteile? Wer haftet für die Küche und zahlt die Reparaturen? Das schauen uns in folgendem Beitrag an. 

Mietwohnung mit Einbauküche ausstatten – ja oder nein? Die Frage ist nicht pauschal zu beantworten, beides ist möglich und beide Varianten finden zumindest in Deutschland Mietinteressent:innen. Allerdings ist der Interessentenkreis für Wohnungen mit Einbauküche höher, weil nicht jede:r bereit ist, zusätzlich zur Kaution eine Einbauküche zu finanzieren. Dazu kommt, dass es sich bei Einbauküchen fast immer um eine Maßanfertigung handelt, weil selbst bei einer einfachen Küchenzeile der Wasseranschluss und damit der Platz für Waschbecken und Spülmaschine von Wohnung zu Wohnung variieren kann oder die Wandlänge abweicht. Die Mitnahme von Küchen ist dadurch erschwert und erhöht den Aufwand eines Umzugs.

Manche Mieter:innen kaufen sich zwar eine eigene Küche, die sie bei Auszug an den:die Nachmieter:in zu verkaufen beabsichtigen. Nicht jeder findet beispielsweise rote Küchen schön und ist abgeschreckt, vor allem, wenn der Preis der Küche immer noch mehrere tausend Euro betragen soll. Das Dilemma hat ein Ende, wenn du eine neutral gestaltete Küche zur Verfügung stellst.

Eine Einbauküche als Bestandteil der Mietsache wertet die Wohnung auf. Das macht sich auch im Mietspiegel bemerkbar. In Berlin kannst du durch Vorhandensein der Einbauküche die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent steigern, in anderen Mietspiegeln werden Beträge von 0,7 bis 1,00 Euro pro Quadratmeter angesetzt, die du auf die Miete aufschlagen kannst.

Du kannst die Kosten für die Küche auch konkret ausweisen.
Die Berechnung erfolgt auf Grundlage des Kaufpreises, den du durch die geschätzte Nutzungsdauer teilst. Danach addierst du die Kapitalzinsen. Um einen monatlichen Zuschlag auszurechnen, teilst du diesen Betrag anschließend durch Zwölf. Dieser Betrag darf die Nettokaltmiete Miete über das Niveau der Mietpreisbremse anheben.

Monatlicher Zuschlag =

Beispiel:
Du kaufst für deine vermietete Wohnung eine neue Küche, sie kostet 7.000 Euro. Dabei kann man von einer Nutzungsdauer von zehn Jahren ausgehen. Legt man eine Verzinsung von fünf Prozent zugrunde, dann ergibt sich ein Zuschlag aus 700 Euro plus 350 Euro von insgesamt 1.050 Euro pro Jahr und 87,50 Euro pro Monat.

Voraussetzung für eine Mitvermietung ist eine separate Klausel im Mietvertrag. Allerdings ergeben sich aus der Vermietung auch Pflichten für den:die Vermieter:in: 

• Instandhaltung und Instandsetzung der Küche:
  Du musst die Reparatur zahlen, wenn beispielsweise der Herd defekt ist. 
• Neuanschaffung der Küche, von Teilen der Küche:
  Ist die Küche nicht mehr in einem akzeptablen Zustand oder ein Elektrogerät ausgefallen, musst du für Ersatz sorgen.

Der:die Mieter:in kann bei Mängeln der Küche, die die Nutzbarkeit einschränken, die Miete mindern. Voraussetzung ist hier, dass er:sie die Einbauküche pfleglich behandelt hat.

Kleinere Reparaturen wie abgenutzte Scharniere und kaputte Griffe muss der:die Mieter:in selbst zahlen. Bis zu einem maximalen Betrag von 100 Euro pro Einzelrechnung und acht Prozent der Jahresnettokaltmiete steht er:sie in der Pflicht. Voraussetzung hierfür ist die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Normale Abnutzungsspuren im Zuge des Gebrauchs gehören nicht zu den schadensersatzpflichtigen Schäden. Lässt der:die Mieter:in einen Topf aufs Ceranfeld fallen, ist der so verursachte Schaden jedoch schadenersatzpflichtig.

