Ein­lie­ger­woh­nung ver­mie­ten – was du wis­sen soll­test

Eine Einliegerwohnung zu vermieten, bringt dir als Eigentümer:in ein zusätzliches Einkommen in Form von Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile. Was du außerdem über die Suche nach geeigneten Mieter:innen, dem Mietvertrag, den Nebenkosten und Kündigungsfristen wissen solltest, haben wir hier für dich zusammengestellt.

Einliegerwohnungen sind Wohnungen innerhalb eines Hauses, das vom:von der Vermieter:in selbst bewohnt wird. Die Bezeichnung hat eine lange Vorgeschichte. Noch bis Anfang des 20. Jahrhunderts wurden Landarbeiter, die bei Bauern aushalfen und bei ihnen im Haus wohnten Einlieger genannt. Nach dem Zweiten Weltkrieg begegnete man dem Wohnungsmangel, indem man Bauherren dazu verpflichtete, Einliegerwohnungen zu bauen.

Auch heutzutage hat eine Einliegerwohnung Vorteile:

• Wer die Einliegerwohnung langfristig vermietet, kann auf einfache Weise zusätzliche Einnahmen generieren. Die Mieterrechte wie z. B. der Kündigungsschutz sind bei Einliegerwohnungen stark eingeschränkt. Du bleibst flexibel. 
• Sehr oft wird eine Einliegerwohnung auch an Feriengäste für kurze oder auch längere Aufenthalte über Immobilienportale vermietet. 

Sollte das Vermieten der Einliegerwohnung an Fremde auf Dauer nicht deine Sache sein, kann die Wohnung auch noch andere Zwecke erfüllen: 

• Du kannst die Einliegerwohnung als Büro verwenden und trennst damit Wohn- und Arbeitsbereich voneinander ab. Kurze Wege zum Schreibtisch und steuerliche Absetzbarkeit sind hier die Benefits. 
• Einliegerwohnungen eignen sich auch als Wohnung der eigenen Kinder, Oma und Opa oder Eltern. Auch als Unterkunft für die Gäste wird eine Einliegerwohnung gerne genutzt.
  

Vor dem Vermieten einer Einliegerwohnung solltest du dich darüber vergewissern, dass es sich um eine echte Einliegerwohnung handelt, damit du vom gelockerten Mieterrecht profitieren kannst.

Die Einliegerwohnung ist eine zweite Wohnung – meist als Souterrainwohnung oder im Dachgeschosswohnung – innerhalb eines privaten Hauses, das von den Eigentümer:innen bewohnt wird. Zwar überschneidet sich der Wohnraum mit dem privaten Wohnraum des:der Hausbesitzer:in. So werden in der Regel Flur, Treppenhaus oder Hauseingang gemeinsam genutzt. Darüber hinaus darf es aber keine geteilten Räumlichkeiten geben, die Einliegerwohnung ist abschließbar und muss unabhängig vom Rest des Hauses nutzbar sein, eine eigene Küche und ein Badezimmer müssen vorhanden sein.

Sofern du weder Verwaltungsaufwand scheust noch Begegnungen mit deinen Untermieter:innen, kannst du die Einliegerwohnung vermieten und  dich über einige Vorteile freuen. 

Finanzielle Vorteile:

• Abzahlung der Kreditraten:
  Immobilienfinanzierung kann über Vermietung der Einliegerwohnung teilfinanziert werden. 
• Zusätzliches Einkommen:
  Ist das Haus abbezahlt, generierst du ein weiteres Einkommen. 
• Zwei Darlehen sind möglich:
  Für die Einliegerwohnung kannst du ein weiteres Darlehen abschließen, neben dem Hauptdarlehen für das Haus. 
• Finanzielle Erleichterungen durch eventuelle Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) sind denkbar. 
• Die steuerliche Absetzbarkeit ist möglich von Zinsen, Afa (Absetzung für Abnutzung), Erhaltungs- und Herstellungsaufwendungen.