Alle Vereinbarungen rund um die Einbauküche solltest du im Mietvertrag festhalten. Dabei muss es sich nicht um eine Vermietung der Küche handeln. Du kannst eine Küche auch auf anderem Wege zur Verfügung stellen.

Du überlässt dem:der Mieter:in die Küche zum Gebrauch. 

• Vorteil: Du bist nicht zur Reparatur verpflichtet. 
• Nachteil: Du nimmst keine Miete über die Küche ein.
• Sinnvoll, wenn: die Küche bereits alt und reparaturbedürftig ist.
• Voraussetzungen: Im Mietvertrag muss klar geregelt sein, dass du die Küche deinem: deiner Mieter:in nur zu Nutzung überlässt und eine Gewährleistung ausschließt.
  

Du verschaffst dem Mieter eine Küche, indem du sie ihm verkaufst.

• Bei einer gebrauchten Küche: Mängel benennen und im Kaufvertrag aufführen, damit der:die Mieter:in keine Gewährleistungsrechte geltend macht oder den Kauf wegen arglistiger Täuschung anficht.
• Gewährleistungsdauer wegen eventueller unbekannter Mängel: auf ein Jahr begrenzen bei einer gebrauchten Küche.
• Fordere einen realistischen Preis, um zu verhindern, dass er Kaufvertrag wegen Wuchers unwirksam ist.
• Biete Ratenzahlung an zur besseren Bewältigung von Kaution und Bezahlung der Küche. 
  

Obwohl eine Küche vorhanden ist, möchte dein:e Mieter:in eine eigene Küche einbauen.

• Dazu ist deine Einwilligung als Vermieter:in notwendig.
• Umgang mit deiner Küche: Der:die Mieter:in muss sie auf eigene Kosten ausbauen und an einem sauberen, trockenen und für Dritte unzugänglichen Ort lagern. Auch für den Einbau nach Ende des Mietverhältnisses muss er:sie sorgen. Dabei darf es zu keiner Verzögerung kommen, um die Neuvermietung nicht zu behindern.
• Du musst die Miethöhe nicht verringern, weil die vermietete Küche entfernt wurde.
• Du bist nicht verpflichtet, die Küche nach Auszug abzukaufen. Es kann aber eine gute Gelegenheit sein, für dich kostensparend für eine neue Küche zu sorgen.
  

Eine Küche wird seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 3. August 2016 als einheitliches Wirtschaftsgut betrachtet, das eng mit der Wohnung verbunden ist. Daher gilt für komplette Küchen, aber auch für einzelne Küchengeräte und -elemente eine lineare Abschreibung über zehn Jahre hinweg.

Einzige Ausnahme hiervon sind Elektrogeräte, die nicht mehr als 410 Euro kosten und sich daher als geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) direkt als Werbungskosten abschreiben lassen.

Über den üblichen Nutzungszeitraum von mindestens zehn Jahren hinweg kann die Küche gegen einen monatlichen Mietbetrag vermietet werden. Mit einer linearen Abschreibung für die Zeitdauer von ebenfalls zehn Jahren ergeben sich für dich steuerliche Vorteile.

Davon einmal abgesehen, erhöht eine Einbauküche die Attraktivität deiner Wohnung und sorgt für mehr Mietinteressent:innen.

Auf der anderen Seite musst du stets die Funktionsfähigkeit gewährleisten, Reparaturen oder den Austausch von Elementen oder Geräten zahlen, sogar nach Ablauf der Nutzungsdauer eine neue Küche bereitstellen.

Ob es sich finanziell lohnt, zeigt eine Gegenüberstellung der genauen Ausgaben und Einnahmen. Wenn du die Instandhaltung nicht leisten willst, vielleicht auch weil die Küche nicht mehr so neu ist, kannst du sie auch an die Mietpartei verleihen oder verkaufen.