Oft lohnt sich eine Einliegerwohnung erst ab einer bestimmten Größe. Du solltest die Mieteinnahmen und die Ausgaben miteinander verrechnen, um für dich eine Entscheidung zu treffen.

Weitere Vorteile:

• Vereinfachte Kündigungsmöglichkeiten:
  Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung muss kein berechtigtes Interesse bei einer Kündigung nach § 573 BGB belegt werden. Du kannst dem:der Mieter:in jederzeit ordentlich kündigen.
• Direkte Kommunikation mit dem:der Mieter:in:
  Ob Reparaturen oder Absprachen – Du bist automatisch in der Nähe deines:deiner Mieter:in und kannst direkt handeln, während viele Vermieter:innen nicht einmal in der Stadt der vermieteten Immobilie wohnen.
• Vereinfachte Betriebskostenabrechnung:
  Die Heizkosten können auf die Wohnfläche umgelegt werden, sodass du keinen extra Zähler in der vermieteten Wohnung anbringen musst.

Die Vermietung von Einliegerwohnungen bedeutet, dass du wie bei jeder anderen Vermietung Steuern zahlst, aber auch steuerliche Vorteile nutzen kannst. Das gilt allerdings nur für den Teil des Hauses, der vermietet ist. Für den selbstgenutzten Teil gibt es keine steuerlichen Vorteile.

• Zu den steuerlichen Vorteilen gehört die Absetzung für Abnutzung (AfA) mit jährlich zwei Prozent des Wohnungswertes.
• Die Zinskosten der Immobilienfinanzierung können anteilig steuerlich geltend gemacht werden.
• Als Werbungskosten lassen sich außerdem die Herstellungskosten, die Erhaltungskosten, Gartengestaltungskosten und Maklerkosten steuerlich absetzen. 

Damit du wirklich von den Werbungskosten steuerlich profitieren kannst, solltest du unbedingt auf getrennte Rechnungen für beide Wohneinheiten bestehen. Du ziehst die Werbungskosten, AfA und Zinskosten von den Mieteinnahmen ab. Was übrig bleibt, wird zu deinem persönlichen Steuersatz versteuert, wenn es sich oberhalb der Grundfreibetragsgrenzen befindet. Diese sind seit 2023 für Einzelpersonen: 10.908 € und für Ehepaare 21.818 €. 

Wer an Angehörige vermietet, muss für die steuerliche Begünstigung ebenfalls ein Mietvertrag aufsetzen und eine plausible Miethöhe vereinbaren. Diese sollte mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Durchschnitts der Warmmiete für Mietwohnungen betragen. Besteht ein Zweifel an der regulären Vermietung, kannst du steuerliche Vorteile verlieren. Leben Familienangehörige gar kostenfrei in der Einliegerwohnung, können die Werbungskosten nicht steuerlich abgesetzt werden, möglicherweise ist im schlimmsten Fall eine Schenkungssteuer zu zahlen.

Es gibt viele Interessent:innen, die ganz speziell nach Einliegerwohnungen suchen. Für andere Wohnungssuchende kommt diese Art Wohnung überhaupt nicht infrage. Es ist daher sinnvoll, möglichst schon im Titel der Anzeige zu erwähnen, dass es sich um eine Einliegerwohnung handelt.

Davon abgesehen gibt es keine Unterschiede zu anderen Wohnungsannoncen. Aussagekräftige Fotos, eine vollständige Beschreibung und ein genauer Grundriss helfen, den:die passende Mieter:in anzusprechen. ImmobilienScout24 hilft dir dabei und führt dich durch die Anzeigenerstellung, sodass du automatisch an alles erinnert wirst, was in deine Anzeige gehört. Auch Besonderheiten wie Gartenmitbenutzung kannst du hervorheben und damit die Aufmerksamkeit auf deine Anzeige lenken, idealerweise von einer Person, die Gartenmitbenutzung attraktiv findet.

Die Besichtigungstermine sollten zum einen gut vorbereitet werden und als Einzeltermine stattfinden. Du willst einen überzeugenden Eindruck mit der Wohnung hinterlassen und den:die zukünftige Mieter:in richtig kennenlernen.

Anders als bei Investitionsobjekten wohnt dein:e Mieter:in unter deinem Dach und die Chemie sollte stimmen. Sprich am besten alle Punkte an, die für das Zusammenleben im Haus entscheidend sind wie Verbrauchserfassung, Hausordnung, Gartenpflege, Renovierungsarbeiten und Reparaturkosten. So kannst du überprüfen, ob eure Vorstellungen zusammenpassen.

Wie bei anderen Wohnungsvermietungen auch, solltest du eine Mieterselbstauskunft anfordern und einen umfassenden Bonititäts-Check machen. Zusätzliche Sicherheit gibt dir eine Kaution von maximal drei Monatskaltmieten. Die Ausstattung der Wohnung, der bauliche Zustand und die Zählerstände werde bei Wohnungsübergabe in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten.

Der Mietvertrag bietet die Möglichkeit, alle Vereinbarungen zwischen dir und deiner: deinem Mieter:in schriftlich und rechtsverbindlich festzuhalten. Um Missverständnisse und Unklarheiten zu vermeiden, solltest du davon Gebrauch machen und neben allen üblichen Angaben wie Mietpreis, Kaution etc. auch Punkte des Zusammenlebens über den Vertrag klar vereinbaren.

Garten:

Darf der Garten mitbenutzt werden? Wenn ja, in welchem Umfang? Darf der Garten optisch umgestaltet werden, Beete angelegt werden? Wer übernimmt die Gartenpflege?

Gemeinschaftliche Einrichtungen:

Was wird gemeinschaftlich benutzt? Keller, Dachboden, Waschmaschine? Wird eine Waschmaschine zur Verfügung gestellt, musst du sie als Vermieter:in ersetzen, wenn sie defekt ist.

Heizkosten:

Anders als bei anderen Mietverhältnissen muss nicht entsprechend der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Es reicht eine Abrechnung nach Quadratmetern, diese Regelung muss explizit in den Mietvertrag aufgenommen werden. Wenn das nicht der Fall ist, gilt die verbrauchsabhängige Abrechnungsmethode. 

Nebenkosten:

Der Mietvertrag muss regeln, welche umlagefähigen Nebenkosten der:die Mieter:in zu bezahlen hat und ob das über eine monatliche Vorauszahlung oder Pauschale geschehen soll. Fehlt diese Regelung, hast du keinen Anspruch auf die Zahlung der umlagefähigen Nebenkosten durch den:die Mieter.in. Klare Absprachen über Gartenpflege oder Gartennutzung sind hier Voraussetzung. 

Kündigungsfristen:

Zugunsten des:der Mieter:in können abweichende, beispielsweise kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden. Für dich als Vermieter:in gilt das nicht. Du kannst zwar auch ohne Begründung den Mietvertrag kündigen, damit verlängern sich die gültigen Kündigungsfristen allerdings um drei Monate.

Wer im Begriff ist, ein Haus zu bauen, kann durch eine Einliegewohnungen einen Teil der Kreditraten abdecken. Die Wohnung sollte aber ausreichend groß sein. Erst ab 50 Quadratmetern und zwei Zimmer lohnt sich eine Einliegerwohnung zum Geld verdienen.

Zusätzlich profitierst du von steuerlichen Vergünstigungen und Sonderregelungen zur Heizkostenabrechnung. Du kannst die Heizkosten nach Quadratmetern auf dein:e Mieter:in umlegen.

Weil der Kündigungsschutz bei Einliegerwohnungen weniger stark greift, kannst du das Mietverhältnis ohne Begründung kündigen.

Um Reibereien im eigenen Wohnumfeld zu vermeiden, ist es ratsam, sich Zeit zu lassen mit der Mietersuche und im Vorfeld alle Erwartungen und Mieterpflichten klar und transparent zu kommunizieren und diese Absprachen im Mietvertrag festzuhalten.